אישור בניין להשכרה למגורים – לא רק לבעל המקרקעין

רמי אריה, עו"ד רו"ח

פסיקה חדשה מאפשרת גמישות בקבלת ההטבות לבניין מאושר להשכרה, גם ליזמים מסוגים שונים, ולא רק לבעל המקרקעין. כך, שגם בעל המקרקעין, או חוכר, או "בר רשות" אשר שוכר את המקרקעין ומתחייב להקים את הבניין, כולם זכאים להטבות המס היפות הניתנות בהקמת בניין להשכרה, לפי החוק לעידוד השקעות הון.  

החוק לעידוד השקעות הון קובע כי "בעל בנין להשכרה" זכאי, בהתקיים תנאים מסוימים, להטבות הקבועות בחוק בתחומי מס הכנסה ומיסוי מקרקעין. ביהמ"ש קובע כי פרשנות המונח "בעל בנין להשכרה" כוללת גם את "בעל הקרקע", או בעל הזכות ל-"חכירה לדורות" במקרקעין וכן גם "בר רשות" בכפוף לתנאים.

סוגיה זו של הכללת "בר רשות" במסגרת המונח "בעל בנין להשכרה", נדונה בביהמ"ש המחוזי בעניין חברת שפיר הנדסה (עת"מ 32572-06-19, שפיר הנדסה אזרחית וימית בע"מ נ' הרשות להשקעות ולפיתוח התעשיה והכלכלה, ניתן ביום 4.8.2022), העוסקת בתחום התשתיות בישראל.

בשנת 2012 חברת שפיר זכתה במכרז מטעם עיריית ירושלים שעניינו פרויקט לתכנון, הקמה, תפעול ותחזוקה של מעונות סטודנטים בירושלים על קרקע בבעלות העיריה. לפי תנאי המכרז החברה התקשרה עם העיריה בהסכם זיכיון לתקופה של 24 שנים ו- 11 חודשים והיא תקים ותפעיל את הפרויקט כ-"בר רשות". בתקופת הזיכיון החברה תשכיר את יחידות הדיור בפרויקט שהקימה והיא זו הזכאית לדמי השכירות.

מינהלת הרשות להשקעות ולפיתוח התעשייה והכלכלה החליטה לדחות את בקשת החברה לאישור הבניין כ-"בניין חדש להשכרה" לפי פרק שביעי 1 לחוק העידוד, בנימוק כי "בעל בנין להשכרה" – הזכאי להטבות ע"פ חוק העידוד – הוא מי שיש לו זכות בעלות או חכירה לתקופה העולה על 25 שנים ותנאי זה אינו מתקיים כאן.

בנימוקי הדחייה נאמר כי בעוד שבהתקשרות לחכירה לתקופה שמעל 25 שנה היה על החברה לשלם מס רכישה, הרי ההתקשרות בענייננו נעשתה על מנת שלא לשלם מס זה ובקשת החברה לאישור התכנית מכוח חוק העידוד מהווה "אחיזה של המקל משני קצותיו" ואין לקבלה.

סעיף 53ב' לחוק העידוד קובע כי הזכאי להטבות הוא "בעל בנין להשכרה" או "בעליו של בניין חדש להשכרה". אך חוק העידוד אינו מגדיר מיהו "בעל בנין". גם פקודת מס הכנסה אליה מפנה פרק שביעי 1 לחוק אינו כולל הגדרת מונח זה. חוק העידוד לא מפנה להוראות חוק המקרקעין.

ביהמ"ש קבע, כי חרף השימוש במונח "בעל" והקרבה למונח "בעלות" שבחוק המקרקעין, לשונו של חוק העידוד אינה מחייבת את המסקנה כי "בעל בנין" הוא רק מי שלו בעלות קניינית במקרקעין.

לאור תכלית החקיקה של אשר נועדה לתמרץ בנייה של בניינים להשכרה למגורים בדרך של מתן הטבות מס, על מנת להגדיל את היצע הדירות המיועדות להשכרה ועל מנת להרחיב את המענה הניתן לאלה המתקשים ברכישת דירה למגורים נקבע שיש לתת למונח "בעל בניין" פרשנות מורחבת וגמישה.

ביהמ"ש קבע, כי הפרויקט הנדון עניינו הקמת בניינים להשכרה – מעונות לסטודנטים – בהיקף משמעותי ובהשקעה כספית ניכרת. החברה היא שתכננה, מימנה והקימה את הפרויקט, מחזיקה במבנים ומתפעלת אותם. החברה משכירה את יחידות המעונות לשוכרים וזכאית ליהנות מפירות השכירות למשך תקופת הזיכיון הארוכה. לחברה מעורבות מרכזית ועיקרית בפרויקט מראשיתו ולאורך זמן. למעשה, בפרק הזמן שנקבע בהסכם הזיכיון החברה היא בעלת הזכויות הכלכליות בפרויקט, היא העומדת במרכזו והאחראית לו, ומבחינה מהותית ניתן לראות בה בתקופת הזיכיון כ-"בעל הבניין להשכרה".

ביהמ"ש ציין, כי יש להבחין בין קבלן מבצע שכל תפקידו לבנות את הבניין או לתת שירותים בהקמת פרויקט צדדי, נקודתי או קצר טווח, לבין גורם אשר לוקח את הפרויקט על כתפיו מראשית ועד אחרית והוא בפועל בעל הזכויות הכלכליות בו לאורך זמן. גורם כאמור ייחשב כ-"בעל בנין להשכרה" ויזכה להטבות המס המשמעותיות הקבועות בחוק.

מדובר בפסיקה אשר מרחיבה מאד את מעגל הזכאים להטבות המס הניתנות לבניין דירות להשכרה, גם ליזמים ולעסקאות השכרה לזמן ארוך.