עדכוני פסיקה במיסוי מקרקעין ובמס הכנסה
אוקטובר 2023

מאיר מזרחי, עו"ד

ראו תמצית פסקי דין חדשים במיסוי מקרקעין ומס הכנסה שניתנו על ידי בתי המשפט בחודש אוקטובר 2023:

עדכונים במיסוי מקרקעין

1. ו"ע מחוזי חי' (33135-12-21) כלל תעשיות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
   תיקון שומות לאחר שנחתם בגינן הסכם פשרה

   
   העוררת חתמה על הסכמי פשרה מול מנהל מיסוי מקרקעין לסיום המחלוקות ביניהם, וכשלושה חודשים לאחר מכן, הגישה בקשות לתיקון השומות שנכללו בהסכמי הפשרה, בהן ביקשה לתקן את שווי הרכישה שנקבע בשומות, שהיווה רכיב אחד בתוך כלל הסכמי הפשרה. המנהל החליט לדחות את הבקשות ומכאן הערר. בית המשפט קבע, כי פתיחה ותיקון של הסכם פשרה, פוגמים בעקרון סופיות הדיון וסופיות השומה, עומדים בסתירה לעקרון יסוד כיבוד הסכמים, ואינם מתיישבים עם חובת ההגינות, המוטלת הן על הרשות והן על האזרח. כן נקבע, כי ההסכמה לעניין שווי הרכישה במסגרת ההסכם הייתה החלטה מושכלת שלקחה על עצמה העוררת, ואף ציין, כי בקשה לתקן רכיב אחד מהסכם הפשרה במסגרת הליך ערר עולה בנסיבות העניין כדי חוסר תום לב. הערר נדחה.
   
   

2. ו"ע מחוזי י-ם(28149-09-20) אזרחי נ' מס שבח ירושלים
   מימון דירה של בן זוג פוגמת בעקרון ההפרדה הרכושית
   

   
   העורר רכש יחד עם בת זוגו דירה בחלקים שווים (להלן: "הדירה.)" לעורר לא היו דירות נוספות ולבת הזוג קיימת דירה נוספת על שמה, ובה מתגוררים בני הזוג (להלן: "הדירה הנוספת.)" העורר ביקש לשלם מס רכישה לפי מדרגות של דירה יחידה בגין חלקו בדירה. בני הזוג היו חתומים על הסכם יחסי ממון, אך המנהל דחה את בקשת העורר. ביהמ"ש בחן האם הסכם יחסי הממון יושם בפועל, וקבע, כי הראיות מצביעות על כך שהסכם הממון נזנח ואינו מתקיים הלכה למעשה, בין היתר, מפני שהבעלות המשותפת בדירה סותרת אותו. עם זאת, בית המשפט בחן בנוסף האם למרות זניחת ההסכם ביחס לדירה, נשמרה הפרדה רכושית בפועל ביחס לדירה הנוספת וקבע, כי לא עלה בידי העורר להוכיח כי התקיימה הפרדה רכושית הלכה למעשה במהלך החיים המשותפים, בין היתר בשל השתתפותו במימון רכישת הדירה הנוספת.
   
   

3. ו"ע מחוזי מרכז(4627-07-20) קופל נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז
   זכאות לתקרת הפטור
   

   
   העוררת מכרה נכס שאת מחציתו רכשה ומחציתו התקבל בירושה. המנהל קבע כי העוררת זכאית לפטור הקבוע בסעיף 49ב)5( לחוק בגין מחצית הזכויות שקיבלה בירושה, וביחס למחצית השנייה היא זכאית לפטור מכוח הוראת השעה לפי חוק הגדלת היצע לדירות מגורים (אינה בתוקף כיום,) וזאת בגובה מחצית מתקרת הפטור. העוררת טענה כי לשונו של החוק מלמדת כי פטור חלקי יינתן רק כאשר נמכרות חלק מהזכויות בנכס, אך במקרה בו נמכרות מלוא הזכויות, אין בסיס להענקת חלק מהפטור בלבד. הערר נדחה ונקבע כי משבחרה העוררת כי רק מחצית מהדירה תמוסה מכוח הוראת השעה, הרי שלשון החוק, תכליתו ומבחן השכל הישר מחייבים כי תקרת הפטור תינתן רק ביחס לחלק עליו יש להחיל את הפטור – ובמקרה זה, מחצית התקרה.
   
   

4. ו"ע מחוזי ת"א (6650-09-20) אלדר נכסים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
   חישוב מס שבח במכירת מניות באיגוד מקרקעין שנרכשו בשני מועדים
   

   
   מדובר במכירת מניות באיגוד מקרקעין על ידי העוררת, שנרכשו בשני מועדים. המנהל חישב את מס השבח כאילו מדובר בשתי עסקאות – עסקה אחת של מכירת חלק יחסי מהמניות שנרכשו בשנת 1978 שבה יש שבח חייב במס, ועסקה שנייה של מכירת חלק יחסי מהמניות שנרכשו בשנת 2008 שבה נוצר הפסד, שבו לא הכיר בשל היעדר אישור פקיד שומה להפסד. העוררת טענה כי יש לבצע את חישוב המס באופן מאוחד לפי העלות הממוצעת של שתי הרכישות ומבלי לפצל את שווי המכירה. ועדת הערר קבעה כי במקרה של מכירת מניות שנרכשו במספר שלבים, אין מדובר במספר עסקאות, אלא בעסקה אחת של מכירת נכס אחד, אלא, שלצורך חישוב המס יש לפצל את החישוב הן לגבי שווי המכירה, והן לגבי שווי הרכישה, כפי שעשה המנהל. כמו כן הוועדה בחנה, האם יש מניעה מלקזז את ההפסד כעמדת המנהל, וזאת לאור הוראות סעיף 94ג לפקודה המאיין, בתנאים מסוימים, הפסד במידה שחולק דיבידנד בשנתיים שלפני המכירה. הוועדה קבעה כי היות שמדובר בעסקה אחת של מכירת מחצית מהון המניות של חברת הבת, וחישוב המס נעשה ב"שתי שכבות," אזי במידה שנוצר הפסד הון בגין השכבה משנת ,2008 ניתן לקזזו בקיזוז פנימי כנגד הרווח מהשכבה משנת ,1987 ללא צורך באישור פקיד השומה.
   
   

5. ת"צ ת"א (10474-09-21) משה קליינר נ' מדינת ישראל - רשות המיסים
   בקשת אישור תביעה ייצוגית
   

   
   במכירת דירת מגורים שהושכרה על ידי העוררים, המבקשים ביקשו לנכות מהשבח גם את הוצאות הריבית הריאלית ששילמו בגין המשכנתה שלקחו ברכישת הדירה. המבקשים לא שילמו מס הכנסה על דמי השכירות. המנהל לא התיר בניכוי את הוצאות הריבית הריאלית, שכן לשיטתו, במכירת דירת מגורים שהניבה הכנסה משכירות אשר לגביה חל פטור ממס הכנסה, יש לראות את הוצאות הריבית ככאלו הניתנות לניכוי על פי הפקודה ולכן הן לא יותרו בניכוי כנגד השבח, וזאת למרות שאין קביעה מפורשת בעניין זה (להבדיל מסעיף 122 לפקודה ביחס למסלול המיסוי המופחת בשיעור .)10% בית המשפט פסק כי הצדק עם המנהל מהטעם שהפטור ממס על דמי השכירות כבר כולל בתוכו את ניכוי הפחת והריבית הריאלית. משכך אין מקום להעניק הטבה כפולה ולנכות את ההוצאות גם במסגרת מס שבח. ביהמ"ש דחה את הבקשה לאישור התובענה הייצוגית.
   
   

1. ע"א 550/22 דניאל ישראל נ' פקיד שומה ירושלים 3
   סיווג משיכות מחברה בגין מכירת סימן מסחרי
   

   
   הנישום, עולה חדש, מכר סימן מסחרי שהיה רשום על שמו בצרפת לחברה ישראלית שהוחזקה על ידו, בפטור ממס. לאחר שבית משפט קמא פסק כי עסקת מכירת הסימן המסחרי הייתה מלאכותית, סברה רשות המסים כי יש לסווג את המשיכות מהחברה (בגין מכירת הסימן המסחרי) כהכנסה ממשכורת ואילו הנישום טען שיש לסווג את המשיכות כדיבידנד. בית המשפט העליון קיבל את ערעורו של הנישום, וקבע שתי הלכות חשובות: (א) אין לסווג משיכת כספים כהכנסה ממשכורת, מקום בו באופן מובהק, משיכת הכספים לא הייתה בכובעו של בעל המניות כשכיר (בנסיבות העניין משיכת הכספים היתה בכובעו של בעל המניות כבעל הסימן המסחרי,) וזאת אף אם בעל המניות שימש גם כשכיר בחברה; (ב) ברירת המחדל בסיווג משיכת כספים מחברה היא כהכנסה מדיבידנד ובלבד שלחברה קיימים עודפים צבורים בסכום מתאים, אף אם המשיכה לא היתה פרו-רטה בין כל בעלי המניות. לפסק הדין חשיבות רבה בין היתר במקרים שבהם מדובר בחברות הזכאיות להטבות מס מכוח החוק לעידוד השקעות הון (שיעורי מס חברות ומס דיבידנד מופחתים,) חברות עם עודפים צבורים אך הפסד שוטף בשנת המס הרלבנטית, ועוד.