זהירות, מוקש מס! – חבות במס שבח במכירת דירה שהושכרה למגורים

שי עינת, עו"ד ורו"ח

1. כידוע, מי שמשכיר דירת מגורים יכול לבחור אחת משלוש חלופות המיסוי

הבאות: האחת, החלת הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה (שיעור מס 10% על דמי

השכירות ברוטו ללא זכות לניכוי הוצאות כלשהן). השניה, החלת הוראת השעה המעניקה,

בהתקיים כל תנאיה, פטור ממס עד סך של 3,830 ₪ לחודש (התקרה נכונה לשנת 2006).

השלישית, בחירה במסלול המיסוי הרגיל לפיו יותרו בניכוי מדמי השכירות כל ההוצאות

שעמד בהן הנישום לצורך הפקת ההכנסה.

2. מרבית בעלי דירות המגורים המשכירים דירות בחרו בחלופת הוראת השעה, משמע

פטור ממס. נבקש להפנות את תשומת ליבכם למוקש מס לפיו מי שבחר בהחלת הוראת השעה

בגין ההכנסות מדמי השכירות של דירת המגורים, הרי שבעת מכירת הדירה רשויות המס

טוענות כעת כי לצורך חישוב מס השבח יש לנכות משווי הרכישה פחת בשיעור של 2% -

4%, דבר שיגדיל את השבח הנצמח ממכירת הדירה !.

3. נמחיש זאת באמצעות הדוגמא הבאה: דירת מגורים נרכשה בשנת 1990 ב –

1,000₪. הדירה הושכרה למגורים תוך שדמי השכירות היו פטורים ממס לפי הוראת השעה.

כיום (לאחר 16 שנים) הדירה נמכרת ב – 1,500 ₪. במצב דברים רגיל השבח שנצמח הינו

500 ₪ (1,500 בניכוי 1,000). אולם, דעתן של רשות המיסים היא שיש לנכות משווי

הרכישה את הפחת שיכול היה לנכות המוכר, לו היה בוחר במסלול מיסוי אחר בגין דמי

השכירות. לכן, בהנחה ששיעור הפחת השנתי 4%, אזי יש להקטין את שווי הרכישה ב -

640 ₪ (1,000 * 4% * 16 שנים), ומכאן שהשבח יעמוד על 1,140 ₪.

4. שימת ליבכם לכך שמי שרכש דירת מגורים לאחר שנת 1996, הרי שבדרך כלל לא

נצמח לו שבח בעת מכירת הדירה (עקב ירידת מחירי הדירות), אלא שלאור הגישה לעיל

עשוי להיווצר לו שבח החייב במס שבח בסכומים של עשרות אלפי ₪.

5. הרציונאל העומד מאחורי עמדת רשות המיסים הינו שהטבת המס הכלולה

במסלול הוראת השעה (פטור ממס עד גובה התקרה המתואמת) כוללת בתוכה גם את ניכוי

הפחת, כלומר, לדידן הנישום לא ייהנה פעמיים: פעם אחת בעת החלת הוראת השעה על

ההכנסות מדמי שכירות הפטורות ממס, ופעם נוספת בעת מכירת דירת המגורים, כאשר

שווי הרכישה כולל בתוכו גם את הפחת.

6. לדעתנו, עמדתה זו של רשות המיסים לא נקייה מספקות. כך, ניתן לטעון

שמקום בו המחוקק רצה "לצמצם" את גובה ההטבה קבע הוא מפורשות. לדוגמא, מי שבחר

בהחלת הוראות סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, הרי שבעת מכירת הדירה נקבע מפורשות

בסעיף 122(ג) שיש להוסיף לשווי המכירה את סכומי הפחת. בהעדר קביעה דומה בהוראת

השעה, כלל לא ברור מדוע יש לנכות את הפחת משווי הרכישה, שהרי המחוקק לא קבע כן,

כפי שקבע לעניין סעיף 122 לפקודה. ובשל החזקה שהמחוקק לא משחת מילותיו לשווא,

ניתן לדעתנו להטיל ספק בדבר עמדתה של רשות המיסים.