מלכודת המע"מ בקבוצות הרכישה

עו"ד שי עינת ( רו"ח)*

בשנים האחרונות הולכת וצוברת לה תאוצה תופעה  של רכישת דירת מגורים בדרך של רכישה בקבוצת רכישה מאורגנת, או בשמה האחר "עמותת בניה". רבים מן המצטרפים כלל אינם נותנים דעתם לחבויות המס ולמלכודות המס הצפויות במיזם מעין זה.  חברי הקבוצה מתאגדים לרכישת קרקע, קבלת שרותי בניה וחלוקת הנכס בתום הבניה. אחד היתרונות הגדולים בהתארגנות בדרך זו – הימנעות מתשלום מס ערך מוסף בגין מרכיב הקרקע. בנוסף קיים חסכון ממע"מ בגין הרווח היזמי, אגרות והיטלים ומס הרכישה.  חסכון זה יכול להגיע לעשרות אלפי דולרים ( תלוי באזור), בהשוואה לרכישת דירה מקבלן.

כידוע אדם פרטי המוכר קרקע לאדם פרטי אחר , עסקה זו איננה מחויבת במע"מ. מה הדין במקרה בו אדם פרטי מוכר קרקע לקבוצה בת 10, 20 , או 170 אנשים פרטיים? האם עסקה זו כפופה לחבות מע"מ? דומני כי קיימות מספר חלופות לבחינה:

אפשרות א – התקשרות זו תקינה. אין כל חבות במע"מ.

אפשרות ב' – בעל הקרקע הפך כתוצאה מהעסקה עם חברי הקבוצה ל"עוסק". "עוסק" כידוע מחויב בתשלום מע"מ במכירת מקרקעין. "עוסק" מתאפיין בכך שעסקינן בהיקף כספי גדול של עסקה, מכירה למספר רב של גורמים ועוד. לטעמי קיים קושי לקבוע כי עסקינן ב"עוסק" מקום בו בעל קרקע מוכר אותה לעשר או עשרים רוכשים.

אפשרות ג' – מנסיוננו את קבוצות הרכישה מאגד יזם נמרץ. זהו הגורם שיש לו את המידע. יכול כי הוא זה שניתן לסווגו כרוכש הקרקע ומוכר דירות מגורים. ניסוח והתנהלות לא נכונה של היזם יכולה להוביל למסקנה מעין זו. זהירות באופן ההתקשרות יקשה על רשויות מע"מ לראות במארגן הקבוצה כ"עוסק" במכירת דירות מגורים.

* משרד עורכי דין – שי עינת, עו"ד (רו"ח)