עדכונים במיסוי מקרקעין ומע"מ – אפריל 2023

מאיר מזרחי ושות', משרד עורכי דין

עדכונים במיסוי מקרקעין

ע"א 9308/20 פקיד שומה עכו נ' בית חוסן בע"מ – מיסוי רכישה עצמית של מניות כחלוקת דיבידנד לבעלי המניות הנותרים בחברה

בית המשפט העליון קבע ברוב דעות, כי רכישה עצמית של מניות על ידי חברות שהן "מעין שותפויות" תמוסה כחלוקת דיבידנד לבעלי המניות שנותרו בחברה. הדיבידנד הוא למעשה הגדלת חלקם של בעלי המניות הנותרים בחברה, ושוויו, החייב במס, הוא המכפלה של כספי החברה ששמשו לרכישה העצמית בשיעור האחזקות של בעלי המניות שנותרו בחברה ערב העסקה. פסה"ד משפיע כמובן גם על רכישה עצמית של מניות באיגודי מקרקעין.

ו"ע (מחוזי י-ם) 14419-08-20 מוסדות חזון ישעיה (בפירוק) נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים - פטור מוסד ציבורי לפי סעיף 61 לחוק מיסוי מקרקעין לעמותה בפירוק

היעדרו של אישור מוסד ציבורי לפי סעיף 46 לפקודת מס הכנסה אינו שולל את הפטור ממס שבח למוסד ציבורי לפי סעיף 61 לחוק. מי שעומד בהגדרת מוסד ציבורי לפי סעיף 61 יכול לקבל את הפטור ממס שבח בהתקיים יתר תנאיו, גם אם הוא לא נכנס להגדרה שבפקודה. במקרה זה דובר בעמותה שהפעילה בי"ס ונכנסה להליכי פירוק. בתקופת הפירוק המשיך המבנה שבבעלות אותה עמותה לשמש כבי"ס, שהופעל על ידי עמותות אחרות עמן התקשר המנהל המיוחד שמונה לעוררת לצורך כך. נקבע, כי הפעלת המוסד החינוכי בעזרת עמותות אחרות לא ניתקה את העוררת מן הפעילות הציבורית וכי בעת המכירה (בשנת 2018), המקרקעין נמכרו "בידי מוסד ציבורי" כנדרש בסעיף 61(ב) לחוק.

ו"ע 26967-11-21 שורץ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה - ניכוי פחת מעלויות בנייה במכירת נכס על ידי יורשים

העוררים מכרו מקרקעין שירשו מאביהם, שעליהם עומד מבנה מאז שנת 1974, וביקשו לנכות את עלויות הבנייה, ללא פחת, בטענה שהאב לא ניכה פחת מהכנסתו במהלך השנים. המנהל דחה את בקשת העוררים בטענה כי עלויות הבנייה הופחתו במלואן, וכי לא הוכח שאביהם של העוררים לא ניכה פחת. נקבע, כי העוררים לא הרימו את הנטל להוכיח שהאב לא ניכה פחת מהכנסתו, ועל כן יש לנכות את הפחת מעלויות הבנייה במכירת הנכס

ו"ע (מחוזי מרכז) 6584-05-21 דביר נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז - שיעור מס רכישה ברכישת בית שהרוכשים התכוונו להרוס ולבנות תחתיו בית חדש

בני זוג רכשו קרקע ועליה בית מגורים ישן. ביהמ"ש קבע כי כאשר קיימת כוונה להרוס את הדירה הקיימת בעת רכישת הנכס, לא מתקיים המבחן הסובייקטיבי הנדרש בהגדרת דירת מגורים לצורך מס רכישה, לפיו הרוכש מתכוון לייעד את הדירה למגורים, ולכן הנכס ייחשב לזכות במקרקעין שאינה דירת מגורים. במקרה זה, נקבע כי הראיות מלמדות על כוונה ברורה להרוס את הבית כבר בסמוך למועד הרכישה, ולכן אין מדובר ברכישה של דירת מגורים.

ו"ע (מחוזי ת"א) 15379-04-19 קלדרון נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א – עסקת תמ"א 38/1 – תשלום החזר דמי שכירות כהוצאה כרוכה בכפוף להוכחת הכרחיות הפינוי ותוך קביעת תקופת פינוי סבירה בנסיבות המקרה

במסגרת עסקת תמ"א 38/1 סוכם בין היזם לבעלים כי ישולם לבעלים החזר דמי שכירות בשל הצורך לפנות את דיירי הבניין במהלך ביצוע הפרויקט. המנהל טען כי החזר דמי השכירות אינו פטור ממס, שכן הפינוי לא היה הכרחי, ועל כן לא ניתן לסווג את החזר דמי השכירות כהוצאה כרוכה לפי הוראת ביצוע 11/09. בית המשפט, קבע כי העוררים הוכיחו שהפינוי היה הכרחי, אך לא הוכחה התקופה שנדרשה לכך בפועל. נקבע כי משך הפינוי הנחוץ בנסיבות המקרה הוא 18 חודשים, ועל כן רק דמי שכירות ששולמו לבעלים על תקופה זו יהיו פטורים ממס. יתר דמי השכירות לא יחשבו כהוצאה כרוכה ולא יהיו פטורים ממס. בנוסף, בעניין יום המכירה נקבע, כי ה"מועד שבו הוחל במתן שירותי הבנייה" מתייחס למועד תחילת הבנייה בפועל, ולא די בתשלום הוצאות על אגרות והיטלים כדי ליצור התחלת מתן שירותי בנייה.

ו"ע (מחוזי חי') 55881-11-20 גילעם חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין – לא ניתן לקבל הטבת מס שהתנאים לה התקיימו לאחר מועד העסקה

בעניין זה נדונה בקשה לתיקון שומה בעסקה בה נתבקש להחיל את הטבות המס מכוח הוראת השעה לפי חוק הגדלת ההיצע לדירות מגורים. העוררים ביקשו לתקן את מסלול המיסוי מכוח הוראת השעה למסלול שלא היו זכאים לו במועד העסקה. ביהמ"ש דחה את הערר וקבע שמאחר שתנאי הזכאות להטבת המס לפי המסלול החדש התמלאו רק לאחר העסקה, העוררים אינם זכאים להטבות המס לפי מסלול זה. גם בקשתם החלופית של העוררים להארכת מועד לסיום בנייה, שהיתה תנאי לקבלת הטבת המס לפי המסלול המס המקורי לפיו דווחה העסקה, נדחתה, ונקבע כי לא ניתן להאריך את המועד לסיום הבנייה מכוח סעיף 107 לחוק מאחר שמדובר ב"תנאי" לקבלת הטבת מס שבח ולא ב"מועד" כמשמעותו בסעיף 107 לחוק.

ו"ע (מחוזי י-ם) 56572-08-19 ברזילי נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים – שלילת שימוש בשיעור המס הליניארי המוטב במכירת דירה שהתקבלה אגב פירוק

סעיף 72ב לחוק שולל מבעל מניות המוכר דירה שקיבל אגב פירוק איגוד, אשר במשך כל תקופת פעילותו או מיום 1.1.1985, לפי המאוחר, לא היה איגוד מקרקעין, את האפשרות למכור את הדירה בפטור ממס לפי פרק חמישי 1 לחוק. נקבע כי סעיף זה שולל גם את הזכאות לשימוש בשיעור המס הליניארי המוטב במכירת הדירה באותן נסיבות.

ו"ע (מחוזי חי') 8935-09-22 בצלאל נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – יש לנכות פחת משווי הרכישה במכירת דירה שהושכרה במסלול הפטור

נקבע כי בחישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה במסלול הפטור המלא מדמי שכירות, יש לנכות פחת משווי הרכישה (ר' גם פסה"ד בעניין וימן (ו"ע 10216-07-14)). ביהמ"ש הבהיר כי קביעה זו אינה סותרת את הלכת PIV (ע"א 5883/18) אלא מתיישבת עמה. עוד נקבע, כי ההחלטה שנתנה בעניין רשף חן (ת"צ 42666-01-20) במסגרתה אושרה תובענה ייצוגית נגד רשות המיסים באותה סוגיה, אינה מחייבת, שכן אמנם ביהמ"ש העליון דחה את בקשת רשות הערעור של רשות המיסים על ההחלטה, אך לא דן לגופו של עניין בסוגיה ועל כן לא קיימת הלכה פסוקה של בית המשפט העליון בסוגיה.

עדכונים במס ערך מוסף

ע"א 2180/21 מנהל מע"מ נתניה נ' אמדוקס ישראל בע"מ – תשומות "בשל עובד" – קו גבול ברור

המערערת שוכרת קומפלקס משרדים, בתוכו הקצתה שטח לטובת חדר האוכל לעובדיה. הארוחות מסופקות לעובדים בידי חב' קייטרניג חיצונית. לשיטת המנהל, חלק יחסי בהוצאות המערערת (שכירות קומפלקס המשרדים, חשמל, מים ואחזקה) מיוחס לחדר האוכל, באשר הן חלק אינטגרלי "מארוחה" ולפיכך מהווה "הטבה לעובד" שאינה מותרת בניכוי לפי תקנה 15א לתקנות מע"מ. ביהמ"ש דחה את טענת המנהל וקבע, כי יש להחיל את תקנה 15א על תשומות הקשורות באופן מובהק ובלעדי לארוחה, כגון: חומרי גלם ועבודה. כן, הוטעם כי המחוקק לא התכוון להרחיב את גבולות התקנה ולאסור בניכוי חלק מדמי השכירות המשולמים בגין שכירת מבנה המפעל/משרדים בכללותו, רק בשל העובדה שבמקום העבודה קיימים אזורים כלשהם שבהם מתבצעת פעילות שאינה עבודה ממש במסגרת שעות העבודה וכחלק משגרת יומו של העובד. ביהמ"ש העליון אימץ את פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי (ע"מ 22467-09-17) ודחה את הערעור.

ע"מ (מחוזי ת"א) 21657-11-19 הגשמה קוסמי ניהול פרויקטים בע"מ נ' מנהל מע"מ ת"א מרכז – תחולת סעיף 30(א)(5) סיפא לחוק מע"מ אינה דורשת תשלום מס בפועל

המערערת מספקת לחברות קוסמטיקה שהן תושבות חוץ, שירותי קד"מ ודיול למכירת מוצריהן בדיוטי פרי - ג'יימס ריצ'רדסון. המערערת דיווחה על שירותיה אלה כחייבים במע"מ בשיעור אפס לפי סעיף 30(א)(5) לחוק מע"מ. לשיטתה, במקרה הנוכחי חלה הסיפא לסעיף 30(א)(5) לחוק, המקנה מע"מ בשיעור אפס במתן שירות לתושב חוץ, גם במקום בו נוסף על  תושב החוץ מקבל שירות גם תושב ישראל בישראל, ובלבד שתמורת השירות מהווה חלק מעֵרך הטובין בהתאם לפקודת המכס. נקבע, כי החלת הסיפא שבסעיף הנ"ל, אינה כרוכה בתשלום מס בפועל בעת יבוא הטובין או מכירתם.