שוק הנדל"ן להשקעה - "פרמיית שכר דירה נטו"

עדי אשכנזי, כלכלן

שוק הדיור בכלל ובתוכו הדיור להשכרה בישראל, תמיד היה שוק רגיש הפורט על נימיו הדקים ביותר של הציבור ללא הפרדה בין זוגות צעירים למשפחות אחרות. אין מספיק מחקרים, אם בכלל ,המפרטים את "פרמיית שכר הדירה" שמחושבת כסיכום של עלויות אחזקה של נכסים יחד עם עלויות מימון, המיסים ואחוזי תפוסה, משם, נגזרת התשואה האמיתית של הדיור בישראל.

שיטות החישוב השטחיות והפשטניות של התשואה בשוק הדיור להשכרה, הובילו ומובילות גם היום , את הציבור והפוליטיקאים ומקבלי החלטות, לקבלת החלטות שגויות המבוססות של ספקולציות.

אלה גורמות להשקעות שגויות כלכלית של משקיעים קטנים בשוק הדירות שרכשו דירות במינוף גדול, מחד גיסא, ולצעדי תגובה נגד המשקיעים ובעלי הדירות המצוירים לציבור הרחב כתאב בצע, מאידך גיסא.

בכלל צעדים אלה ניתן למנות את חוק השכירות הוגנת, הכפלת מס רכישה, הניסיון להטלת מס רכוש חדש-דירה שלישית שלא צלח רק בגלל פרוצדורות, ועוד יוזמות המתפרסמות מעת לעת ע"י רשות המיסים להטלת מיסים ולפגיעה בבעלי הדירות ודמוניזציה שלהם כהרתעה למשקיעים ולסילוקם מהשוק.

"פרמיית שכר הדירה" ומהם השימושים בה

כאמור, הפרמיה הינה הפער בין שכר הדירה הגולמי שנמצא בחוזה השכירות המוסכם בין שוכר למשכיר לבין שכר הדירה הסופי שנשאר בידי המשכיר, בעל הנכס.

לאור שינוי המגמה בעליית מחירי הדירות, פרמיה זו הינה כלי הכרחי לחישוב תשואה של נכס באופן מדויק לצורך קבלת החלטות השקעה בדירות בהשוואה להשקעות אחרות העומדות בפני המשקיע בהבאתם לבסיס אחיד משותף.

בהגדרתה זו של "פרמיית שכר הדירה"  לניתן להבין כי השימושים בה ובמרכיביה שזורים בכל תהליך קבלת ההחלטות של המשקיע בכל מחזור החיים של הדירות (תקופת ההשכרה והאחזקה) שבבעלותו וכל תוכנית עסקית חייבת לכלול את המידע הזה.

במהלך תקופת אחזקת הנכסים ע"י המשקיע, ובמיוחד כאשר מדובר על מספר נכסים גדול, המשקיע יוכל להשתמש במידע על מרכיבי הפרמיה לקבלת החלטות כמו, העסקת עובד בשכר לאחזקה או רכישת שירותים אד-הוק.

ובהינתן החלטה על העסקת עובד, מהי ההתמחות הנדרשת ע"פ תחומי אחזקה, או עובד מולטי-דיסציפלינרי, כמו כן, אחוז העסקה, תנאי העסקה ועוד מרכיבים בתחום זה כגון אחזקת מלאים, מחסנים כלי רכב ועוד.

גופים נוספים שללא ספק יכולים להתבסס על מרכיבי הפרמיה, הינם חברות אחזקת נכסים המציעות את שירותיהם לבעלי הנכסים שיוכלו להשתמש במפתח זה לצורך חישוב שכר הטרחה הנדרש לביצוע אחזקת הנכסים.

כמובן שכלי זה בר שימוש הבנקים ככלי נוסף לצורך חישוב יכולות החזר משכנתאות וההחלטה על גובה ההלוואה שתינתן ללא סיכון מצדם.

כאשר נפרק את מרכיבי "פרמיית שכר הדירה" לסוגי העלויות החלות על בעלי הנכסים ובתוכם:

1. עלויות אחזקה הישירות  השונות לפי סוג: אינסטלציה, חשמל ,ביוב, בינוי/צבע/טיח, שיפורי מושכר קלים שונים כמו החלפת/תיקון דלתות, חלונות, מטבח, מיזוג ביטוח ועוד.
   
   
2. עלויות החלפת משכיר - שיפורים מחויבים במושכר, תשלומי חובות והתחשבנות, החלפת מנעולים, תיווך, עריכת חוזה, נסיעות וביטול זמן.
   
   
3. עלויות אחזקת השטחים המשותפים/וועד הבית - תשלום לשיפורים לרכוש במשותף ע"פ החלטות של וועד הבתים כגון שיפורים המעליות, זיפות גגות, שיפורי גינון והוצאות חד פעמיות אחרות.
   
   
4. עלויות אי השכרה - מספר החודשים שהדירה נמצאת בהמתנה לשוכר חדש שהם עלויות הפסד הכנסה ותשלומים של הוצאות על הנכס הבלתי מושכר (ארנונה ,וועד בית, מים חשמל וגז-קבועות).
   
   
5. עלויות פינוי משכירים סוררים - בחתך רב שכבתי של שלבים שלכל אחד עלות נפרדת.
   
   
6. עלות סיכונים - מרכיביה של עלות זו כוללים את כימות הסיכון מהמשך ירידה של מחירי הדירות/שכר הדירה וכן את כימות הסיכון הטמון בגזרות פופוליסטיות ואחרות של קברניטים.
   
   
7. מס הכנסה לדירות מגורים שהינו ברוב המקרים קבוע על 10% מעל תקרת הפטור שעומד על 5,090 ₪.

לסיכום, לאור המציאות רווית הסיכונים בשוק הדירות  (בדגש לאינטרסים משתנים על רקע ממשלה חדשה ) נוצר צורך הולך המתחזק של מוצר חדש שהגדרנו כאן כ"פרמיית שכר הדירה נטו".

קיימת חשיבות הולכת ועולה לריכוז נתונים ובניית סט "מפתחות" שיאפשרו את חישובה של פרמיה זו לטובת שוק השכירות, המשקיעים ולטובת תכניות יצירתיות אפשריות של המדינה.

אם עד היום, אפיק ההשקעה בדירות היה סוג של קרן פנסיה המספקת זרם הכנסות רציף ובד בבד מגדילה את ההון, כיום יש לתת יותר דגש לחישוב זרם ההכנסות הריאלי ע"מ לקבל החלטות בשוק זה.


כלי זה חשוב ביותר למשקיעים ממונפים שעלולים למצוא עצמם משלמים משכנתאות מעל להכנסות משכר הדירה (מנוכה פרמיה) ובבעיה בעת מכירת הדירה שמחירה במקרה הטוב לא ירד (סוג של משבר סאב-פריים).

עוד, כלי זה יכול להיות מעניין לבנקים למשכנתאות או לחברות ביטוח, חברת שמציעות השקעות נדל"ן.

עד היום, במציאות של אינפלציה נמוכה, עלויות מימון נמוכות ומחירי דירות מאמירים, חשיבות ההכנסה משכר דירה הייתה משנית יחסית בקבלת החלטות על השקעות והחזקות דירות כמקור הכנסה לציבור הרחב, אך לא עוד. 

 סוג מדד : אחוז שינוי - כל חודש לעומת קודמו 2018