עבודה מהבית דורשת היתר מהרשות המקומית

רמי אריה, עו"ד רו"ח

בעל מקצוע כגון עו"ד, רו"ח ורופא שיניים, המפעיל או מנהל את עסקו מהבית שהוא גר בו ללא קבלת היתר, מסתכן בכך שיוגש נגדו כתב אישום פלילי לפי חוק התכנון והבנייה, בגין עבירה של שימוש במקרקעין בלא היתר ובסטייה מתכנית ו/או בשימוש אסור במקרקעין.

סוגיה זו של הפעלת משרד מתוך בית המגורים ללא היתר, נדונה בביהמ"ש לעניינים מקומיים בעניין עו"ד חליל (תו"ב 65036-07-18, מדינת ישראל נ' חליל חמוד, ניתן ביום 24.10.2022).

חליל הוא בעלים של דירה בבאר-שבע. ע"פ תכנית מפורטת מאושרת, במקרקעין מותר שימוש למגורים בלבד. משנת 2004 חליל הפעיל בדירה משרד עו"ד, מבלי שקיבל היתר לשימוש זה.

נגד חליל, עו"ד במקצועו, הוגש כתב האישום המייחס לו "שימוש במקרקעין הטעון היתר, ללא היתר ובסטייה מתכנית" בהתאם לסעיף 204(א) ל-חוק התכנון והבניה (כנוסחו עד 24.10.2017) ו-"שימוש אסור במקרקעין" בהתאם לסעיף 243(ה) לחוק (כנוסחו מ-25.10.2017).

סעיף 204 ל-חוק התו"ב (כנוסחו לפני תיקון 116) קובע בסעיף קטן (א), כדלקמן:

"המבצע עבודה או משתמש במקרקעין בלא היתר כשביצוע העבודה או השימוש טעונים היתר לפי חוק זה או תקנה על פיו, דינו - קנס, מאסר שנתיים, ובעבירה נמשכת - קנס נוסף, מאסר נוסף שבעה ימים לכל יום שבו נמשכת העבירה... ".

סעיף 243 ל-חוק התו"ב (כנוסחו לאחר תיקון 116), קובע בסעיף קטן (ה), כדלקמן:

"העושה שימוש אסור במקרקעין שאינם מפורטים בסעיף קטן (א), דינו – מאסר שנתיים או קנס כאמור בסעיף 61(א)(4) לחוק העונשין וכן קנס נוסף על עבירה נמשכת לכל יום שבו נמשכת העבירה... ".

סעיף 145 שכותרתו "עבודות טעונות היתר", הרלוונטי הן לסעיף 204(א) והן לסעיף 243(א), קובע בסעיף (א)(3), כדלקמן:

"(א) לא יעשה אדם אחד מאלה ולא יתחיל לעשותו אלא לאחר שנתנה לו הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית, לפי הענין, היתר לכך ולא יעשה אותו אלא בהתאם לתנאי ההיתר..."

בענייננו, אין מחלוקת כי חליל עשה שימוש בחלק מהדירה להפעלת משרד עו"ד, וביהמ"ש החליט להרשיעו.

ביהמ"ש קבע, כי הדירה שבבעלות חליל שימשה הן למגורים והן למשרד עו"ד, בו זמנית, ודחה את טענת ההגנה כי אין להשיב לאשמה, במסגרתה נטען כי מאחר ומדובר במקצוע חופשי לא ניתן להעמיד את הנאשם לדין בגין שימוש שעשה בחלק מהבית כמשרד עו"ד.

ביהמ"ש הסתמך על הקביעה בעניין ד"ר נשאת (עע"מ 1490/15, דר' נשאת נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז), לפיה יש לקבל היתר לשימוש חורג לצורך שימוש בבית מגורים להפעלת עסק, הכרוך בקבלת קהל. השאלה אם השימוש החורג מהווה מטרד לדיירים אחרים בבניין אם לאו, האם השימוש החורג גורם למצוקת חניה או לטרדות אחרות, לא רלוונטית לשאלה אם נדרשת קבלת היתר לצורך השימוש החורג. פס"ד זה ניתן אמנם לגבי רופא שיניים, אך נקבע כי אין מחלוקת כי הוא רלוונטי גם כשמדובר במשרד עו"ד.

חליל טען כי לפי סעיף 4 לכללי לשכת עורכי הדין, מותר לנהל משרד בדירת מגורים של עו"ד ומשכך השימוש מותר. ביהמ"ש קבע, כי אכן כללי האתיקה מתירים לייחד חלק מדירת המגורים לשימוש כמשרד עו"ד, אולם אין בכך כדי להתיר שימוש בדירה המנוגד לחוקים אחרים.

כך, גם ייחוד חלק מדירת מגורי חליל למשרדו ושימוש בחלק זה כמשרד עו"ד, כפוף לקבלת היתר לשימוש חורג, כאשר ע"פ התכנית החלה על המקרקעין ייעודם הוא למגורים בלבד. אין סתירה בין החוק לבין כללי האתיקה, שכן מותר לנהל משרד בחלק מדירת מגורי הנאשם - ובתנאי שניתן היתר לשימוש חורג זה, בהתאם לחוק.

לסיכום, עולה כי בעל מקצוע המפעיל את עסקו או עושה שימוש בחלק מהדירה כמשרד ללא קבלת היתר לשימוש חורג, קרי שלא למגורים, מסתכן בהגשת כתב אישום פלילי נגדו בגין עבירת שימוש בלא היתר ו/או שימוש אסור במקרקעין.