14 טיפים להחזרים והפחתת מס רכישה

גזור ושמור למועד שבו תרכוש דירה או נכס במקרקעין אחר פרטי או עסקי ואולי מגיע לך החזר מס רכישה שכבר שילמת יתר על המידה ?

רמי אריה עו"ד , רו"ח

רכשתם דירה חדשה, מגרש או נכס מקרקעין ברכישה פרטית או עסקית, זכרו כי המדינה שותפה לחגיגה, היות ולפי החוק כל רוכש נכס מקרקעין חייב בתשלום מס רכישה. המס הזה יחול ברכישת כל סוגי נכסי מקרקעין כגון: מגרשים, משרדים, בניני תעשייה ואף דירות מגורים.

כדאי לשים לב, כי בשל הוראת מעבר הנותנת פטור ממס רכישה עד תום שנת 2006 על רכישת דירת מגורים יחידה, הרי קיים תמריץ לרכוש דירות מגורים עד תום השנה, מה שעלול להביא לעליית מחירי דירות המגורים בעתיד הקרוב.

ככלל, מס הרכישה הוא בשיעור של 5% משווי הרכישה. משמע רכישת מקרקעין בתמורה לסך של 500,000 $ מחייבת במס רכישה בסך של 25,000$ - סכום לא מבוטל המשולם למדינה כחלק מהמיסוי החל על פעולות בנכסי מקרקעין.

שיעורי מס מופחתים נקבעו לגבי רכישת דירות שישמשו למגורים של הרוכשים. באם הדירה החדשה שנרכשה היא דירת מגורים היחידה של הרוכשים – הם זכאים לפטור מוחלט ממס הרכישה, לפי מדרגות המס בתוקף מיום 16.4.2006, עד סכום רכישה של 596,050 ₪. המדרגה הבאה, היא בשיעור של 3.5% מסכום הרכישה ואם זו לא הדירה היחידה הרי שיעור זה יחול על כל שווי הרכישה עד לסך של 739,120 ₪. מעל לסך של 739,120 ₪ עומד שיעור מס הרכישה על 5% כמו שיעורו הרגיל ברכישת כל נכס מקרקעין אחר.

סקטורים מסוימים זכאים לרכוש נכס מקרקעין ולשלם מס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד משווי הרכישה כולו או עד תקרה שנקבעה, כגון: נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות חיילים שנספו במערכה, עולים חדשים, מוכרי משק חקלאי, מוסדות לאומיים מסוימים ומלכ"רים הרוכשים את נכס המקרקעין לצורך מטרתם הציבורית. מכירה לקרובי משפחה ומכירה בהליך של מיזוג או הקמת חברות לפי סעיפים 103 ו- 104 לפקודת מס הכנסה.

עם זאת, קיימות הקלות משמעותיות בחובת תשלום מס רכישה במקרים הבאים:

1. היוון תשלומים ששולמו לאחר עריכת חוזה הרכישה - בפס"ד חדש (ו"ע 1289/01 המכון הגיאופיסי לישראל בע"מ) שניתן בתחילת אפריל 2006, קבע ביהמ"ש כי מס רכישה יש לשלם על שווי התמורה ששולמה במונחי ערך נוכחי ליום הרכישה. דהיינו, באם סוכם כי הרכישה תעשה בתשלומים, הרי יש להפחית מכל תשלום את מרכיב הריבית ששולם בשל האיחור בתשלום, לפי שיעור הריבית המקובלת בשוק בעסקאות דומות. כדאי להוסיף לעניין זה, כי הריבית המחושבת תוכר כהוצאה מוכרת בחישוב שבח המקרקעין במכירה בעתיד, ללא קשר לעובדה שלא שולם עליה מס רכישה. המסקנה: ככל שעיקר התשלומים שולמו מאוחר יותר הרי החיסכון במס רכישה יהיה גדול יותר והרי רוב העסקאות במקרקעין נעשות בתשלומים מתמשכים.
2. אין משלמים מס רכישה על פיתוח שטרם בוצע - במספר פסקי דין, נקבע כי מס רכישה ישולם רק על הזכות במקרקעין שנרכשה בפועל. במידה ויחד עם הזכות במקרקעין שולם גם בעבור פיתוח של המגרש, הרי אין לשלם בעבור שווי הפיתוח שטרם בוצע ליום הרכישה. באם בעבר הייתה הבחנה בין פיתוח שנעשה על ידי מוכר המגרש עצמו לבין פיתוח שנעשה על ידי חברה מפתחת אחרת, הרי לאור פסיקה מחודש דצמבר 2005 ( ו"ע 1385/02 האחים ישראל בע"מ) אין כיום הבחנה כזו. נקבע כי מס רכישה ישולם רק על המגרש בצרוף שווי הפיתוח שבוצע כבר במגרש במועד הרכישה ולא בשל פיתוח עתידי, גם כאשר הרכישה נעשתה בהתניה של ביצוע ותשלום עבור הפיתוח לבעל הקרקע. כשמדובר במכרז – הרי מועד הגשת המכרז על ידי הרוכש הוא המועד הקובע.
3. אין משלמים מס רכישה על תשלום לוועד מושב או לחברת הניהול – מס רכישה לא ישולם על תשלומים בשל זכויות נלוות אחרות שנרכשו יחד עם הזכות במקרקעין, כגון תשלום לוועד מקומי של מושב ברכישת נחלה במושב או לחברת ניהול המנהלת את הנכס. הכול בתנאי שתשלום זה אינו מסווה לחלק מסכום הרכישה המקורי ורק נקרא בשם אחר (ע"א 8249/01, צינדורף).
4. מס רכישה ישולם רק על הזכות במקרקעין נטו ללא ציוד נלווה להם – בפס"ד מהפכני מחודש מרץ 2006 (ע"א 8817/04, עיריית רמת גן) נקבע כי ברכישת מקרקעין - עסקיים או דירות מגורים – ישולם מס רכישה רק על הזכות במקרקעין שנרכשו ללא שווי הציוד הנלווה להם. במילים אחרות, במידה ויחד עם המקרקעין נרכשו מערכת מיזוג, מערכת אזעקה, אביזרי תאורה, ציוד מטבח, מערכת השקיה לגינה וריהוט וציוד אחר לשימוש עסקי או פרטי לפי הנכס הנרכש – הרי כל אלו פטורים ממס רכישה.
5. מס רכישה לא ישולם על תוספות לדירת המגורים או עבודות נוספות במקרקעין שלא היו חלק מהרכישה המקורית – במידה ונעשו השבחות במקרקעין או תוספות לאחר מועד הרכישה, הרי אין הן חייבות במס רכישה. הכול בתנאי שהתוספות האמורות אכן לא היו חלק מהסכם הרכישה המקורי ולא הוסכמו מראש.
6. תשלום מס רכישה בשל דירות למגורים – כשרוכשים דירה שתשמש למגורים ואפילו היא טרם נבנתה, הרי כאן מגיע מס רכישה לפי שיעורי המס המופחתים שנקבעו לרכישת דירות מגורים. דהיינו, לפי 3.5% או 5% משווי הרכישה הכוללת. לכן כדאי שהדירה הנרכשת תהיה אכן דירה הראויה למגורים כולל כל המרכיבים החיוניים בדירה כזו כגון, מטבח, שירותים ומקלחת וכן כי הרכישה תהיה למטרת שימוש למגורים ולא לשימוש עסקי.
7. רכישה בית מגורים במערכת חוזים - במקרים מסוימים ניתן לראות כרכישת דירת מגורים גם כשנערכה מערכת חוזים נפרדת הקשורה זו בזו באופן המעיד כי בעצם הרוכש רכש דירה מוגמרת. כגון, כשהרכישה פוצלה באופן מלאכותי בין רכישת הקרקע, לרכישת הפיתוח, לתשלום שירותי הבנייה וכדומה. במקרים אלו, יש לבחון היטב האם אכן מדובר בעסקה אחת וכן לבדוק האם כדאי לשלם 5% על שווי הקרקע בלבד או ליהנות מפטור ממס וכן ממדרגות המס הנמוכות המגיעות ברכישת דירת מגורים כאמור. קיימת פסיקה עניפה לעניין זה לכאן ולכאן.
8. כדאי לרכוש דירת מגורים יחידה – כזו שהיא דירתו היחידה של הרוכש ותשמש למגורים, הוא זכאי לפטור מלא ממס רכישה, בתוקף לרכישות עד 31.12.2006 עד לסך רכישה של 596,050 ₪. מכאן, שאם יש לרוכש דירה נוספת, כדאי לו למכור את הדירה השנייה ל"קרוב" במס רכישה מופחת או להעבירה לחברה כנגד מניות ולהישאר עם דירה אחת בלבד, לפני רכישת הדירה החדשה.
9. הפטור על דירת מגורים יחידה יינתן בתנאים מסוימים גם כשיש בעת הרכישה דירה שנייה - ברכישת דירה שנייה ניתן להודיע כי יש כוונה למכור את דירת המגורים היחידה הקיימת בתוך תקופה של 24 חודש. במידה והדירה הקיימת תימכר בתקופה זו – הרי יוכלו הרוכשים ליהנות מהפטור ממס הרכישה כאילו הייתה להם בעת הרכישה של הדירה החדשה רק דירה אחת בהתעלם מהדירה הקודמת שלהם. ברכישה מקבלן ניתן ליהנות מאותו פטור בתנאי שהדירה הקודמת תימכר עד 12 חודש מיום שהרוכשים קיבלו את החזקה בדירה. רשות המיסים הודיעה בעבר כי תיעתר לבקשת רוכשים מקבלן שלא הצליחו למכור את דירתם הקודמת בתוך 12 החודש ותיתן להם תקופה נוספת למכירתה עד 12 חודש נוספים ובסה"כ 24 חודש מיום קבלת החזקה בדירה מהקבלן.
10. תשלום מס רכישה מופחת ברישום הזכויות על שם שני בני הזוג – כאשר בני הזוג מנהלים משק כספי נפרד לפחות בכל הקשור להחזקת נכסי המקרקעין שלהם ובוודאי כאשר היה לאחד מהם דירה יחידה לפני הנישואין, הרי בן הזוג השני הרוכש דירת מגורים יחידה או לפחות מחציתה – זכאי לפי הפסיקה לפטור ממס רכישה המגיע בשל רכישת דירת מגורים יחידה עד תום שנת 2006 (ראה ע"א 3185/03, פלם). באותו אופן ולמרות האמור בלשונו היבשה של החוק, הרי יתכן כי גם רכישת דירות למגורים לילדים תוכל לזכות בשיעור מס רכישה מופחת המגיע לדירה יחידה לכל ילד (ראה עמ"ה 363/02, ישעיהו גריל).
11. מס רכישה מופחת ישולם גם בשל רכישת מגרש שעליו קיים בית מגורים – אף ברכישת מגרש שיש עליו בית מגורים שיש כוונה לגור בו זמן מה לפני הריסתו, ייחשב שוויו של בית המגורים כמזכה במדרגות מס רכישה מופחתות המגיעות לדירת מגורים. יתרת המגרש העודפת על החלק הסביר שנועד למגורים תחויב במס רכישה רגיל של 5% משוויו.
12. הפטור ממס רכישה לדירת מגורים יחידה יסתיים ביום 31.12.2006 – על כן כדאי למעוניינים ברכישת דירת מגורים חדשה לרכוש את הדירה החדשה עד למועד זה. הכול בתנאי שאין להם דירה אחרת או שאם יש להם דירה אחרת ימכרו אותה בתוך 24 חודש ממועד רכישת הדירה החדשה. היות ורשויות המס רואות במועד הרכישה את המועד המוקדם ביותר שבו נסגרה העסקה, הרי יספיק גם זיכרון דברים בראשי פרקים, שיחתם עד 31.12.2006 בכדי להוכיח כי הדירה נרכשה עד תום השנה. יש לתת את הדעת כי יתכן ומחירי הדירות עוד יעלו בשל עובדה זו עד תום שנת 2006.
13. היו הקלות בשיעורי המס לגבי זכות במקרקעין שנרכשה מיום 7.11.2001 ועד ליום 31.12.2003 – עד 31.12.2002 ניתנה הנחה של 10% ממס הרכישה המרבי ובשנת 2003 ניתנה הנחה בשיעור של 5% ממס הרכישה המרבי. לרוכשים בתקופות אלו, כדאי לבדוק האם שילמו מס רכישה מופחת.
14. בביטול רכישה או הקטנת סכומה יש זכות להחזר יחסי – לא לשכוח כי באם העסקה בוטלה, מגיע החזר של מס רכישה לגבי החלק שבוטל. לפי אותו עיקרון, הרי באם הותנה לאחר הרכישה כי תמורת הרכישה תכלול תוספות שאינן חייבות במס רכישה, הרי מגיע החזר מס רכישה בשל שווי תוספות אלו. הכול בתנאי שהביטול נעשה לפני קבלת החזקה בדירה וביצוע עיקר התשלומים (ו"ע 5031/05, בירמן משה).

לסיכום, יחד עם ה"מזל טוב" לרכישת הדירה או הנכס העסקי החדש, כדאי לבדוק כמה מס רכישה עליכם לשלם בשל התענוג. כאשר הכלל הוא כי יש לשלם לפי 5% מערך הרכישה. אולם, באם תעזרו בטיפים שניתנו למעלה, הרי ייתכן והתענוג מהרכישה יגדל ככל שמס הרכישה יפחת. כדאי להכין מראש את שיעורי הבית לפני הרכישה וכדאי למי שכבר קנה - לבדוק האם הוא זכאי להחזר מס רכישה שכבר שילם.

עו"ד רו"ח רמי אריה מומחה בדיני מיסים, מחבר הספר "הוצאות מוכרות למס הכנסה, מע"מ, מס שבח מקרקעין ולביטוח לאומי", בהוצאת מיסים ועסקים בע"מ – www.ralc.co.il