הקטנת החבות במיסוי עסקאות במקרקעין

בעקבות פסק הדין בעניין המכון הגיאופיסי לישראל

עו"ד אבי גורמן[*]

לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בתל-אביב פסק הדין בעניין המכון הגיאופיסי לישראל (וע' 1289/01), אשר יצר תשתית ממשית להקטנת חבות במיסוי על עסקאות במקרקעין.

המכון הגיאופיסי לישראל (להלן: הנישום) מכר מקרקעין בסכום השווה ל- 6,308,500$. יום המכירה נקבע לתאריך 31/12/99, כאשר התשלומים נקבעו לתאריכים מאוחרים יותר והמסתיימים ביום 30/6/01. לאמור, ישנו פער של שנה וחצי ממועד הרכישה ועד מועד התשלום האחרון. השאלה שעלתה הייתה כדלקמן: האם סכום התמורה האמיתי אכן עומד על הסך הנקוב בחוזה (6,308,500$), או שמא מאחר והתשלומים המאוחרים לא נשאו ריבית, הרי שיש לערוך היוון אשר יפחית את שווי המכירה.

ובמילים אחרות: לטענת הנישום, הסכום בסך 6,308,500$ הוא הסכום הכולל שיתקבל שנה וחצי לאחר יום המכירה, ולא ביום המכירה עצמה. משכך, הסכום האמור כולל בתוכו את התמורה בעד המקרקעין + סכום ריבית בגין דחיית התשלום מאוחר מיום המכירה. ריבית זו אינה חלק משווי המקרקעין, ואין היא ממוסה במסגרת חוק מיסוי מקרקעין.

נפסק: בית המשפט אימץ את עמדת הנישום. 1000 ₪ אשר יתקבלו ביום המכירה, שווים יותר מ- 1000 ₪ אשר יתקבלו שנה וחצי מאוחר יותר. לכסף עצמו יש ערך, ומן הראוי כי ערך זה ילקח בחשבון. לא הרי תמורה המתקבלת במועד המכירה כתמורה המתקבלת במועד מאוחר יותר, ובמקרה האחרון, יש לערוך היוון אשר יחשב את ערך התמורה הנוכחי. באופן טבעי, ערך זה יהיה נמוך יותר, אך הוא בלבד המשקף את שווי העסקה במקרקעין עליה הסמיך המחוקק את מנהל מס שבח להטיל מס.

משמעות פסק הדין: במקרים (הרגילים) בהם תשלומים מאוחרים שמשלם הקונה אינם נושאים ריבית, יש להקטין את סכום התמורה באמצעות חישוב היוון מתאים. חישוב שכזה עשוי להקטין את חבויות המס הן של המוכר במס שבח ומס מכירה והן של הקונה לעניין מס רכישה!

אין ספק כי מדובר בפסק דין אמיץ ונכון מבחינה כלכלית, אשר טומן בחובו פוטנציאל ממשי להקטנת חבויות במס, זאת בנוסף לאפשרות לדרוש החזרי מס בגין שומות ששולמו בארבע השנים האחרונות!