חידושים לגבי התחדשות עירונית, פטור לנכים ועוד
משנת 2022

רמי אריה, עו"ד רו"ח

שימו לב לתיקוני החקיקה החדשים בדיני המס, אשר נכללו במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית וחוק התכנית הכלכלית לשנים 2021-2022. בין היתר, בנושא של השכרת דירות למגורים, התחדשות עירונית, מיסוי הכנסות צבורות, הכנסות מיגיעה אישית של נכה או עיוור ועוד.

ביום 18.11.2021 פורסם חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב – 2021, הכולל, בין היתר שינויים בהוראות המס בנושא של השכרת דירות למגורים והתחדשות עירונית, כדלקמן:

1         שינויי חקיקה בנושא "השכרה למגורים"

    1.1   תיקון מס' 75 לחוק לעידוד השקעות הון - פרק שביעי 1 בעניין הטבות במס לגבי           בניינים להשכרה

הוספת מסלול הטבה לגבי "בניין לשכירות מוסדית" במסגרת סעיף 53א לחוק – לפיו בניין שמיום תחולת חוק התכנית הכלכלית ועד ליום 31.12.2031 הוגשה לגביו לפני תום הבנייה, בצירוף היתר הבנייה, בקשה לאישור תכנית, שבו לפחות 10 דירות באזור שאינו פריפריאלי או 6 דירות לפחות באזור פריפריאלי.

הדירות מיועדות להשכרה מוסדית בהשכרה לטווח ארוך לתקופה של 15 שנים לפחות (מתוך 18 שנים שלאחר הבנייה), בכפוף לתנאים. בתום כל שנת מס נדרש לקבל אישור כי הדירות האמורות שימשו להשכרה לטווח ארוך בשנת המס שחלפה.

בעל בניין לשכירות מוסדית יהיה זכאי להטבות לפי סעיפים 53ג ו-53ד, בין היתר, פחת מואץ של 20% לשנה לגבי הדירות המושכרות למגורים, וכן שיעורי מס מופחתים אשר יחולו על ההכנסה החייבת או השבח שיחולו בהשכרה או במכירה, כתלות במשך תקופת ההשכרה (שיעור מס ליחיד בטווח של 5%-29%, ושיעור מס לחברה בטווח של 5%-11%).

כמו כן, על אף האמור בסעיף 125ב לפקודה, על דיבידנד ששולם שמקורו בהכנסה חייבת שהופקה ממכירה או מהשכרה של דירות בבניין לשכירות מוסדית, יחול מס בשיעור של 20% בלבד.

משכיר ממשיך שרכש, בתקופה הקובעת, את הדירות לשכירות מוסדית ממי שבנה את הבניין, יהיה חייב במס רכישה בשיעור של 0.5%, בכפוף לתנאים הקבועים בסעיף 53ב(ב1) לחוק.

    1.2   תיקון מס' 59 לחוק מע"מ - בעניין פטור מתשלום מע"מ

התיקון קובע כי יחול פטור מתשלום מע"מ על מכירת דירות לשכירות מוסדית שיימכרו לאחר תקופת השכרה מינימלית של 5 שנים או שנמכרו לפני שחלפו 5 שנות השכרה ובלבד שבעל הבניין מכר לפחות 50 דירות לרוכש ממשיך.

    1.3   תיקון מס' 258 לפקודת מס הכנסה – בעניין קרן להשקעות במקרקעין

במסגרת התיקון, נחקק סעיף 64א10א הקובע כי במקרה בו מכרה קרן להשקעות במקרקעין את יחידות הדיור אשר היו מיועדות לצרכי דיור להשכרה בטרם הסתיימה תקופה של 20 שנים, יהיה הרוכש חייב בתשלום מס רכישה בשיעור של 15% משווי המכירה של הזכות הנמכרת . זאת, אלא אם אישרה החברה הממשלתית לדיור להשכרה כי יחידות הדיור ישמשו למטרה של השכרה למגורים בלבד לתקופה של 10 שנים לפחות.

    1.4   תיקון מס' 97 לחוק מיסוי מקרקעין – בעניין העברת נכסים למלאי עסקי או נכס             קבוע

במסגרת התיקון, נקבע בסעיף 5(ב)(1א) לחוק כי במידה וחלפו ארבע שנים מיום רכישת הזכות עד ליום ההעברה של הזכות (כמלאי עסקי או נכס קבוע), ולאחר מכן התקבל אישור של "בניין לשכירות מוסדית", יראו את ההעברה כפטורה ממס. לצורך חישוב המס לפי סעיף 53ג יראו את עלות המלאי העסקי כיתרת שווי הרכישה של הזכות.

2    שינויי חקיקה בנושא "התחדשות עירונית" - תיקון מס' 96 לחוק מיסוי מקרקעין בנושא פינוי בינוי (פרק חמישי 4) ועסקאות תמ"א 38 (פרק חמישי 5)

 התיקון קובע הרחבה להגדרת "יחידה אחרת", המוגדרת כמבנה או חלק ממבנה אשר אינו יחידת מגורים, כך שמדובר ביחידה עצמאית ונפרדת.

לעניין הפטור ממס לבעל זכויות בפרויקט "פינוי בינוי" הקבוע בסעיף 49כב לחוק, התיקון מרחיב את הפטור וקובע כי הוא יינתן לבעל הזכויות המחזיק בדירת מגורים אחת או יותר במתחם, ולא רק עבור דירה אחת בלבד.

כמו כן, התיקון לחוק ביטל את ההגבלה על הזכאות לפטור ממס במקרה בו "הועברה יחידת מגורים לקרוב" ב-24 חודשים שלפני החתימה על הסכם הפינוי בינוי.

התיקון קובע כי לעניין חישוב המס במכירת יחידת המגורים החלופית שהתקבלה בפרויקט פינוי בינוי יחולו הוראות סעיף 40(ג) לעניין ניכוי הוצאות.

באשר לעסקת תמ"א לחיזוק מבנים, התיקון לחוק מבהיר וקובע כי לא יותרו בניכוי הוצאות אשר הוצאו לצורך שירותי בנייה.

בנוסף, ביום 15.11.2021 פורסם חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2021 ו- 2022), התשפ"ב – 2021, הכולל, בין היתר שינויים באשר למיסוי הכנסות צבורות בחברה ובאשר להכנסה מיגיעה אישית של נכה או עיוור, כדלקמן:

1        שינויי חקיקה בנושא "מיסוי הכנסות צבורות בחברה" - תיקון מס' 74 לחוק לעידוד השקעות הון

במסגרת התיקון, התווסף סעיף 52ד הקובע הוראת שעה לעניין הכנסה שהצטברה עד ליום 31.12.2020, לפיה חברה תהיה זכאית לשלם בשל הכנסתה הצבורה (כולה או חלקה) מס חברות בשיעור הקבוע בסעיף 47 לחוק (ולא פחות מ-6%), בכפוף להודעה שתוגש למנהל רשות המיסים.

חברה אשר בחרה לשלם מס חברות על הכנסה צבורה נבחרת לפי הוראות סעיף 52ד לחוק, לא תהיה רשאית לחזור מה מבחירתה, ולא יותרו ניכוי, זיכוי, מקדמה או פטור כלשהם כנגד מס חברות.

סעיף 52ה לחוק קובע כי חברה אשר בחרה לשלם מס חברות על "הכנסה צבורה נבחרת" (לפי סעיף 52ד), תשקיע במפעל תעשייתי שבבעלותה במהלך חמש השנים ממועד הבחירה, בהתאם לרשימת השקעות המפורטות בסעיף.

חברה אשר לא תשקיע את מלוא ההשקעה במהלך תקופה זו, תחויב במס חברות על ההכנסה הצבורה הנבחרת נוסף על המס הקבוע בסעיף 52ד(ג).

אדם אשר קיבל דיבידנד מתוך הכנסה צבורה נבחרת יחויב במס הכנסה בשיעור 15%, לפי סעיף 52ו(א) לחוק, באמצעות ניכוי מס במקור ע"י החברה המשלמת.

2       שינויי חקיקה בנושא " הכנסות מיגיעה אישית של נכה או עיוור " -תיקון מס' 257 לפקודת מס הכנסה

הוספת סעיף משנה (א1) לסעיף 9(5) לגבי פטור ממס - הכנסהמיגיעה אישית של עיוור או של נכה שאינו זכאי לתגמול חודשי לפי החוקים המפורטים בסעיפים 9(5)(א) לפקודה, שנקבעה לו נכות של 90% לפחות, אף אם הנכות נקבעה מחמת שלקה באיברים שונים, ובלבד שנקבעה לו נכות בשיעור של 40% לפחות בשל ליקוי אחד, כדלקמן:

1.    נכות לתקופה של 365 ימים או יותר – הכנסה עד לסכום של 400,000 ₪.

2.  נכות לתקופה שבין 185 ימים לבין 364 ימים – הכנסה עד לסכום הקבוע בסעיף 9(5)(א)(2)   - 73,560  ₪ נכון לשנת המס 2021.

בעקבות תיקון זה, תוקן גם סעיף 37 לפקודה הקובע, בין היתר, זכאות לנקודת זיכוי בעד בן זוג עיוור או נכה עבור לפי סעיף 9(5)(א) ו-9(5)(א1).

נציין, כי במסגרת הצעות החוק נכללו תיקוני חקיקה שלא נכללו בנוסח הסופי של חוק ההתייעלות הכלכלית וחוק התכנית הכלכלית, בין היתר, באשר לדיווח על בסיס מזומן או מצטבר, חובת דיווח כללי על הכנסות מהשכרת דירות למגורים, חובת תשלום מס השנוי במחלוקת בשיעור של 30%, חיוב תושבי חוץ במע"מ בגין מתן שירותים דיגיטליים ומכר טובין לתושבי ישראל ועוד. יפה שנושאים חשובים אלו לא חוקקו בהליך מהיר של חוקי התקציב וההסדרים.