טיוטת חוק ההסדרים בנושא מיסוי מקרקעין

מאיר מזרחי ושות', משרד עורכי דין

לפני מספר ימים פורסמה טיוטת חוק ההסדרים אשר כוללת הצעות לתיקוני חקיקה שונים. במאמר זה נפרט את את תיקוני החקיקה המוצעים הנוגעים להיבטי מיסוי מקרקעין, בין היתר, בנושא מיסוי דירות מגורים, התחדשות עירונית ומיסוי השכרת דירות מגורים, כדלהלן:

מיסוי דירות מגורים

1.       הוראת שעה להטבות מס במכירת קרקע לבנייה למגורים

מוצע לקבוע הוראת שעה לפיה יינתנו הטבות מס במכירת קרקעות פרטיות שיעשו עד לתאריך 31/12/2026, שלגביהן יש תכנית המתירה בנייה של 15 דירות מגורים לפחות. בהתאם להוראת השעה המוצעת בתכנית, אם יום הרכישה של הקרקע הוא בתקופה שבין 1/4/1961 ועד ליום 6/11/2001 יחולו שיעורי מס מופחתים של 25% במקום 47%, וזאת על השבח הריאלי שנצבר מיום הרכישה ועד ליום 6/11/2001.

ההטבה לא תינתן במכירת קרקע בלא תמורה או בין קרובים, והיא תהיה מדורגת בהתאם לתקופת הבנייה. לדוגמה – אם הבנייה הסתיימה בתוך 48 חודשים מיום המכירה, תינתן ההטבה על 100% מהשבח הריאלי. ככל שתקופת הבנייה מתארכת, עד למקסימום של 96 חודשים, שיעור השבח הריאלי שייהנה מהטבת המס קטן, עד לשלילת ההטבה לחלוטין אם תקופת הבנייה תעלה על 96 חודשים.

2.       קיצור התקופות במכירת דירה חלופית למשדרגי דירות

מוצע לקצר את התקופה למכירת דירה ישנה בפטור ממס שבח לדירה יחידה כאשר נרכשת דירה אחרת במקומה והרוכש מבקש לקבל ברכישתה מדרגות דירה יחידה, כך שההטבות המס (שבח ורכישה) יינתנו רק אם הרוכש ימכור את הדירה הישנה בתוך 12 חודשים מרכישת הדירה החדשה (במקום 24 חודשים כיום).

3.       שלילת זכאות לחישוב לינארי מוטב במכירת דירות שבנייתן לא הסתיימה עד 31/12/2026

כיום יכול מוכר דירת מגורים מזכה לעשות שימוש בשיעור המס הליניארי המוטב, כמעט ללא מגבלה. מוצע להגביל הזכאות לשיעור מס זה במקרה של מכירת דירה שנבנתה על קרקע פנויה, רק למקרה שבו ניתן היתר בנייה למגורים על הקרקע הפנויה עד ליום 31.12.2026.

4.       דירות מעטפת

מוצע לקבוע במפורש כי מיסוי רכישת דירות מעטפת יהיה לפי שיעורי מס רכישה הקבועים לדירות מגורים ולא לקרקע.

התחדשות עירונית

5.       הכרזה על מתחם

·    ביחס לבקשה להכרזה ביוזמת רשות מקומית - מוצע לקבוע כי יהיה ניתן להכריז על מתחם פינוי בינוי או עיבוי בינוי על פי בקשת רשות מקומית גם אם יש בשטח פחות מ-24 יחידות דיור, וזאת בתנאי שיש בשטח לפחות 8 יחידות דיור שהן צמודות קרקע ומוצעת לגבי השטח תכנית הכוללת לפחות מכפלת מספר היחידות בחמש, או 70 יחידות, לפי הגבוה.

·   ביחס לבקשה להכרזה ביוזמת יזם – מוצע לקבוע כי מנהל הרשות הממשלתית   יהיה מוסמך להכריז על מתחם פינוי בינוי לבקשת יזם, ככל שקיימות בשטח 24 יחידות ויש תכנית פינוי בינוי שהופקדה או אושרה הכוללת לכל הפחות מכפלה של מספר יחידות הדיור הקיימות או 70 יחידות, לפי הגבוה מביניהם.

·    מוצע לבטל את הצורך באישור הרשות המקומית למתן הכרזה – הן לפי בקשת רשות מקומית והן לפי בקשת יזם,  אם מועצת העיר או הועדה המקומית נתנה את הסכמתה או המליצה בפני מוסד תכנוני לקדם את התכנית.

·    מוצע לקבוע כי הסמכות לתת אישור מקדמי לבקשת יזם תהא ביחס לשטח שיש לגביו תכנון ראשוני, ללא צורך בהסכמת הרשות המקומית.

עסקאות תמ"א 38

· מוצע לקבוע כי הפטור לפי פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין שחל במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תמ"א 38, יחול, בשינויים המחויבים גם על מתן שירותי בנייה לפי תכנית החלה על "מבנה טעון חיזוק" כהגדרתו בסעיף 70א לחוק התכנון והבנייה:

"בנין הנמצא במגרש המיועד לפי תכנית גם למגורים, ש-70% לפחות משטח הבנייה הכולל הקיים שלו משמש כדין למגורים, ובכלל זה לשטחי שירות למגורים, ושמתקיימים בו כל אלה:

(1)        מתקיים בו אחד מאלה:

(א)         ניתן היתר לבנייתו לפני יום י"ב בטבת התש"ם (1 בינואר 1980);

(ב)       ניתן היתר לבנייתו בין יום י"ב בטבת התש"ם (1 בינואר 1980) ליום ז' בטבת התשמ"ה (31 בדצמבר 1984), וניתנה חוות דעת מהנדס מבנים כהגדרתו בסעיף 266ג1 כי לא נבנה בהתאם לתקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כנוסחו במועד מתן ההיתר;

(2)       לא בוצעו בו, לפי היתר, עבודות לחיזוק המבנה לפי תקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה כנוסחו במועד מתן ההיתר;

(3)       הוא בן שתי קומות מעל פני הקרקע לפחות, ויש בו ארבע יחידות דיור שנבנו לפי היתר לפחות; לעניין זה, תובא בחשבון קומת עמודים, אך לא תובא בחשבון קומה עליונה ששטחה פחות ממחצית שטחה של הקומה שמתחתיה;

·      מוצע לקבוע מונח חדש - "התחדשות בניינית" - בניה והריסה או חיזוק של בניין מכוח תמ"א 38   או מכוח תכנית החלה על מבנה הטעון חיזוק, כהגדרתו בסעיף 70 א לחוק התכנון והבנייה.

·   ביחס לעסקאות של התחדשות בניינית שחל בהן פטור ממס לפי פרק חמישי 5, מוצע להרחיב את הפטור על כלל יחידות הדיור של המוכר בבניין בהתקיים יתר התנאים הקבועים בחוק, לצורך קבלת הפטור ביחס לכל דירה. כך גם ביחס ליחידות דיור הנכללות במסגרת הדיור הציבורי הנמצאות בבעלות המדינה. כך למשל, בעלים של 3 דירות בבניין שמקבל כנגדן 3 דירות חדשות במסגרת פרויקט תמ"א 38/2, יהיה זכאי לפטור בגין שלוש הדירות.

·    בחינת הזכאות לפטור בגין זכויות שהועברו במתנה מקרוב – כיום קובע החוק כי הפטור לא יינתן לבעלים של דירה אשר קיבל את הזכויות בה בהעברה מקרוב בתקופה של 24 חודשים לפני החתימה על ההסכם. מוצע לתקן כך שפטור התמ"א יחול במכירת הדירה על ידי הקרוב, רק אם המעביר היה יכול לקבל את הפטור אילו הוא היה מוכר את הדירה, והעברת הדירה לקרוב לא נעשתה בתקופה המתחילה 12 חודשים לפני המועד שבו נחתם ההסכם הראשון על ידי אחד מבעלי הדירות במקבץ, וסופה ביום המכירה של העסקאות באותו בניין. לעניין נכסים אלה את המוכר ואת הקרוב כמוכר אחד.

תמורה כספית בפינוי בינוי

·    מוצע כי תמורה כספית ששולמה למוכר בעסקת פינוי בינוי תהא פטורה ממס רק כאשר בעל הדירה היה זכאי לפטור דירה יחידה ואין לדירה זכויות בנייה בלתי מנוצלות המשפיעות על שוויה החייבות במס, אילו היה מוכר את הדירה לצד ג. בהתקיים תנאים אלו, המס בשל התמורה הכספית ישולם במועד מכירת הדירה.

קשישים

·    מוצע להחיל את החלת הטבות המס לקשיש הקבועות לפי פרק חמישי 4 בעסקאות של פינוי בינוי גם בעסקאות תמ"א 38;

·   בנוסף מוצע להעניק את הטבות המס לקשישים בעסקאות התחדשות עירונית גם ל"חולה הנוטה למות";

·    מוצע להגביל את התקופה שבה יכול קשיש למכור את דירת התמורה לצד ג', רק אם הוא יעשה כן בתוך 6 חודשים מהפינוי, ואם מכר את דירת התמורה ליזם, עליו לעשות כן עד להוצאת היתר הבנייה.

מכירת פרויקט התחדשות עירונית

·    לפי התיקון המוצע, מכירת פרויקט של התחדשות עירונית מיזם ליזם אחר תיחשב מכירת זכות במקרקעין גם אם טרם הגיע 'יום המכירה'. שווי המכירה לצורך קביעת המס יהיה בגובה שווי התמורה החוזית.

מיסוי השכרת דירות מגורים

·    חובת דיווח - מוצע לקבוע כי גם יחיד הפטור מדמי שכירות (דמי השכירות אינם עוברים את תקרת הפטור בסך 5,471 ₪) ידווח על הכנסה זו, אך במקום  להגיש דו"ח שנתי מלא, יוכל להגיש דיווח מקוון הכולל לפרטים ביחס לדירה ודמי השכירות בלבד. למי שנולד לפני שנת 1955 יתאפשר להגיש דיווח ידני פשוט. 

·   משכיר ששוכר - מוצע לקבוע  כי מי שמשכיר דירה ושוכר במקביל דירה אחרת, יוכל לקזז מהכנסתו מדמי שכירות את דמי השכירות שהוא משלם וזאת עד לסכום של 7,500 ₪. בגין יתרת ההכנסה מדמי שכירות יחויב בשיעור 10% לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה. הטבה זו לא תחול על מי שקיבל הכנסת שכירות מקרובו. כמו כן, בדברי ההסבר צוין כי לעניין חישוב השבח החל במכירת הדירה, יתווסף לשווי המכירה הסכום של המרבי של הפחת שניתן היה לנכותו לפי כל דין.