מילכוד המס במכירת דירת מגורים לאור הלכת עליזה לבנון

עו"ד שי עינת ( רו"ח)

חוק מיסוי מקרקעין עובר בשנים האחרונות מהפכות גדולות אם בדרך של תיקוני חקיקה

משמעותיים (ר' תיקון מס' 50, 55 ותיקון עקיף מס' 56) ואם בדרך של חקיקה

שיפוטית. דוגמא יפה לחקיקה שיפוטית אשר לה השלכות רבות ניתן למצוא בפרשת עליזה

לבנון (ע"א 2622/01 מנהל מס שבח נ' עליזה לבנון, ניתן ביולי 2003). באותו עניין

נדרש בית המשפט העליון להכריע לראשונה בשאלה האם ההקלה ממס רכישה הקבועה
בתקנה 20 לתקנות מס רכישה וענינה מכירה של זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו,
חלה גם על בני זוג ידועים בציבור? במלים אחרות –האם המונח "בן זוג" אשר בהגדרת

."קרוב" כולל גם את ה"ידוע בציבור"

בית המשפט העליון מפי כב' הנשיא ברק קובע , בדרך של פרשנות אקטיבית של מונחים

בחוקי המס, כי המונח "בן זוג", אשר בהגדרת קרוב בתקנות מס רכישה כולל גם "ידוע

בציבור". משכך, זכאים בני זוג "ידועים בציבור" להקלה במס רכישה בעת העברת זכות

במקרקעין.

תתכן דעה לפיה השוואת מעמדם של הידועים בציבור למעמד בני הזוג הנשואים חלה לא

רק לעניין הקלות המס אלא גם לעניין החיוב במס. יתר על כן, במקרים מסוימים

קביעת בית המשפט שוללת את הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים אשר הוענק עד כה

במסגרת הוראות פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין. במה דברים אמורים? עד מתן

הפסיקה בפרשת לבנון הפסיקה ראתה "בני זוג" רק כבני זוג נשואים. כך למשל בפרשת

דינה מור (עמ"ש 2979/97 דינה מור נ' מנהל מס שבח) עלתה השאלה, מה דינה של מכירת

דירת מגורים, שמוכר יחיד מהתא המשפחתי בטרם נכנס לתא המשפחתי תוך קבלת הפטור

ממס שבח והאם יש בה כדי למנוע מבן הזוג האחר למכור דירת מגורים שרכש לפני תקופת

הנישואין, לאחר תקופת הנישואין ולקבל את הפטור ממס שבח? ועדת הערר קבעה כי

מכירה של דירת מגורים שבבעלות אחד מבני הזוג בפטור ממס שבח, לפני הנישואין,

ומכירה לאחר הנישואין של דירה, שבבעלות בן הזוג האחר לפני הנישואין, לא תיחשב

כמכירה שנייה של התא המשפחתי. אי לכך, המוכר יהיה זכאי לפטור לפי הוראת פרק

חמישי 1 לחוק. כל זאת, כל עוד לא התגורר בן הזוג האחר בדירה ולא היתה לו זיקה

קניינית, או זיקה אחרת לדירה הנמכרת.

הלכת דינה מור יצרה תכנון מס, לפיו בני זוג כלכלו את צעדיהם עוד קודם ליום

הנישואין באופן שבו אחד מבני הוג היה מוכר את דירת המגורים קודם ליום הנישואין

על מנת שלא לחסום את בן הזוג השני מלמכור את דירתו בפטור ממס לאחר מועד

הנישואין.