פטור ממס שבח רק ל"דירת מגורים"

עו"ד אבי גורמן[*]

הדיונים המשפטיים סביב מיסוי עסקאות בדירות מגורים, לעולם אינן פוסקים. הטעם לכך פשוט וברור: העסקאות בדירות מגורים הן הנפוצות ביותר, אך דבר החקיקה המעניק פטור ממס בעסקאות אלה הנו ארוך וסבוך. מצב זה של עסקאות רבות, פטור ממס ודבר חקיקה סבוך – מבטיח דיונים משפטיים חוזרים ונשנים, ומחייב אותנו בערנות מקצועית מתמדת.

את השורות שלהלן נקדיש לסקירה קצרה של שני פסקי דין שניתנו לאחרונה בעניין עסקאות הקשורות לדירות מגורים. הנקודה בה בחרנו לעסוק היא אחת: המבנה הפיזי של נכס המוכר כ- "דירת מגורים":

פס"ד רז מורן (ו"ע 1272/04): העוררת מכרה מקרקעין שהם חלק ממבנה אשר משמש את הוועד למען החייל בתל-אביב לאירוח חיילים בעיר. החוק פוטר ממס מכירה, מכירה של "דירת מגורים" (בכפוף לתנאים שבחוק), והשאלה שהתעוררה הייתה האם הנכס שנמכר הנו "דירת מגורים"?       בית המשפט השיב לשאלה בשלילה. המבנה כלל חדרים רבים, ומבחינה פיזית, אין זו "דירת מגורים" כמשמעות המונח בשפת בני אדם. לאמור, למרות שהמבנה במקורו שימש כדירת מגורים, הרי ששינויים פיזיים שנערכו בו הפכו אותו לבית מלון או לאכסניה, והוציאוהו מכלל דירת מגורים. התוצאה: הפטור ממס מכירה לא חל.

פס"ד רוט חיים (ו"ע 1153/03): העורר מכר בית שקיבל בירושה ואשר ללא ספק שימש במשך שנים ארוכות כדירת מגורים. אלא מאי, בשנים האחרונות לא שימש הבית למגורי איש, והמבנה סבל מהזנחה פיזית קשה. השאלה שהתעוררה הייתה האם המבנה במצבו במועד המכירה נחשב כ- "דירת מגורים" אם לאו. והנפקות פשוטה: אם מדובר בדירת מגורים יחול פטור ממס השבח, ואילו אם יקבע כי מצבו הפיזי של המבנה מפקיע אותו מגדר "דירת מגורים", העסקה לא תזכה בפטור המיוחל ומלוא השבח יחויב במס. ההלכה המשפטית בסוגיה ברורה: דירת מגורים צריכה להיות כזאת שבמועד המכירה ניתן להתגורר בה. קרי, בחינה אובייקטיבית של מצב הנכס יביא למסקנה כי המבנה ראוי למגורים. במבנה נשוא הערר לא היו מותקנים כלי אינסטלציה ראויים לשימוש, והמבנה כולו סבל מבליה (קירות שבורים, וכדומה). כל אלה הביאו את בית המשפט למסקנה כי הנכס אינו "דירת מגורים" במועד המכירה, ולכן העסקה חויבה במס שבח.

פסק הדין האחרון שסקרנו מעורר את השאלה הבאה: האם לא ניתן היה לבצע תיקונים במבנה אשר יאפשרו מגורים בו? לטענת שמאי מטעם העורר, שיפוץ שעלותו מסתכמת בסך של 7000$ בלבד, די היה בו כדי להכשיר את המבנה למגורים!

בענין זה חשוב לזכור את ההלכה האחרונה שקבע בית המשפט העליון בסוגיא בה עסקינן (בפס"ד שכנר, ע"א 2170/03): אם די בשינוי קטן ועבודה מצומצמת בנכס כדי להכשיר אותו לשמש כדירת מגורים – הרי שהנכס יחשב כראוי למגורים גם אם שינוי זה לא בוצע עד מועד המכירה. משמעות הדברים פשוטה: לא פעם ניתן לערוך שיפוץ קל בנכס קודם מכירתו ולהפוך אותו לכמעט ראוי למגורים. שיפוץ זה אינו חייב להיות מושלם, ובהחלט יתכן כי יהיה די בו כדי להביא לזכאות בפטור המיוחל.