תכנון מס לדירות מגורים שנמכרות עם זכויות בניה

רמי אריה עו"ד רו"ח אוריאל בובלי, עו"ד

ביום 17.6.07, התקבל פס"ד בבית המשפט העליון בירושלים ע"א 7669/05 מנהל מיסוי מקרקעין, נתניה נ' יהודה רוזי ואח' נקבע, כי במכירת דירת מגורים עם זכויות בניה אשר נתקבל פטור לפי סעיף 49ז(א)(1) ו49ז(א)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, לא יהיה ניתן ליהנות מהנחה במס לפי סעיף 48(א)1.

עיקרי פס"ד

ביום 15.11.02, מכרו המשיבים דירת מגורים עם זכויות בניה בסך של 2,567,400 ₪ וביקשו פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1). מנהל מס שבח מצידו קבע כי שווי המכירה הושפע מזכויות בנייה הקיימות בנכס ולכן סבר כי יש לשום את העסקה לפי סעיף 49ז(א) לחוק. כמו כן ערך המנהל שומת מס בגין מכירת המגורים וקבע לבסוף (לאחר שהוגשה השגה) כי שווי מכירת דירת המגורים המזכה הנו 650,050 ₪ ושווי המכירה של זכויות הבנייה הינו 1,915,150 ₪, ומשכך פטר את המשיבים בתשלום מס בגין כפל שווי מכירת דירת המגורים לפי סעיף 49ז(א)(1) לחוק, ובגין יתרת השווי חויבו המשיבים בתשלום מס.

על החלטה זו הגישו המשיבים ערר בטענה כי יש להעניק להם הנחה בשיעור של 20% מכוח הוראת השעה שבסעיף 48א1 לחוק.

ועדת הערר קבע כי יש לפצל את עסקת המכר ולראותה כשתי עסקאות שונות. האחת מכר הדירה והשנייה מכר זכויות הבנייה וכפועל יוצא מכך קבעה הוועדה שיש להעניק למשיבים הנחה על פי הוראת השעה הקבוע בסעיף 48א1, ומכאן הערעור.

בית המשפט העליון ביטל את החלטת ועדת הערר וקבע כי סעיף 49 ז(א) קובע מפורשות ומסדיר את המצב בהם ישנם עסקאות שלובות זו בזו גם מכירה של דירת מגורים וגם מכירה של זכויות בנייה נוספות במקרקעין הנמכרים. לאור העובדה כי המשיבים נהנו מפטור ממס לפי סעיף 49ז(א)(1), בגין מכירת הדירה וכן מפטור לפי סעיף 49ז(א)(2) בגין זכויות הבנייה, לא ניתן לשוב ולקבל הנחה בתשלום המס בגין החלק הנמכר של זכויות הבנייה לפי הוראת השעה שבסעיף 48א1. כן קובע בית המשפט כי מטרת ההנחה הקבועה בסעיף 48א1 הייתה להאיץ את הפעילות בענף המקרקעין, והנחה זו סוייגה בסעיף 48א1(ג) רק למקרים בהם לא ניתן תמריץ אחר לביצוע העסקה. בענייננו, לאור העובדה כי ניתן תמריץ שכזה (שנוצל) בסעיף 49ז(א) לא ניתן לקבל גם פטור וגם הנחה.

- נזכיר ונאיר, כי סעיף 49ז(א)(2) חל רק בקשר לדירת מגורים ששווייה (ללא זכויות הבנייה) נמוך מ 1,274,400 ₪ ולכן במכירת דירת מגורים ששווייה גבוהה מהסך הנל' אין כל מניעה גם לדרוש את הפטור הקבוע בסעיף 49ז(א)(1) וגם את ההנחה הקבועה בהוראת השעה שבסעיף 48א1.

- כידוע ישנה זכאות לפטור ולא חובה לקבלת פטור. לכן, טוב היו עושים המשיבים אילו היו עורכים תכנון מס כדלקמן: מחד לא היו דורשים את הפטור בגין החלק של מכירת הדירה (סביר להניח כי השבח לא היה גדול שכן שווי הדירה נעמד בסך של 650,000 ₪) ומאידך, היו דורשים לקבל את ההנחה בשווי 20% הקבועה בהוראת השעה שבסעיף 48א1 ולאור העובדה כי המס שנדרשו לשלם הנו בסך 610,635 ₪, סביר להניח כי בפעולה פשוטה זו היו חוסכים כסף רב.