תאונת מס חוזרת ברכישת בית להריסה

רמי אריה, עו"ד רו"ח

פעם אחר פעם עושים רוכשי בית מגורים המתכוונים להרוס אותו לצורך בנייה מחדש על הקרקע עליו הוא עומד טעות קשה, כאשר הם פועלים בזריזות להריסת הבית ובכך ליצור מצג לפיו הם רכשו קרקע ולא בית.

כך בעניין משי בן עוז (ו"ע (מחוזי חיפה) 25210-02-21 נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ניתן ביום 26.6.2023) קבע בהמ"ש כי החיוב במס הרכישה בגין רכישת בית המגורים שנועד להריסה, יהיה לפי רכישת הקרקע עליו עומד בית המגורים.

כך בעוד שרכישת בית המגורים שהיה דירת המגורים היחידה של בן עוז חייבת במס רכישה לפי מדרגות מס רכישה כך שיחול מס רכישה נמוך ביותר, הרי רכישת קרקע חייבת במס רכישה בשיעור של 6% . מס הרכישה יחושב לפי התמורה ששולמה עבור הרכישה, היות וההנחה היא כי התמורה שולמה בעצם עבור הקרקע ולא עבור הבית.

מדובר בבית מגורים שנרכש על ידי בן עוז ביום 30.7.2019 בתמורה לסך של 2,250,000 ₪. בן עוז הצהירה כי הדירה שרכשה תשמש למגורים בשלמות וכחטיבה אחת וכי היא מתחייבת למכור את דירתה הנוספת במסגרת פרק הזמן הקבוע בחוק, וביקשה לשלם מס רכישה על דירת מגורים יחידה. בהמשך, מכרה העוררת את דירתה הנוספת בפרק הזמן הקבוע בחוק.

מנהל מיסוי מקרקעין טען כי לפי הנתונים שבידיו, הדירה שנרכשה לא תשמש למגורים ועל כן העוררת אינה זכאית למס רכישה לפי השיעור החל על דירת מגורים יחידה.

דירת מגורים מוגדרת בסעיף 9(ג) לחוק כדירה אשר משמשת או תשמש בעתיד למטרות מגורים. דהיינו, סעיף 9(ג) מציע כחלופה גם נכסים אשר לגביהם, כוונתו הסובייקטיבית של הרוכש היא לשימוש למטרות מגורים.

""דירת מגורים" - כל אחת מאלה:
(1)דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
(2)..."

ההלכה הפסוקה הוסיפה וקבעה כי כוונת הרוכש נאמדת באמצעות שני אלמנטים הבוחנים את היסוד האובייקטיבי ואת היסוד הסובייקטיבי במועד הרכישה.

ביהמ"ש קבע כי אמנם אין מחלוקת לגבי התקיימות המבחן האובייקטיבי שנקבע בפסיקה כי מדובר ברכישת בית מגורים, אך בן עוז אינה עומדת במבחן הסובייקטיבי ולא הוכיחה כי כוונתה הייתה להתגורר בנכס הספציפי שנרכש, לאור העובדה שהוגשה מטעמה בקשה להריסת הנכס והקמת בית מגורים חדש תחתיו, בחלוף כשלושה חודשים בלבד ממועד חתימת הסכם הרכישה.

בהמ"ש מצא כי למרות שבן עוז הצהירה בשומתה העצמית על כוונתה להתגורר בדירה החל מיום 28.11.2019 הרי בסופו של יום, ארבע שנים לאחר החתימה על הסכם הרכישה, הנכס מושא הערר לא שופץ, ולא בוצעה הרחבה. יתר על כן, הנכס אינו משמש כלל למגורים. העוררת לא התגוררה בו מעולם, והוא אף לא הושכר לצד שלישי כלשהו. בנוסף, קיימת בקשה לתוכנית הריסה עבורו.

הקושי המשמעותי ביותר, לטעמו של בהמ"ש היה לקבל את גרסת העוררת, בדבר הכוונה לשפץ את הבית, נעוץ בעובדה כי לא היא ולא אביה או מי מטעמם, לא נכנסו כלל לתוך הבית טרם הרכישה.

תוכנית המדידה שנערכה נעשתה פחות מחודשיים לאחר חתימה על ההסכם לרכישת הנכס, וכחודשיים לפני מועד מסירת החזקה במקרקעין לבן עוז. בנוסף לכך, על גבי תכנית המדידה כתובה המילה "להריסה", לפיכך, מי שהכין את התוכנית יצא אפוא מנקודת הנחה כי המבנה מיועד להריסה.

לפיכך, קבע בהמ"ש כי רכישת בית המגורים נעשתה בפועל לרכישת הקרקע עליה הוא עומד ולכן הרכישה תחויב במס רכישה מלא לפי החל על רכישת קרקע.

נראה כי תאונת מס יכלה להימנע אילו רק היה נעשה שיפוץ בנכס למטרת הכשרתו למגורים, להימנע מלהכין תוכניות להריסתו כמו גם הריסתו בפועל מיד לאחר קבלת החזקה עליו. אלא, דווקא להתגורר בו או להשכיר אותו לתקופת זמן ראויה.

.