|
ע"פ אותו מחקר נקבע כי אין
למדינה כל יתרון בניהול של מלאי דירות אלא דווקא חיסרון ניכר
.
מדינת ישראל רוכשת הדירות בעלות גבוהה יותר מהעלות שבה שחקנים בשוק הפרטי רוכשים.
המדינה ללא ספק מוכרת את הדירות במחיר מתחת למחיר שוק, העלות הישירה של ניהול הדירות דומה לסכומים שבשוק הפרטי.
התחזוקה של מלאי הדירות נחותה יותר, כך שגם בדמי ניהול יש למדינה חיסרון, ואיכות ההקצאה של הדירות לקויה אף היא.
מרכז המחקר והמידע של הכנסת שפרסם סקירה כלכלית בנושא בדצמבר 2019 מפרט כי בשנת 2018 (ומאז יש עלייה) מספר הזכאים לסיוע בשכר הדירה מגיע ל כ 172,000 משקי בית ,כ- 50,000 דירות מאוכלסות של הדיור הציבורי ועוד כ- 30,000 זכאים ממתינים לדיור ציבורי בשל מלאי דירות קרוב ל"אפס" (למעשה 29 דירות בלבד).
הפתרון המוצע
כפי שניתן לראות מהסקירה הנ"ל, קיימם מספר וקטורים בנושא הדיור שלכאורה מושכים לכיוונים שונים אך ניתן לאזן בין הכוחות ולהכווינם לאינטרס אחד וזאת בתנאי שנושא זה ירוכז ע"י גורם כוח אחד בממשלה.
כמו כן יידרש מהגורם הממשלתי להקים מספר פורמי ייעוץ בהם מעורבים מומחים מהשוק הפרטי בסקטורים שונים כגון הדיור והבנייה (התאחדות בוני הארץ), משקיעי נדל"ן "מאיגוד בעלי הדירות להשכרה", חברות לאחזקת דירות, ראשי עמותת רווחה העובדים עם אוכלוסיות מוחלשות, משרדי רו"ח ועו"ד המייצגים משקיעים בנדל"ן.
להלן צעדים שיש לנקוט
א. הכרה במסגרת חוק עידוד השקעות הון במשקיעים שירצו ממספר דירות (נניח, 5+) שאינן בבניין אחד, ובכך להסיר מרכיב אי הוודאות בשוק בנוגע לעמדת הממשלה כלפי המשקיעים הפרטיים וקבלתם כגורם חיובי לפתרון משבר הדיור.
יתרונות בולטים:
1) הכרה זו תביא לידי דיווחים יותר אמינים ומסודרים (דוח שנתי מלא) ותאפשר למדינה לקבוע כתנאי לפחות 5 שנים של השכרה ובכך אולי גם להגדיל את בסיס המס הנגבה.
2) ניתן יהיה לקבוע מחיר שכ"ד הוגן ע"פ נוהל בנינים להשכרה שפורסם ע"י מרכז ההשקעות ובכך לסייע בריסון שכר הדירה ( בדומה לתנאי פרויקט "דירה להשכיר").
3) הקטנת אי הוודאות בנוגע להשכרת דירות במסלול ההכנסה הפאסיבית למשקיעים מרובי דירות ומניעת התכתשות עם רשויות המס.
ב. מתן אפשרות לבעלי נכסים שיוכרו במסלול זה להשכיר את הדירות למדינה לתקופות ארוכות טווח ובכך לתת מענה מידי לדיור הציבורי בטווח קצר.
יתרונות בולטים:
1) פתרון מהיר לדיור הציבורי וחיסול התורים- קיצורם מ 10 שנים לחודשים בודדים.
2) פתרון זול על בסיס משקיעים פרטיים כתחליף לרכש דיור ע"י המדינה- חסכון של מיליארדים נדרשים לרכש 30,000 דירות לזכאים ממתינים.
3) פיזור זכאי הדיור הציבורי בקהילה ללא יצירת שכונות או בנינים מוזנחים כפי שקיים כיום במבנים ובדירות המיועדים לזכאי משרד השיכון.
4) הסרת עול ניהול הדיור הציבורי-חסכון תקציבי לשיפוץ ואחזקה של דירות המצויות במצב תחזוקתי נמוך מאד והעלאת רמת השירות של הממשלה לאזרחיה החלשים ביותר.
5) שימוש יעיל בתקציב המשמש כיום את הדיור הציבורי שבעצם כולו יוקדש לסיוע בשכ"ד ללא עלויות נוספות.
6) השפעה עקיפה על מחירי שכר הדירה בשל כניסת "שחקן חזק" לשוק ללא צורך בחוקים מרסנים שלא מכוחות השוק.
7) יציבות ובטחון לבעלי נכסים גם בשל חוזים ארוכים המגנים על המשכיר והשוכר וגם בשל ערבות מדינה להכנסות מובטחות.
הערות נוספות לסיכום
הפתרון מוצע תוך שימור מס רכישה גבוה לרוכשי דירות להשקעה, כפי שהוא כיום, יאפשר מחד גיסא, למשקיעים לחזור לארץ ולהקים עסק הנהנה מחוק עידוד השקעות ומאידך גיסא, ישמור על ריסון מסוים לביקושים.
הכל, תוך שימור היתרון שיש לרוכשי דירות יחיד ולזוגות צעירים הפטורים או המשלמים מס נמוך יותר.
ברור כי צעד כזה בתקופה של אחרי המשבר יהווה עוד מרכיב חיוני בתוכנית עידוד הצמיחה בשל עירוי כספים חיצוניים, "זריקת אנרגיה" לקבלנים, בדגש לקטנים ופתיחת עסקים חדשים של השכרת דירות.
ראוי לציין כי פרויקטים כמו "דירה להשכיר" (בניית בנינים להשכרה) שהמדינה מסבסדת בהון עתק בהלוואות זולות והטבות מס (ע"פ חוק עידוד השקעות) יהפכו לערוץ נוסף אך לא בלעדי.
הפתרון המוצע יאפשר ביזור הדירות להשכרה, יבזר את הטבות המדינה למשקיעים באופן שוויוני וייתן יתרונות רבים נוספים כגון מענה לצרכים בטווח מידי ופיזור האוכלוסייה הרלוונטית בקהילה הכללית ללא יצירת בניני אוכלוסיות מוחלשות.
|