הגדלת מס שבח על דירות השקעה

רמי אריה, עו"ד רו"ח

בעלי דירות מגורים שיש להם יותר מדירה אחת והיא נרכשה לפני שנת 2014, כדאי שייערכו לאפשרות תשלום מס שבח גדול יותר בעת מכירת הדירה. כך לפי תזכיר תיקון חוק מיסוי מקרקעין. תוספת מס השבח תהיה משמעותית יותר ויותר ככל שהדירה נרכשה מוקדם יותר.

לפי שיטת חישוב מס השבח הקיימת כיום הנקראת "פטור לינארי מוטב", הרווח ממכירת דירת מגורים שאינה הדירה היחידה של המוכר פטור לחלוטין ממס בגין התקופה שמיום רכישתה ועד ליום 31.12.2013 וחייב במס בשיעור של 25% מיום 1.1.2014 ועד למועד מכירתה.

כעת הכוונה היא לבטל בהדרגה את הפטור ממס על תקופת החזקת הדירה עד 31.12.2013, כך שכל הרווח ממכירת הדירה יהיה חייב במס בשיעור של 25% משנת 2030 ואילך.

התיקון לחוק יחול מיום 1.1.2026, כך שלבעלי הדירות תינתן תקופה של שנתיים 2024-2025 למכירת הדירות בחישוב לינארי מוטב כפי שהיה עד היום.

מיום 1.1.2026 במקום הפטור ממס מיום רכישת הדירה עד ליום 31.12.2023 יחול המיסוי הבא:

בשנת 2026  -   5%.

בשנת 2027 -  10%

בשנת 2028  - 15%

בשנת 2029  - 20%

בשנת 2030  - 25%  - ובעצם ביטול הפטור ממס לחלוטין.

ניקח לדוגמה דירת מגורים שאינה דירה יחידה שנרכשה לפני 20 שנה, ביום 1.1.2004 אשר השבח/רווח הריאלי אשר יתקבל בגינה יהיה בסך של 1 מיליון ₪.

נכון להיום, השבח היחסי לתקופה של 10 שנים מיום הרכישה ועד ליום 31.12.2013 פטור ממס שבח ויתרת התקופה של 10 שנים עד 31.12.2023 חייבת במס. כך שהמס המשוקלל הוא 12.5% בלבד.

לפי התיקון הצפוי לחוק, משנת 2026 יבוטל הפטור ממס השבח ל-10 השנים הראשונות, והוא יוחלף בשיעורי המס המשתנים והגדלים משנה לשנה כאמור לעיל, עד שבשנת 2030 כל השבח הריאלי יהיה חייב במס בשיעור של 25% במקום 12.5% כיום לפי נתוני דוגמה זו.

ככל שהדירה נרכשה מוקדם יותר, ההרעה הצפויה בשיעורי המס תהיה גדולה יותר, כי תקופת הפטור היחסית מיום הרכישה ועד ליום 31.12.2013 תהיה חייבת במס ההולך וגדל.