תתעוררו – לפני שהבניין יקרוס - פינוי - בינוי

רמי אריה, עו"ד רו"ח

קריסת הבניין בחולון, הביאה לנזק כספי כבד, ורק במזל נמנע אסון כבד יותר של הרוגים ופצועים רבים חס וחלילה. הפתרון הוא לעורר את הדיירים באותם בניינים בני 50 שנה ומעלה, אשר עלולים לקרוס, שיבינו ויבואו לקבל ייעוץ איך להרוס את הבית ולבנות בית חדש במקומו בשיטת הפינוי-בינוי ומהר ככל האפשר.

אלפי מבנים ישנים אשר נבנו בישראל, מצויים בסכנת התמוטטות או קריסה מידית ומהווים סכנה לגוף ולרכוש. לא רק בגלל רעידות אדמה, אלא בעיקר ובשכיחות גבוהה דווקא עקב גיל המבנה, תהליך בלאי טבעי ואיכות הבנייה לקויה כפי שהייתה נהוגה לפני 50 שנים ויותר.

לאחרונה, ראינו הריסה של בניין בעיר רמת גן עקב מצבו, התמוטטות כמעט ללא אתראה של הבניין בחולון, וגם קריסה של בניין רב קומות במיאמי שהביאה לאסון גדול.

הגיע הזמן שבעלי דירות בבניינים כאלו, או קרובי משפחתם, לא יישבו יותר באפס מעשה. הם  יכולים לבוא ולקבל ייעוץ כדי ליזום פרויקט פינוי-בינוי ולמנוע את קריסת מבנה המגורים שלהם על כל המשתמע.

בפרויקט פינוי-בינוי הורסים את המבנה הישן, ומקימים בניין חדש על אותו מגרש קרקע. פרויקט כזה, משדרג אזורים עירוניים ישנים, הן אסתטית והן בטיחותית. הבניין החדש ייבנה לפי התקנים החדשים לבנייה, עם אחריות הקבלן המבצע לטיב הבנייה.

על מנת לאפשר לתוכנית פינוי – בינוי לצאת לפועל, נדרשים תכנון, אישורים והיתרים שונים מול הרשויות. תחילה, האזור העירוני צריך להיות מוכרז לפי חוק התכנון והבנייה כמתחם פינוי-בינוי ע"י משרד הבינוי והשיכון. לאחר מכן, הפרויקט צריך לקבל את אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואישור הוועדה המחוזית. במקרים בהם הוועדה המקומית היא ועדה עצמאית ומוסמכת ע"י מנהל התכנון, נדרש רק אישור הוועדה מקומית .

המתחם יוכרז כ-"מתחם פינוי בינוי" ב-"מסלול רשויות" המקודם ע"י הרשות המקומית ומשרד השיכון והבינוי, או ב-"מסלול מיסוי" המקודם ע"י יזם פרטי שבודק כדאיות לקידום פרויקט פינוי בינוי וממליץ לוועדה הממשלתית על מתחם מתאים (הכולל פינוי של לפחות 25 יחידות דיור).

בפרויקט פינוי-בינוי, לרוב, כל הצדדים מרוויחים: הדיירים, היזם והרשות המקומית. היתרון החשוב והעיקרי שצריך להיות לנגד עיני הדיירים בפרויקט מסוג פינוי-בינוי הוא קבלת מבנה יציב ובטיחותי בהתאם לתקני הבנייה העדכניים, ומניעת קריסתו בשל בלאי, גיל המבנה או נזקי טבע כגון רעידות אדמה ואף תקיפות טרור.

כמו כן, לדיירים קיימים יתרונות נוספים במסגרת פרויקט פינוי-בינוי, בין היתר:

     1.    קבלת מגורים חלופיים שווי ערך בתקופת הבנייה והחזר הוצאות הכרוכות במעבר            הדירה אשר ימומנו ע"י היזמים, עד השלמת הפרויקט. לחילופין, בדרך של תשלום           שכר דירה לדירה הזמנית עד לגמר הפרויקט.

     2.     קבלת דירה בבניין חדש הכולל תשתיות חדשות לרבות מעלית וממ"ד, ללא עלות             כספית מצד הדייר.

      3.       הדירה החדשה שתתקבל תהיה  בד"כ גדולה יותר ותכלול חדר נוסף לממ"ד וחניה.

      4.       ערך הנכס יגדל ללא השקעה כספית של הדיירים.

      5.       ניתנת הנחה בתשלומי ארנונה.

      6.       פרויקט פינוי בינוי מלווה בחלק גדול מהמקרים בשיפור תשתיות השכונה והסביבה.

בעיקרון, במיזם של פינוי-בינוי מוכר, אין חבות במס שבח, מס רכישה והיטל השבחה, זאת בכפוף לקיום התנאים שנקבעו בחקיקה הרלבנטית. בנוסף, מקובל כי במיסים אלו יישא היזם ולא הדיירים. 

התמורה שתתקבל בידי הדיירים, הן מבחינת הדירה עצמה והן מבחינת הרכוש המשותף והשטחים הציבוריים, תלויה בכוח המיקוח של הדיירים או הוועד המייצג, ויקבעו בחוזה ההתקשרות שייחתם מול יזם הפרויקט. גם במשא ומתן זה כדאי להיעזר בעו"ד מקצועי ומנוסה אשר יידע לדרוש, לשאת ולתת עם היזמים/הקבלנים.

הסיכון העיקרי של מיזם פינוי-בינוי, הוא בהתקשרות עם הקבלן המבצע, ועוד לפני כן עם היזם הפונה לדיירים. שניהם עלולים להחתים את הדיירים על חוזים דרקוניים העלולים לגרום נזק. לכן, חשוב שהדיירים יפנו מראש, ולפני חתימת כל חוזה, לייעוץ משפטי כדי שיקבלו ייצוג נכון וטוב שישמור עליהם, כנגד היזם והקבלן, לרבות ערבויות וביטחונות שיתנו שניהם לדיירים בגין בעיות, איכות בנייה ועיכובים בבנייה.

לכן, אנו ממליצים לדיירי בניינים אשר גרים בדירות בבנייני מגורים שנבנו לפני 50 שנים ויותר ולבני משפחתם הדואגים להם (ואולי גם לירושה בעתיד), להקדים תרופה למכה, לפני קריסת הבניין ובכלל, לבוא להתייעץ באופן דחוף לגבי האפשרויות העומדות בפניהם בנושא פינוי – בינוי של הבניין והתחדשות עירונית. יש לנו את הידע המקצועי וגם ניסיון רב בנושא.