מיסוי מכר דירת מגורים הרוסה כדירת מגורים מזכה

רמי אריה, עו"ד רו"ח

פטור מלא במכירת דירת מגורים יחידה או פטור לינארי מוטב במכירת דירת מגורים שנייה, יינתן רק כאשר מדובר אכן במכר דירה המיועדת למגורים לפי טיבה. אך האם מגיעים פטורים כאמור גם בגין דירת מגורים שנהרסה כמעט לחלוטין?

בהחלטת מיסוי 6005/24 מיום 13.3.2024  נדונה סוגיה זו לגבי טיבה של דירת מגורים לצורכי הפטור לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין.

מדובר על מוכרת אשר השתמשה בדירה בבניין למגוריה עד לאחרונה, אך לאור הערכות מצב בדבר סכנת קריסה ממשית של הבנין והכרזתו כ-"מבנה מסוכן", הוא פונה מדייריו ונאסר עליהם לשוב לדירותיהם.

לאחר הפינוי, הבניין קרס באופן חלקי כך שחלק מהדירות הקיימות בבניין, וביניהן דירתה של המוכרת, נהרסו או נהרסו חלקית.

לאחר מכן ניתנה החלטה מקדמית על ידי הוועדה המייעצת להתחדשות עירונית על הכרזת מתחם המגורים הכולל את הבניין כמתחם פינוי בינוי.

המוכרת מבקשת למכור את דירתה ההרוסה ליזם לצורך ביצוע פרויקט הפינוי בינוי. והיא מבקשת כי הנכס הנמכר ייחשב כדירת מגורים ולא כזכויות בנייה בלבד.

בהחלטת המיסוי נקבע כי ככלל, המשמעות בהכרזה על בניין מגורים כעל "מבנה מסוכן" ופינויו מדייריו הינה כי הבניין ודירות המגורים שבו אינם ראויים למגורים או לשימוש למגורים וזאת החל ממועד הריסתו של הבניין או קריסתו או בסמוך לכך.

במצב דברים זה, מועד הריסת הבניין או קריסתו הוא המועד בו הפכו הבניין ודירות המגורים ל'זכות אחרת' במקרקעין.

במקרקעין בהם דירת מגורים הופכת לזכות אחרת במקרקעין שלא מרצון של בעל הזכות ועקב כוח עליון בלבד, מסכימה רשות המיסים לראות באותה זכות אחרת במקרקעין כ"יחידת מגורים " כהגדרתה בפרק חמישי 4 לחוק וזאת לתקופה של 12 חודשים ממועד קריסתה ובלבד שיוכח על ידי בעלי הזכויות כי לא עלה בידם למנוע קריסת הבניין והכל תוך מאמץ סביר מצדם.

הפטור ממס בהתאם לסעיף 49כב לחוק יוגבל לכך שהחתימה עם היזם על הסכם המכר לצורך פרויקט של פינוי ובינוי תיעשה תוך שנה ממועד קריסת הבניין ובתנאי שמלוא התנאים הנדרשים לצורך הפטור והקבועים בפרק חמישי 4 לחוק יתקיימו במלואם.

במסגרת החלטת המיסוי נקבעו מגבלות ותנאים נוספים.

שימו לב כי החלטת המיסוי מכניסה מבחן נוסף להגדרת דירת מגורים שנהרסה והוא שההריסה נעשתה שלא מרצון.