העברת זכויות במקרקעין - מדור ההורים לדור הילדים

חלק ג' – היבטים בהעברה בין דורית

רמי אריה, עו"ד רו"ח

כיום, רבים מדור ההורים מחזיקים בדירות מגורים, בנוסף לבית המגורים בו הם מתגוררים, חלקם גם בזכות ירושה שקיבלו מהוריהם שלהם בדירות או במגרשי קרקע ונכסי בניין. רכישה והחזקת נכסי נדל"ן אלו ע"י דור ההורים, או העברת חלקם או כולם, במתנה או בירושה לדור הילדים היא מורכבת במיוחד, לאור מיסי הנדל"ן והיבטי מס הכנסה העלולים להיות כרוכים בהעברות אלו.

ההחלטה על רכישת דירת מגורים על שם ההורים או על שם הילדים, כרוכה בהבדלים משמעותיים בחבות מס הרכישה. אך הניסיון לחסוך במס רכישה על ידי רישום הדירה על שם הילדים, עלול להיות מאד בעייתי משפטית וכלכלית, אם לילדים אלו יהיה רצון לקנות דירה נוספת למגורים שלהם, או לחיות בדירה עם בן זוג ואף להביא לאפליה לא רצויה בין הילדים השונים בחלוקת הרכוש לדור הילדים.

העברת נדל"ן לדור הילדים יכולה להיעשות במתנה ע"י דור ההורים בעודו בחיים. לחילופין, ניתן להוריש את הזכויות במקרקעין לאחר הפטירה, במסגרת צוואה.

שימו לב, כי בעוד שהעברת זכות במקרקעין ללא תמורה, במהלך חייו של המעביר, תחייב את מקבל הזכויות "הקרוב" בשליש מס רכישה, הרי העברת זכויות אלה במסגרת ירושה או צוואה אינה אירוע מס והיורשים לא יישאו בחבות מס כלל, במועד קבלת הזכויות במקרקעין. אך מנגד, מתנה נעשית היום וקובעת עובדות מידיות בשטח, בעוד שהצוואה צופה פני עתיד, ניתנת לשינויים ולמחלוקות עתידיות.

לכן, העברת דירה במתנה בחיים, יכולה למנוע סכסוכי ירושה עתידיים בין היורשים, באמצעות התנגדות לצוואה מצד יורש שאינו מרוצה מהצוואה או בטענה של פגמים שנפלו בצוואה

ככל שעושים את הסדרי ההעברה של נכסי הנדל"ן בתכנון מראש במסגרת צוואה, מוצע לתכנן מראש את חלוקת הנדל"ן בין היורשים, כך שכל אחד מהם יקבל זכויות מסוימות בנדל"ן, ולא שכולם יחד יהיו שותפים בבעלות על כל הנדל"ן שעבר בירושה. כך אפשר להימנע מחיוב היורשים במס שבח ובמס רכישה, עקב רצונם בהמשך, לאחר פטירת המוריש, לעשות חלוקה של הבעלויות בנכסים שקיבלו תוך תשלומי איזון זה לזה.

מערך האיזון בין היורשים צריך להכיל את כל החלוקות שניתנו להם על ידי ההורים, לא רק בנדל"ן ממש, אלא גם בסיוע כספי לרכישת דירה לילדים, מתנות משמעותיות שניתנו לילדים ומימון כספי אחר שניתן להם, ולא ניתן לילדים האחרים. כמובן, שאיזון זה צריך להביא בחשבון בראש ובראשונה את היקף הנכסים והכספים אשר יישארו בידי ההורים לקיום הוצאות מחייה נאותות, הוצאות לבריאות והוצאות לדיור מוגן וכדומה, ככל שיהיה בו צורך בעתיד.

לכן, בהחלט ניתן ומקובל להעביר במתנה דירות או נכסי נדל"ן אחרים, תוך שמירת ההכנסות מהם לטובת הורים המעבירים עד מועד הליכתם לעולמם, או כל מועד אחד שייקבע.

מאמר נוסף במסגרת סדרת מאמרים זו, יפורסם בהמשך ויוקדש להיבטי המיסוי שיחולו על היורשים בגין קבלת הנדל"ן בירושה ויפרט את הדין לגבי הסכם חלוקת עיזבון ביניהם.

לסיכום, תכנון מקדים והיערכות מתאימה מראש, יכולים למנוע תאונות מס למעביר ולמקבל. נשמח לעמוד לרשותכם לביצוע וליווי הליך העברה בין דורית באופן הנכון והיעיל ביותר, תוך בחינת השיקולים המיסויים, המשפחתיים, הכלכליים, המשפטיים, המסחריים ועוד, שכן תכנון המתאים למשפחה אחת אינו מתאים בהכרח למשפחה אחרת.

זהו חלק ג'  - מתוך סדרת מאמרים שיפורסמו   באתר מיסים ועסקים,  
בהם יידונו האספקטים הכרוכים בנושא "העברה בין דורית" בהרחבה משפטית, מיסוי מקרקעין, מס הכנסה, דיני משפחה ועוד.

לקריאת חלק א' - המאמר הראשון –  לחץ כאן

לקריאת חלק ב' - המאמר השני –  לחץ כאן