זהירות במתן וקבלת אופציה לרכישת מקרקעין

רמי אריה, עו"ד רו"ח

בעלי מקרקעין יכולים לממש את המקרקעין שבבעלותם במחיר שיכול להיות גבוה יותר מהמקובל במכר רגיל, על ידי מתן אופציה ליזם לרכישת המקרקעין במחיר שננקב מראש בהסכם האופציה, כדי לתת לו את השהות לאתר קונים לרכישת המקרקעין באותו מחיר שהותווה מראש בהסכם האופציה. אולם, יש לשים לב, כי הסכם האופציה ייערך באופן נכון משפטית והוא ידווח למנהל מיסוי מקרקעין לפי התנאים שנקבעו בחוק.

חוק מיסוי מקרקעין מגדיר מהי "אופציה" במסגרת סעיף 49י(א) לחוק. בהתקיימות תנאים מצטברים הקבועים בסעיף, המכירה תהיה פטורה ממס שבח וממס רכישה, ותהיה חייבת במס רווח הון או במס הכנסה ע"פ הוראות הפקודה.

אופציה כהגדרתה בסעיף 49י לחוק, מאפשרת את הגבלת עבירות האופציה במסגרת הסכם. אולם אינה כוללת התייחסות כלשהי למצב בו הסכם האופציה אינו כולל התייחסות לעניין סיחור האופציה או על הגבלה בהעברתה. סוגיה זו נדונה בביהמ"ש העליון בעניין חברת כוכב ונקסט (ע"א 3273/21, כוכב ונקסט השקעות ויזמות בע"מ נ' ש.ב. נס יזמות בע"מ, ניתן ביום 22.9.2022).

חברת ש.ב. יזמות היא אחת מבעלי זכויות החכירה הרשומים במקרקעין מושא התביעה. ביום 7.2.2018 נחתם הסכם אופציה ביחס למקרקעין בין ש.ב. יזמות לבין יתר בעלי זכויות החכירה הרשומים במקרקעין, אשר הקנה לש.ב. יזמות אופציה לרכישת המקרקעין בשלמותם.

ביום חתימת הסכם האופציה, חתמו הצדדים על טפסי דיווח לרשות המסים, שכותרתם "הודעה על מכירת אופציה במקרקעין". מדובר במסמך לשם קבלת פטור ממס רכישה וממס שבח (וחיוב חלופי במס רווח הון) בגין מכירת אופציה לפי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין.

"אופציה" לעניין סעיף 49י לחוק, מחייבת, בין היתר, שהאופציה תהיה: "ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה". משכך, ועל מנת לזכות בהטבת המס האמורה, הצדדים סימנו במסגרת מסמך הדיווח כי "האופציה ניתנת להעברה".

ביום 22.8.2018, כחצי שנה לאחר כריתת הסכם האופציה, חתמו חברת ש.ב. יזמות וחברת כוכב על "הסכם סיחור אופציה ייחודית במקרקעין". במסגרת הסכם הסיחור הוסכם כי האופציה תועבר לחברת כוכב ללא תמורה, וזו מתחייבת לעמוד בכל ההתחייבויות של חברת ש.ב. יזמות כלפי בעלי זכויות החכירה הרשומים במקרקעין. ביום 17.12.2018 נרשמה הערת אזהרה על הנכס לטובת חברת כוכב.

בין הצדדים נתגלעו חילוקי דעות ביחס לגורם שיישא בתשלום דמי היתר שדרשה רשות מקרקעי ישראל, וביחס לגורם שיישא בתשלום היטל ההשבחה. הצדדים קיימו פגישה בנושא ביום 24.12.2019, ובמסגרת תכתובת דוא"ל הודיע בא-כוח בעלי זכויות החכירה במקרקעין כי מרשיו רואים בעמדה שהוצגה להם בפגישה משום הודעה על ביטול ההסכם.

ביום 29.1.2020 נשלחה לבעלי זכויות החכירה הודעה על מימוש האופציה מטעם חברת ש.ב. יזמות, ובמקביל חברת כוכב הגישה לביהמ"ש המחוזי בקשה למתן צו מניעה זמני למניעת מחיקת האזהרה שנרשמה לטובתה במקרקעין.

ביום 10.2.2020 חברת כוכב הגישה המרצת פתיחה לביהמ"ש המחוזי, במסגרתה עתרה החברה למתן צו הצהרתי כי הסכם האופציה והסכם המכר עומדים בתוקפם ובוטלו ע"י בעלי זכויות החכירה שלא כדין, וכן כי הסכם הסיחור תקף גם הוא.

ביהמ"ש המחוזי דחה את תביעת חברת כוכב בעניין הסכמי האופציה ומכר של מקרקעין, וקבע כי חברת ש.ב. יזמות לא הייתה רשאית להתקשר בהסכם הסיחור ללא הסכמת יתר בעלי זכויות החכירה. זאת, אע"פ שהסכם האופציה והסכם המכר לא כללו הגבלה כלשהי על הצדדים לסיחור/העברה לצד שלישי, שכן דרישה כזו קמה מכח סעיף 6 לחוק המחאת חיובים.

בנוסף, נקבע כי הסכם הסיחור כולל "המחאה מעורבת" של זכויות וחובות: מחד גיסא עסקינן בהמחאה של זכות לרכישת מקרקעין במועד עתידי, ומאידך גיסא, ככל שהאופציה תמומש, יכנס לתוקפו הסכם המכר על שלל החבויות הקבועות בו (ובראשן חובת התשלום עבור רכישת המקרקעין). במצב דברים זה, שבו סוחר לחברת כוכב חוזה שלם הכולל חבויות, הרי שבעלי זכויות החכירה הם במעמד של "נושה" ונדרשת הסכמתם לסיחור האופציה לפי סעיף 6 לחוק המחאת חיובים. בענייננו, לא ניתנה הסכמת בעלי זכויות החכירה לסיחור האופציה ולכן הסכם הסיחור נכרת בניגוד לחוק ואינו תקף.

חברת כוכב הגישה ערעור לביהמ"ש העליון, במסגרתו חזרה על טענתה כי הסכם האופציה הקנה אופציה לפי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין, אשר לפי הגדרתה "ניתנת להעברה ולמימוש בתנאים הקבועים בהסכם האופציה", וכי סעיף 49י לחוק גובר על סעיף 6 לחוק המחאת חיובים, בין היתר מאחר וההוראה בחוק מיסוי מקרקעין היא ספציפית וגוברת על ההוראה הכללית שבחוק המחאת חיובים.

בנוסף, חברת כוכב טענה כי בעלי הזכויות במקרקעין הצהירו בפני רשויות המס כי האופציה ניתנת להעברה במסגרת מסמך הדיווח, ודי בהצהרה זו כדי לענות על הדרישה למתן הסכמה לפי סעיף 6 לחוק המחאת חיובים.

מנגד, בעלי הזכויות במקרקעין טענו כי סיחור האופציה נעשה שלא בהסכמתם ולכן אינו תקף.

ביהמ"ש העליון דחה את הערעור וקבע, כי ההמחאה של הסכם האופציה כוללת הן המחאה של הזכות לרכישת המקרקעין, והן המחאה של מערך חבויות שיכנסו לתוקף ככל שתמומש האופציה, ובראשן חובת התשלום עבור הנכס. לפיכך, מדובר ב-"המחאה מעורבת" של זכויות וחובות, אשר ככלל טעונה הסכמת הנושה לפי סעיף 6 לחוק המחאת חיובים.

באשר לטענה כי הסכמה לסיחור האופציה ניתנה מראש, בהתבסס על מסמך הדיווח לרשויות המס לשם קבלת הטבת המס לפי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין, קבע ביהמ"ש העליון, כי הטענה לאופציה ללא הגבלה על העברתה, אינה מתיישבת עם לשון סעיף 49י לחוק, שכן, מלשון החוק עולה כי ההגדרה מאפשרת את הגבלת עבירות האופציה במסגרת תנאי ההסכם.

נציין, כי ביהמ"ש לא דן בשאלה מהו הדין כאשר מדובר באופציה במשמעות סעיף 49י לחוק, אך הסכם האופציה אינו כולל התייחסות כלשהי לעניין סיחור האופציה, ובפרט להגבלה על עבירותה, בשל מהלך מימוש האופציה במקרה דנן.

לכן, יש להקפיד על הגדרה ברורה של התנאים להסכם אופציה, הן לעניין מיסוי מקרקעין והן לעניין הזכויות והחובות של הצדדים באשר למימוש או לסיחור האופציה לגורם אחר. למידע נוסף בנושא - נא צרו איתנו קשר.