הטבות מס לבניין שישמש לשכירות ארוכת טווח למגורים

רמי אריה, עו"ד רו"ח

שימו לב לשינוי בהוראות החוק לעידוד השקעות הון בנושא השכרת דירות למגורים אשר עברו שינוי משמעותי מאד כדי לעודד השכרה למגורים לטווח ארוך, זאת לעומת ההוראות הקודמות אשר תוקפן יסתיים ביום 31.12.2023. כדאי ליזמים לבחון האם כדאי להם לבחור במסלול הקודם שהינו עדיין בתוקף, או להגיש בקשה להכרה בבניין להשכרה לפי ההוראות החדשות. 

לפי המסלול החדש אשר אפשר כבר להגיש לגביו בקשות להכרה בניין מאושר למגורים, במטרה לעודד שכירות מגורים מוסדית ארוכת טווח בישראל, מאפשר פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון לקבל הטבות מס עבור הקמה, הרחבה או רכישה של בניין, שבו חלק מדירות הבניין יהיו מיועדות לשכירות מוסדית. ההטבות לפי המסלול החדש מותנות בהשכרת הדירות לתקופה של 15 שנים לפחות, מתוך 18 השנים הראשונות שלאחר תום הבנייה.

הרשות להשקעות ולפיתוח הכלכלה והתעשייה פרסמה נוהל חדש בנושא "קבלת הטבות מס להקמה, להרחבה או לרכישת בניין שישמש לשכירות מגורים מוסדית ארוכת טווח" .

בהתאם לנוהל, המספר המינימלי של דירות שיהיו מיועדות להשכרה בבניין, ייקבע ע"פ אזור המגורים ושטח הבניין:

     1.       באזור שאינו פריפריאלי – מספר הדירות להשכרה יהיה הגבוה מבין 10 דירות מכל הדירות בבניין או 66% מכל הדירות בבניין.

      2.      באזור פריפריאלי  -  מספר הדירות להשכרה יהיה הגבוה מבין 6 דירות מכל הדירות בבניין או 30% מכל הדירות בבניין.

תקופת השכירות לאדם יחיד ולבני משפחתו תהיה בת חמש שנים לפחות, עם אופציה להארכת התקופה כך שלא תפחת מעשר שנים במצטבר.

גובה דמי השכירות והמנגנון לעדכון דמי השכירות ייקבעו ויוגדרו מראש בחוזה, ביחס לכל תקופת השכירות המצטברת. בשנה הראשונה – דמי השכירות ייקבעו בהתאם למחיר השוק, עבור גודל  דירה דומה באותו אזור מגורים.

זכאים העומדים בתנאי החוק, יכולים לזכות, בין היתר, בהטבות המס הבאות:

      1.       פחת מואץ  -  שיעור הפחת עבור דירה המושכרת למגורים בשנת המס יהיה 20%.

      2.       מס על דיבידנד מחברה  – שיעור מס על דיבידנד ששולם, שמקורו בהכנסה חייבת שהופקה ממכירה או מהשכרה של דירות בבניין לשכירות מוסדית, בניכוי המס החל עליה, יהיה 20%.

       3.      מדרגות המס על מכירת הדירות יהיו בהתאם לחלוקה הבאה:

נציין, כי ישנה אפשרות למכור את הנכס לאחר 5 שנות השכרה ל-"משכיר ממשיך" אשר ייכנס בנעלי המוכר וישכיר עד לתום 15 שנות ההשכרה, או שיוכל גם הוא למכור מוקדם יותר ל-"משכיר ממשיך" אחר לאחר חמש שנות השכרה.

משכיר ממשיך יהיה מחויב במס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד, בשל רכישת הדירות במסגרת המסלול.

בקשות במסלול זה ניתן להגיש החל מיום 18.11.2021 ועד 31.12.2031.

כאמור, בתקופת הביניים עד ליום 31.12.2023, כדאי ליזמים לבחון את העדיפות לבחירת המסלול ההטבות הקודם, לעומת מסלול ההטבות החדש. לכל מסלול יתרונות וחסרונות משלו.