דירה שבנייתה טרם הסתיימה אינה מהווה דירה לעניין מס שבח  

רמי אריה, עו"ד ורו"ח

דירה שבנייתה טרם הסתיימה, לא תחשב כדירת מגורים לעניין בדיקת כמות הדירות לצורך מס שבח. כך מכירת דירת מגורים מזכה כאשר יש במקביל יש לאותו אדם דירה בבניה, לא תפגע בפטור ממס שבח שאותו אדם זכאי לו בגין מכיר דירה יחידה.

סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, קובע פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה יחידה.

סעיף 49ג(1) לחוק מיסוי מקרקעין קובע חזקה, כי יראו אדם כבעל דירת מגורים יחידה, גם אם יש לו דירה נוספת, שאותה רכש כתחליף לדירה הנמכרת (דירה חליפית), בפרק זמן של 18 חודשים לפני מכירת הדירה הקיימת.

החלטת מיסוי בהסכם 8838/21, נסובה על מקרה בו אדם רכש בשנת 2011 דירת מגורים במסגרת קבוצת רכישה, אשר טופס 4  בגינה התקבל בשנת 2019.

בשנת 2017 רכש אותו אדם קרקע וחתם על הסכם לשירותי בניה של דירת מגורים, כאשר סיום הבנייה, קרי קבלת טופס 4 צפויה להיות בשנת 2021.

אותו אדם ביקש למכור את הדירה הראשונה, בפטור ממס שבח כדירה יחידה, תחת החזקה שיראו את הדירה החליפית כנרכשה על ידו בפרק זמן של 18 חודשים לפני המכירה של הדירה הראשונה.

בהחלטת המיסוי נקבע, כי לאור הגדרת "דירת מגורים" בסעיף 1 לחוק, הכוללת דירת מגורים שבנייתה נסתיימה, אזי דירה שנרכשה "על הנייר" ובנייתה טרם הסתיימה, לא תיכנס להגדרה זו, והיא לא תיחשב כדירת מגורים נוספת, אלא מסיום בנייתה.

לפיכך, התקופה של 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה החליפית כאמור בסעיף 49ג לחוק, תימנה רק מיום סיום בנייתה של הדירה השנייה (החליפית), שנרכשה כתחליף לדירה הנמכרת.

מכאן, כי רכישת קרקע לצורך בניית דירת מגורים עליה, אינה נחשבת כרכישה של דירת מגורים חליפית לעניין סעיף 49ג לחוק. רואים את מועד רכישת הדירה החליפית רק במועד סיום בנייתה.

על כן, על מנת להנות מפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה הראשונה, יש למכור את הדירה הראשונה  תוך 18 חודשים ממועד סיום בנייתה של הדירה החליפית (ולא ממועד רכישת הקרקע).

מכאן כי כל עוד לא הסתיימה בניית הדירה החליפית, נחשב האדם כבעל דירה יחידה, כך שאם ימכור אותה לפני סיום בניית הדירה החליפית ודאי שייהנה מפטור ממס לדירה יחידה.