פטור ממס על העברת בעלות בנדל"ן כחלק מהעברה בין דורית

רמי אריה, עו"ד רו"ח

נראה כי נמצא הפתרון להעברת דירות ומקרקעין אחרים מדור ההורים לדור הילדים, על ידי העברתם לבעלות של נאמן, אך בלי שהוראות הנאמנות ייצרו נאמנות של ממש, אלא שליחות בלבד. כך שהנאמן יהיה אחראי לחלוקת עיזבון ההורים לאחר לכתם לעולמם, ללא סכסוכי ירושה פוטנציאליים ביניהם. כל זאת בלי שיוטלו מיסים על ההעברה לנאמן, ובעתיד על העברת הנכסים לנהנים – דור הילדים. 

מדובר בפתרון מומלץ ביותר לבעלי נכסים בישראל או בחו"ל, ובמיוחד אם הם תושבי חו"ל או אפילו אם הם תושבי ישראל המתקשים בניהול הנכסים, וגם רוצים להבטיח את העברתם לילדיהם או ליורשיהם באופן מסודר, על פי תנאים ברורים אשר ייקבעו בעוד ההורים בחיים. כאשר מדובר בנכסי מקרקעין כמו גם בנכסים וזכויות אחרות בעסקים וחברות.

הפתרון הזה נדרש לאור פסיקת בהמ"ש העליון בעניין גליס שניתנה ביום 30.6.2022, אשר קבע כי העברת מקרקעין לידי נאמנות מהווה אירוע מס החייב במס רכישה ומס שבח. ראו מאמרנו מיום 10.7.2022 בנושא "תכנוני מס בהעברת נכסי מקרקעין לניהול או לנאמנות" , שם סקרנו את החלטת ביהמ"ש העליון בעניין גליס.  

יפה עשתה כעת רשות המיסים, כאשר נתנה פרשנות מקלה ונכונה לדעתנו, לפסיקה זו בעניין גליס והוציאה תחת ידה לאחרונה החלטת מיסוי אשר מאפשרת העברת המקרקעין מדור ההורים לידי נאמן ורישומם על שם הנאמן, כאשר העברה זו מוגדרת כ-"שליחות" ולא כ-"נאמנות". באופן הזה העברת המקרקעין לא תהווה אירוע מס ולא תחויב במס רכישה או במס שבח.

הפרשנות המקלה של רשות המיסים ניתנה בהחלטת מיסוי בהסכם מס' 3399/22 - מיסוי מקרקעין, אשר פורסמה ביום 9.8.2022  בנושא "העברת דירות לנאמנות".

החלטת המיסוי נתנה מענה לבני זוג אשר בבעלותם דירות מגורים בישראל אשר משמשות אותם ואת בני משפחתם. בני הזוג רצו להעביר את רישום הבעלות בדירות על שם עו"ד ישראלי אשר ישמש כנאמן, שינהל את הדירות לטובתם ויחזיק בהן עבורם בנאמנות.

הנאמן אינו מורשה לבצע כל פעולה/העברה של הדירות ואין לו כל סמכות להפעיל שיקול דעת לגביהן, למעט פעולה שהיא לטובת בני הזוג ורק לאחר קבלת הוראות מפורשות מהם בכתב.

הנאמן לא יפיק כל הנאה כלכלית מהדירות, למעט קבלת תשלום עבור שירותיו לבני הזוג לטובת ניהול הדירות עבורם.

האחריות המלאה על הדירות מוטלת על בני הזוג ואין ברישום הבעלות של הדירות ע"ש הנאמן כדי להטיל על הנאמן אחריות מכל סוג שהוא.

בני הזוג ביקשו לאשר כי העברת הדירות לידי הנאמן בתנאים אלו, לא תהיה חייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין, וכי לאחר אריכות ימיהם, העברת הדירות ליורשים החוקיים לא תהווה "מכירה" לפי החוק.

במסגרת החלטת המיסוי נקבע, בין היתר, כדלקמן:

     1.       הקניית הדירות לנאמנות ע"י בני הזוג (כיוצרים) ועבורם (כנהנים), לא תיצור אירוע מס חייב בהתאם להוראות החוק.

הבעלים המהותי של הדירות היו ונותרו בני הזוג, גם לאחר רישום הבעלות של הדירות ע"ש הנאמן שישמש כשלוח בלבד וכמי שמוציא לפועל את רצון בני הזוג, בלי שניתן לו כל שיקול דעת בעניין.

הקניית הדירות לנאמן תדווח למנהל מיסוי מקרקעין בהתאם להוראות החוק.

     2.       מכירת זכויות במקרקעין אשר הוקנו לנאמן,   בימי חייהם של בני הזוג תיחשב כמכירה ע"י בני הזוג.

יום ושווי הרכישה שיחולו במכירה יהיו אלו שהיו נקבעים אילו מכרו בני הזוג את הזכויות במקרקעין בעצמם. מכירת הזכויות כאמור חייבת בדיווח בהתאם לסעיף 73 לחוק.

     3.       בהורשת הדירות ממי מבני הזוג ליורשיהם במסגרת צוואה או ירושה ע"פ דין, יחולו הוראות סעיף 4  לחוק.

     4.       במקרה של מכירת הזכויות במקרקעין או החלפת הנהנים, לאחר אריכות ימיהם של בני הזוג, יחולו הוראות החוק הנוגעות למכר זכויות במקרקעין בידי היורשים.

     5.       הסכם נאמנות המאפשר שינוי, החלפת או הוספת נהנים, משמעותו יצירת  "נאמנות מסגרת"  שאינה נאמנות לפי חוק מיסוי מקרקעין. לפיכך, העברה לנאמן וכן העברה מהנאמן לנהנה יחשב, כל אחד מהם, כמכירה. סעיף  69לחוק לא יחול בהעברות מסוג זה.

מדובר בהקלה משמעותית למניעת מיסוי בעת העברת נכסים מדור ההורים לדור הילדים, לעומת קביעת בית המשפט העליון בעניין גליס כפי שהובאה במאמרנו מיום 10.7.2022 בנושא "תכנוני מס בהעברת נכסי מקרקעין לניהול או לנאמנות" , במסגרתה נקבע, כי הקניית נכס מקרקעין לנאמנות יוצרת אירוע מס מבחינת חוק מיסוי מקרקעין, לעניין חבות במס שבח ומס רכישה.

כעת, משניתן הפתרון להימנע מתשלומי המס בעת העברת נכסים לבעלות נאמן, בהחלט מומלץ להשתמש בכלי זה של "נאמנות מוגבלת" כדי לפתור בעיות העברה בין דורית בעתיד וסכסוכי ירושה קשים בין הילדים והיורשים לעתיד.

לקריאת החלטת המיסוי – לחץ כאן