אי דיווח למיסוי מקרקעין - אינו שולל את תוקף העסקה

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

בעוד שהגישה המקובלת בדין היא כי אין לאשר חוזה לא חוקי, הרי כאשר אי החוקיות נובעת רק מאי דיווח על העסקה בזכות במקרקעין למנהל מיסוי מקרקעין, יש תוקף לחוזה. כאשר במקביל יוטלו הסנקציות שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין לגבי אי הדיווח כדין. יש להיזהר במיוחד בהסכמי הלוואה או העברת זכות מותנית, שספק אם היא חייבת דיווח אם לאו ולבדוק זאת מראש.

בעניין צפר (ת"א 34898-04-16,צפר נ' מדר, ניתן ביום 8.2.2021), דן בהמ"ש בהסכם מכר מקרקעין שלא דווח למנהל מיסוי מקרקעין. בהמ"ש קבע כי אי החוקיות באי הדיווח על העסקה לרשויות המס הינה אגבית שאינה מצדיקה התעלמות מהסכמת הצדדים.

בהמ"ש התבסס על הלכת בית המשפט העליון (ע"א 7441/10,טנדלר נ' קוזניצק, ניתן ביום 12.9.2012) אשר קבע כי כאשר אי חוקיות של עסקה היא אגבית ואינה פוגעת בתכלית העסקה, יש לאשר אותה חרף אי חוקיותה וזאת לאחר בחינת כל מקרה לגופו.

בעניין צפר, השתתף התובע בהתמחרות שערך כונס נכסים שמונה לנכס בראש העין וזכה באותה ההתמחרות.  בסמוך לאחר הזכייה, פנה הנתבע אל התובע וביקש כי ייתן לו הלוואה לפדות את הנכס  וארכה של שנה לפרוע את ההלוואה, וכי אם לא יפרע אותה, תועברנה מלא הזכויות בנכס לבעלות התובע. על פניו, מדובר בהסכם מכר מותנה.

הצדדים חתמו על "הסכם הלוואה" ביום 13.12.2007 שעיקרו העמדת הלוואה לסילוק חובותיו של הנתבע לנושים, על ידי התובע, תוך שנים עשר חודשים, ובמקרה של אי עמידה בהוראות הסכם ההלוואה, יעבירו הנתבעים את זכויותיהם בנכס לטובת התובע. כן צוין בהסכם כי ההלוואה מהווה תמורה מלאה בעד הנכס. עסקה זו לא דווחה לרשות המיסים, למרות שעל פניו הסכם ההלוואה שכלל הסכמה לגבי העברת הזכויות במקרקעין, מהוה, הלכה למעשה, עסקת מכר מקרקעין בתנאים.  וודאי לאחר חלוף השנים עשר חודשים עת פג התנאי המאפשר את פירעון ההלוואה.

בהכרעתו, קבע בית המשפט כי אכן הסכם ההלוואה בין הצדדים, כלל אף הסכם מכר של המקרקעין, אשר נועד להבטיח את זכויות התובע.

בית המשפט ציין כי בניגוד להסכמת הצדדים על הסכם המכר הוא לעולם לא דווח לרשות המיסים.

אין חולק כי אי הדיווח לרשות המיסים, פוגע בחוקיות ההסכם. כאמור, הנתבע טען כי אי דיווח על ההסכם מהווה סממן לכך שמעולם לא נכרת הסכם מכר (ת"א 2259/99, פרויקט אורנים מבנים 1994 בע"מ נ' מחנה דוד השקעות בע"מ (26.10.2005), שםבוטל הסכם מכר מקרקעין אשר לא דווח לרשות המיסים עקב אי חוקיותו. כן הפנה הנתבע לפסקי דין נוספים אשר קבעו כי הימנעות מדיווח לרשויות המיסים מעלה סימני שאלה ביחס לעסקה. מנגד התובע טען, כי לא הייתה לצדדים כל כוונה להונות את רשות המיסים או להתחמק מתשלום המס החל על העסקה, אלא שכוונתם הייתה לדווח עליו במועד כניסתו לתוקף.

בהמ"ש דחה את טענת הנתבע, אשר ביקש להשתחרר ממחויבותו על פי ההסכם בנימוקים של הסכם בלתי חוקי. זאת, תוך התנהלות בחוסר תום לב ובמטרה למנוע את העברת הנכס לתובע שלא כדין.

בקביעתו זו התבסס בהמ"ש על הלכת טנדלר, במסגרתה סקר בית המשפט העליון את הגישות השונות ביחס לאכיפת חוזה בלתי חוקי, תוך שהוא קובע שיש לבחון, בין היתר, את השאלה האם המעשה הבלתי חוקי עומד בליבת ההתקשרות החוזית בין הצדדים ומהווה את תכליתה או אלמנט חיוני להשגתה, או שמא מדובר באי חוקיות משנית.

בעניין מיטרי (ע"א 1333/14, מיטרי נ' דוברונסקי (28.7.2015 ) נדון מקרה בו הצדדים לא רשמו בהסכם את התמורה האמיתית שהתקבלה בגין הנכס ונמנעו מדיווח מתאים לרשויות המס. באותו מקרה נקבע כי אי החוקיות היא אינצידנטלית להסכם ועל כן אין לפסול ההסכם בגינה.

נוכח הלכות אלו ויישומם במקרה הנידון, נקבע כי ההסכם בין התובע לנתבע כשלעצמו הוא לגיטימי וללא כל פסול ואי החוקיות שסביבו אינה בליבת ההתקשרות ועל כן יש לכבדו.  

לסיום, נקבע כי הסכם המכר בין הצדדים השתכלל ויש לאכפו בכפוף לדיווח מתאים לרשויות המס.

מובן, כי אכיפת ההסכם בדיעבד, לאחר שהוא לא דווח כדין למנהל מיסוי מקרקעין, מעמידה את הצדדים בחשיפה פלילית לכתב אישום בגין אי החוקיות לפי חוק מיסוי מקרקעין בגין אי הדיווח, ולסנקציות אזרחיות שיכללו הצמדה, ריבית וקנסות בגין אי הדיווח ואי התשלום במועד.

לכן, בטרם התקשרות בהסכם הלוואה, או בהסכם שבו מעורבת זכות במקרקעין, כדאי לבחון מראש, האם חובה לדווח עליו על פי כל דין למנהל מיסוי מקרקעין ולא להסתכן בסנקציות הפליליות והאזרחיות הכרוכות באי הדיווח.