עדכונים במיסוי מקרקעין – יוני 2023

מאיר מזרחי, עו"ד

ו"ע (מחוזי מרכז) 48105-07-19 ניסני נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות - שווי רכישה במכירת זכויות במקרקעין שהתקבלו אגב פירוק איגוד בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק

העוררים טענו כי במכירת מקרקעין שהתקבלו בידיהם אגב פירוק חברה בה היו בעלי מניות, בפטור ממס לפי סעיף 71, יש להתיר בניכוי כשווי רכישה את עלות רכישת המניות. באותו מקרה המניות נרכשו בשנים 2008 – 2016 בסכומים גבוהים והקרקע נרכשה בשנת 1961. המנהל טען, כי מאחר שהמניות נרכשו לאחר שנת 2005, הרי שבהתאם להוראות החוק, יש להיכנס לנעלי החברה לצורך קביעת יום ושווי הרכישה של הקרקע הנמכרת, ושווי רכישת המניות אינו רלוונטי, ולכן דחה את בקשת העוררים. בית המשפט קיבל את עמדת המנהל ודחה את הערר.

ו"ע (מחוזי חי') 7116-12-20 סיני נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – מהו "סיום בנייה" לצורך תחולת הטבות המס בבנייה למגורים מכוח הוראת השעה לפי חוק התכנית הכלכלית 2015-2016

הוראת השעה לפי חוק הגדלת ההיצע של דירות מגורים העניקה הטבת מס שבח בבנייה למגורים לפי מספר מסלולים. באחד המסלולים היתה תלויה הטבת המס בסיום הבנייה בתוך תקופה מסוימת. בהוראת השעה נקבע, כי יראו כסיום הבנייה קבלת טופס 4. בנסיבות המקרה סיימו העוררים בניית 13 מתוך 15 הדירות שהיו אמורות להיבנות, אך לא התקבל בגינן טופס 4. ביהמ"ש קיבל את עמדת המנהל וקבע, כי לשון החוק היא ברורה וכי העוררים לא עמדו בתנאי של "סיום הבנייה" בתוך התקופה הקבועה לכך בהוראת השעה לצורך קבלת הטבת המס. בנוסף נקבע, כי לא ניתן להאריך את התקופה להשלמת הבנייה לפי סעיף 107 לחוק, שכן אין מדובר ב"מועד" אלא ב"תנאי" לקבלת הטבת מס; עוד נקבע, כי מאחר שלפי הוראות ההסכם, החבות במס שנובעת מאי קבלת הטבת המס תוטל על הרוכשות, יש לצרף את סכום המס שנשאו בו לשווי המכירה לפי עקרון צירוף כלל התמורות.

ו"ע (מחוזי חי') 35231-10-19 גליקמן נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – מיסוי דירה עם זכויות בנייה; אי התרה בניכוי של שכ"ט עו"ד רעיוני

העוררים מכרו נכס הכולל דירת מגורים צמודת קרקע בשטח 83 מ"ר על קרקע בשטח 688 מ"ר. במסגרת הדיווח על העסקה ביקשו העוררים למסות את מלוא שווי המכירה לפי שיעור המס הליניארי המוטב, והצהירו כי אין לדירה זכויות בנייה בלתי מנוצלות המשפיעות על שוויה. נקבע כי מדובר בדיווח שאינו אמת, שכן הוכח כי העוררים היו מודעים לכך שלדירה יש זכויות בנייה – הן מכוח תמ"א 38 והן מכוח התב"ע החלה. ביהמ"ש קיבל את עמדת השמאי מטעם המשיב, שכן מצא פגמים בשיטת החישוב של שמאי העוררים, בין היתר, ביחס לשווי החצר הצמודה לדירה וקביעת שווי הנכס; בנוסף נקבע, כי לא ניתן להתיר בניכוי שכ"ט עו"ד רעיוני, שלא שולם בפועל. ביהמ"ש דחה את הערר וחייב את העוררים בהוצאות בסך 70 אש"ח.

ו"ע (מחוזי ת"א) 46076-08-21 פנחצ'ל בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א - האם ניתן להפקיד ערבות בנקאית לצורך קבלת אישור מיסים בעסקה פטורה ממס

העוררת התפרקה וזכויותיה הועברו אגב פירוק לבעלי המניות בפטור ממס לפי סעיף 71 לחוק. העוררת ביקשה להפקיד ערבות בנקאית לצורך קבלת אישורי מיסים בטרם קביעת השומה. מאחר שלפי סעיף 16(א)(2) לחוק, הערובה צריכה לעמוד על ההפרש בין 20% מהתמורה לבין המס ששולם לפי השומה העצמית, ומאחר שבמקרה זה התמורה היא אפס, הציעה העוררת להפקיד ערובה בסך 0 ₪ . המנהל דחה את הבקשה שכן לעמדתו אין תוקף למנגנון הערובה במקרה זה. ביהמ"ש קבע כי אמנם הסעיף אינו מנוסח בצורה חד משמעית אולם יש להעדיף את פרשנות המנהל המתיישבת עם תכלית ההסדר. הערר נדחה.

חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2023 ו-2024), התשפ"ג-2023

ביום 31.5.2023 פורסם החוק ברשומות. החוק כולל את תיקונים 100-102 לחוק מיסוי מקרקעין. תיקון 100 לחוק עוסק בעסקאות פינוי בינוי ותמ"א 38; תיקון 101 כולל הסדר בדבר מיסוי דירת מעטפת במס רכישה, מגבלות על שימוש בהטבת המס הליניארי המוטב על דירה שבמועד רכישתה לא היתה בנויה ובנייתה לא הסתיימה עד 31.12.30; תיקון 102 כולל הוראת שעה מיטיבה ביחס למכירת קרקע המיועדת לבניית למגורים וכן הוראה בדבר קיצור התקופה למכירת דירת ישנה המשודרגת לדירה חדשה לצורך הטבות בשיעור מס השבח ומס הרכישה; בנוסף, בחוק ההסדרים נקבע כי נישום המשכיר דירה המהווה דירתו היחידה, ובמקביל שוכר דירה אחרת, יוכל לנכות מההכנסה בגין דמי השכירות את דמי השכירות ששילם בגין הדירה שהוא שוכר עד לסך של 7,500 לחודש.