תקופת אופציה לא תצורף אוטומטית לתקופת החוזה הבסיסית

רמי אריה, עו"ד רו"ח

הסכם במקרקעין לתקופה של 24 שנים ו- 11 חודשים, לא ייחשב אוטומטית כהסכם מכר זכויות במקרקעין, רק בגלל שההסכם כולל תקופת אופציה נוספת, אשר במצטבר תאפשר הארכת ההסכם מעל ל – 25 שנים. זאת בעוד מיסוי מקרקעין נוהג ככלל לראות בהסכם בזכויות במקרקעין הכולל אופציה להארכת ההסכם, לפי התקופה הכוללת של שתי התקופות כולל האופציה.

בעניין קמי (ו"ע 4686-10-22, קמי – תעשיות מתכת בע"מ ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין נצרת, ניתן ביום 11.3.2024) דנה ועדת הערר ע"י בהמ"ש המחוזי נצרת, בסוגיית השפעת אופציה שניתנה בהסכם מכר למשכיר על תקופת ההסכם הכוללת, כדי לברר האם מדובר בעסקה המהווה מכר בזכויות במקרקעין או רק בעסקת שכירות. בין היתר קבע בהמ"ש בעניין קמי כי תחילת תקופת השכירות בעסקת B.O.T  במקרקעין כנובע מההסכם, היא במועד קבלת היתר הבנייה והעלייה על הקרקע לתחילת העבודות במקרקעין.

מדובר בעסקה מסוג B.O.T  במסגרתה התקשרה קמי להשכרה של מקרקעין לצורך בנייה ותיפעול מרכז קניות עם הצד השני לעסקה.

לטענת קמי היות והעסקה לבנייה ותפעול היא לתקופה של 24 שנים ו- 11 חודשים בלבד (להלן: "התקופה הבסיסית"), היא לא מכרה זכות במקרקעין, והיא אינה חייבת בדיווח ו/או בתשלום מס שבח למיסוי מקרקעין.

לטענת מיסוי מקרקעין יש להוסיף לתקופת השכירות שנקבעה בהסכם ממועד תחילת הפעלת הקניון, את התקופה מיום חתימת ההסכם ועד תחילת הפעלת הקניון, וכן את התקופה שנקבעה כאופציה למשכיר להאריך את תקופת השכירות מעבר לתקופה הבסיסית.  סך כל שלוש התקופות האלו עולה על 25 שנים, ולכן, מדובר בעסקת מכר מקרקעין כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין ולא בעסקת שכירות. עסקה שקמי חייבת בגינה בדיווח ובחבות במס שבח.

בהמ"ש הסכים כי לפי ההסכם השוכר קיבל אפשרות להיכנס למקרקעין ולבצע כל פעולה להקמת הפרויקט כבר מיום חתימת ההסכם. עם זאת, מדובר באישור כ-בר רשות, ותחילת מנהג הבעלים של השוכרת החל רק עם קבלת היתר הבנייה ותחילת העבודות במקרקעין. לפיכך, קבע בהמ"ש כי תחילת השכירות החלה ביום קבלת היתר הבנייה.

מכיוון וההסכם קבע כי תקופת השכירות המרבית לא תעלה על 24 שנים ו- 11 חודשים, הרי אין להוסיף את תקופת הבנייה לתקופת השכירות, אלא יש לראות את תקופת השכירות כמסתיימת מוקדם יותר בהתאמה.

לגבי הוספת תקופת האופציה לתקופה הבסיסית, קבע בהמ"ש כי היות והאופציה ניתנה למשכיר בלבד, היא לא תצטרף לתקופה הבסיסית. שכן, בסעיף 1 לחוק מוגדרת חכירה לתקופה כ- "התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר או לקרובו ..." .

אולם בענייננו האופציה לא ניתנת להפעלה על ידי השוכר, אלא על ידי המשכיר, ולכן תקופת האופציה אינה מאריכה את התקופה הבסיסית.

לפיכך, קיבל בהמ"ש את עמדת קמי וקיבל את העררים שהגישה ודחה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין בעניין.