עדכונים במיסוי מקרקעין ומע"מ – ינואר 2024 

מאיר מזרחי, עו"ד

ראו עדכוני פסיקה וחקיקה לגבי מיסוי מקרקעין, מע"מ והארכת מועדים בכלל.

עדכונים במיסוי מקרקעין

ו"ע 21336-03-22 סימוביץ' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב – הפרדה רכושית ביחס לדירה שנרכשה לאחר הנישואין

ועדת הערר בחנה, האם קיימת לאחד מבני הזוג (בן הזוג הראשון) זכאות לפטור ממס שבח לדירה יחידה בגין מכירת דירה שנרכשה על ידו לאחר הנישואין, כאשר בבעלות בן הזוג השני דירה משלו, שנרכשה אף היא לאחר הנישואין. ועדת הערר קבעה, כי מאחר שבן הזוג הראשון השתתף במימון רכישת הדירה של בן הזוג השני (רשום כלווה במסגרת המשכנתה), די בכך כדי לייחס לו זכויות פיסקליות בדירת בן הזוג השני, ולמנוע זכאותו לפטור דירה יחידה בגין הדירה שלו. הוועדה ציינה, כי מעבר לכך, גם לא נסתרה חזקת התא המשפחתי ביחס לדירת בן הזוג השני, שכן הסכם הממון שנחתם בין בני הזוג לא קובע הפרדה רכושית ביחס לנכסים שנרכשו לאחר הנישואין ולא הוכחה הפרדה רכושית בפועל. 

ו"ע 34276-10-21 פרייטג נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – חלוקת עזבון לאחר 20 שנות שימוש משותף בנכס היא מכירה חייבת במס ואינה מהווה "חלוקה ראשונה"

אב הוריש משק חקלאי לשני ילדיו בחלקים שווים. במהלך כ-20 שנה נהגו בו האחים כשותפים שווי זכויות. לאחר שפרץ ביניהם סכסוך הכריע ביהמ"ש המחוזי בהתאם לחוק הירושה כי הזכויות במשק ירשמו על שם האח בלבד כנגד תשלום פיצוי לאחות. האחות הגישה דיווח למנהל מיסוי מקרקעין על מכירת הזכויות במחצית המשק לאחיה וטענה כי היא פטורה ממס שכן מדובר בחלוקה ראשונה של העזבון, ותשלום הפיצוי נעשה מתוך כספי העזבון. המנהל דחה את טענה וקבע כי מדובר במכירה החייבת במס שבח. ועדת הערר קבעה, כי האחים חלקו ביניהם את העיזבון במשך השנים במתכונת של שותפות במשק ובפירותיו. מועד החלוקה הראשונה היה לאחר פטירת האב והוצאת צו קיום הצוואה. על כן, מכירת מחצית הזכויות במשק על ידי האחות לאחיה היא מכירה חייבת במס. למעלה מן הצורך קבע ביהמ"ש כי גם התשלום ששולם לעוררת כפיצוי על חלקה בזכויות במשק אין מקורו בנכסי העזבון, שכן עזבונו של המנוח לא כלל נכס משמעותי אחר מלבד המשק.

חוק הארכת תקופת ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע), התשפ"ד-2023 (בפסקאות הבאות יכונה – "החוק")

הארכת תקופות ודחיית מועדים בהליכי מס

בהתאם להוראות החוק, התקופה הקובעת החל מיום 7.10.2023 ועד ליום 7.1.2024, לא תימנה בחישוב התקופות הנזכרות בחוק, ובלבד שמועד תחילת התקופה חל לפני תום התקופה הקובעת, ומועד סיום התקופה חל בתקופה הקובעת או בחודשיים שאחריה. למעשה, ניתנת דחייה של שלושה חודשים למועד שנקבע בחוק.

להלן פירוט התקופות המוארכות בחוק מיסוי מקרקעין: התקופה להגשת בקשה להפחתת שיעורי מקדמה מס שבח, התקופה למתן החלטה בבקשה, והתקופה להגשת השגה על ההחלטה הנ"ל; מתן הודעה על מכירת אופציה ייחודית; מתן הודעות למנהל על הסכם למכירת זכויות במתחם פינוי בינוי ועל מכירת זכויות לפי תמ"א 38; מתן הודעה על הקצאה באיגוד; מתן הודעה למנהל על עסקה המותנית בתנאי עתידי; עריכת שומה על ידי המנהל; תיקון שומה רגילה ותיקון שומה בשינויי מבנה; הגשה השגה ומתן החלטה בהשגה; הגשת ערר.

הארכת מועדים למכירת דירת מגורים במסלול דירה חלופית

אם חלק מהתקופה המוגדרת בסעיף הרלוונטי בחוק מיסוי מקרקעין, או כולה, חל בתוך התקופה הקובעת, החוק מאפשר הארכה של שלושה חודשים מתום התקופה הקובעת – כלומר המועד יידחה ליום 7.4.2024 - או שלושה חודשים מהמועד האחרון בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, לפי המאוחר.

להלן פירוט התקופות המוארכות בחוק בהקשר זה:   המועד למכירת דירה ישנה לצורך זכאות למדרגות מס רכישה של דירה יחידה ברכישת דירה חדשה במסלול דירה חלופית – הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה; המועד הקבוע בהגדרת "תושב ישראל" לעניין זכאות למדרגות מס רכישה של דירה יחידה במס רכישה; התקופות הקבועות בחוק לפטור ממס שבח במכירת שתי דירות כתחליף לרכישת דירה חדשה אחת, הן ביחס למועד לרכישת הדירה החדשה והן ביחס למועד למכירת הדירה הנוספת .

עדכונים במס ערך מוסף

ע"מ (מחוזי ת"א) 53560-11-21  נווה גד בניין ופיתוח בע"מ נ' מנהל מע"מ ת"א מרכז – ניכוי מס תשומות הכלול בחשבונית עו"ד-דיירים בידי היזם

בשאלת זכאותה של חברה יזמית לדרוש בניכוי את מס התשומות הכלול בחשבונית המס אשר הוצאה על ידי עו"ד הדיירים בעסקת התחדשות עירונית, התקבלה החלטה תקדימית לפיה ניתן להתיר בניכוי את מס התשומות בידי היזם. ביהמ"ש קבע, כי מדובר בשירות שהוא חלק אינטגרלי ממכלול ההוצאות הנדרשות להוצאתו לפועל של הפרויקט. אמנם השירות המשפטי סופק לדיירים והם נהנו ממנו, אך הדבר נכון גם ביחס לפינוי ולהובלה. אלו הוצאות ספציפיות לדיירים, שנהנים מהן, אך הן עדיין נכללות בגדר 'שירותי בניה'". בפסק הדין נקבע גם כי מועד החיוב במע"מ בעסקה של פינוי בינוי חל במועד העלייה על הקרקע של היזם לצורך תחילת בניית כלל הפרוייקט, אשר נחשב למועד 'קבלת התמורה' בידו. עוד נקבע, כי בעסקה שחלקה חייבת במע"מ וחלקה פטורה, ניכוי מס התשומות יתאפשר באופן יחסי בהתבסס על מבחן ייחוס השטחים, כלומר החלק בשטח המשויך לעסקאות חייבות מכלל שטחי הפרויקט.