עדכונים במיסוי מקרקעין ומס הכנסה

אוגוסט 2020

מאיר מזרחי ושות', משרד עורכי דין

עדכונים במיסוי מקרקעין

ו"ע (מחוזי ת"א) 28079-10-15 נחמה נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א – דירת מעטפת ששופצה לפני המכירה סווגה כדירת מגורים מזכה לצורך פטור ממס שבח

אושר פטור ממס שבח לדירת מגורים שהיתה במצב מעטפת ושופצה בסמוך לפני המכירה לצורך עמידה בתנאי הפטור. נקבע, כי בנסיבות העניין, אין מדובר בתכנון מס שלילי. כן נקבע, כי אין להביא בחשבון את יוקרתה של הדירה ואת רמת הגימור והפאר של האביזרים, וכי כוונת הרוכש לפרק את השיפוץ אינה רלוונטית לקביעת המס שיחול על המוכר.

ו"ע (מחוזי ת"א) 43873-12-18 קיסריה השקעות בע"מ נ' מס שבח תל אביב 1 – שאלת התרה בניכוי של חובות עבר שרובצים על הנכס (ארנונה והיטלי תיעול)

ועדת הערר הבחינה בין סוגי החובות השונים. בנוגע לחובות עבר שהצטברו על הנכס ואשר למוכר הנכס קיימת התחייבות חוזית לפרוע אותם - חובות אלו היה על המוכר להוסיף לשווי המכירה ברכישת הנכס, לפי עקרון צירוף כלל התמורות, ולשלם בגינם מס רכישה. בעת מכירת הנכס ניתן יהיה לכלול את סכום החובות בשווי הרכישה בחישוב מס השבח. בכל הנוגע לחובות עבר שלא היתה התחייבות חוזית של המוכר לשלם, יש לבחון התרתם בניכוי מהשבח לפי סעיף 39 לחוק. במקרה זה נקבע ביחס לחובות ארנונה שהצטברו על הנכס על ידי החוכר שקדם לעוררת (מוכרת הנכס), כי מדובר בהוצאה שוטפת אשר אינה מותרת בניכוי לפי סעיף 39 לחוק.

ע"א 420/20 שמואל יחזקאל נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – עיכוב הליכי גבייה בערר על החלטה הדוחה בקשה לביטול עסקה

במסגרת ניהול ערר על החלטה הדוחה בקשה לביטול עסקה ביקשו העוררים לעכב את הליכי הגבייה. ועדת הערר קיבלה את הבקשה חלקית, וזאת ביחס לתשלום הקנסות בלבד. בבקשה הנוכחית ביקשו העוררים מביהמ"ש העליון לעכב את הליכי הגבייה גם ביחס לתשלומי הקרן והפרשי ההצמדה והריבית, וזאת לפי סעיף 91(ב1) לחוק. בית המשפט העליון נעתר לבקשה. לעמדתו, יש לבחון את הבקשה בהתאם לכללים החלים על בקשות עיכוב ביצוע בעניינים אזרחיים, דהיינו – סיכויי הערר ומאזן הנוחות. במקרה זה נקבע, כי העוררים מעלים טענות הראויות להישמע ובנוסף, גם מאזן הנוחות נוטה לעברם, במיוחד לאור הצעתו של העורר לשעבד את ביתו כערובה למקרה שהערעור יידחה.

ו"ע (מחוזי ת"א) 25755-01-20 טהרלב נ' מנהל מיסוי מקרקעין מחוז תל אביב – רכישת 1/3 מדירה כאשר בבעלות הרוכש דירה נוספת, אינה מזכה במדרגות דירה יחידה

בעלים של דירת מגורים יחידה, אשר רכש חלק נוסף בדירת מגורים אחרת שאינו עולה על 1/3 מהזכויות בדירה, אינו זכאי למדרגות מס רכישה של דירה יחידה ברכישת אותו חלק.

חוק התכנית לסיוע כלכלי (נגיף הקורונה החדש – מענק חד פעמי) (הוראת שעה ותיקוני חקיקה), התש"ף – 2020, ס"ח 2836

סעיף 17 לחוק מתקן את סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין. עיקרו של התיקון הוא ביטול הוראת השעה שקבעה שיעור מס רכישה מדורג הנע בין 8% ל-10% ברכישת דירה נוספת, עד סוף שנת 2020. בהתאם להודעת הדוברות של רשות המיסים, בעסקאות החל מיום 29.7.2020 (יום תחילתו של החוק המתקן), שיעור מס הרכישה ברכישת דירה נוספת יהיה כמפורט להלן :

·         עד 1,292,280 ₪ - 5%.

·         1,292,280 – 3,876,835 – 6%.

·         3,876,835 – 5,338,290 – 7%.

·         5,338,290 – 17,794,305 – 8%.

·         מעל 17,794,305 – 10%.

חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס ומענקי סיוע (נגיף הקורונה החדש – הוראת שעה – תיקוני חקיקה), התש"ף-2020

בחישוב התקופות שנקבעו בחיקוקים המפורטים בחוק, לא ימנו הימים שמיום 22.3.2020 ועד ליום 31.5.2020 (להלן: "התקופה הקובעת") בהתקיים התנאים הבאים במצטבר: מועדי תחילת התקופות חלים לפני תום התקופה הקובעת ומועדי סיום התקופות חלים בתקופה הקובעת או בחודשיים שלאחריה. בין החיקוקים המפורטים בתקנות נמנה גם חוק מיסוי מקרקעין, וזאת ביחס למועדים הקבועים בנושאים הבאים: הקטנת מקדמה (סעיפים 15(ה)(1), (ה)(2), ו(1)); הגשת דיווח על אופציה ייחודית (סעיף 49י(א)(7)); הגשת הודעות על דחיית יום המכירה בעסקאות פינוי בינוי, בעסקת תמ"א 38 וכן בעסקה בה מבוקש לדחות את יום המכירה לפי סעיף 19(3א) לחוק (סעיפים 49כא(א), 49כא(ג)(2), 49כא(ג)(2), 49לב2(א) ו-75א); קבלת אישור מראש ממנהל מיסוי מקרקעין ומנהל מע"מ לקבלת הטבות מס בפינוי בינוי (סעיף 49כא(ג)(2)); קביעת שומה (סעיף 78); תיקוני שומה (סעיפים 85 ו-85א); הגשת השגות ומתן החלטה בהשגות (סעיף 87); והגשת ערר על החלטה בהשגה (סעיף 88).

בנוסף נקבע בחוק, כי התקופה שמיום 1.3.2020 ועד ליום 1.10.2020 לא תבוא במניין התקופות המנויות בסעיפים הבאים בחוק מיסוי מקרקעין, אם מועדי סיום התקופות חלים בתקופה זו: סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) [מכירת דירה ישנה בתוך 18 חודשים מרכישת דירה חדשה, או בתוך 12 חודשים ממסירת חזקה בדירה החדשה במקרה של רכישת דירה מקבלן, לצורך זכאות למדרגות מס רכישה של דירה יחידה ברכישת הדירה החדשה]; סעיף 9(ג1ג)(2)(ב1)(2)(ב) [מכירת דירת קבוצת רכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת הבנייה, לצורך קבלת זכאות למדרגות מס של דירה יחידה ברכישת דירה חדשה לאחר רכישת דירת קבוצת הרכישה שבנייתה התעכבה]; סעיף 9(ג1ג)(4)(ב) [הגדרת תושב ישראל לעניין זכאות למדרגות מס רכישה של דירה יחידה]; סעיף 49ג(1) [חזקת דירה יחידה לעניין מס שבח בהקשר של מכירת דירה ישנה, שכנגדה נרכשה דירה חלופית, בתוך 18 חודשים מהרכישה]; 49ה [פטור ממס שבח במכירת שתי דירות זולות כנגד רכישת דירה יקרה, בכפוף לסד הזמנים הקבוע בסעיף].

עניין נוסף שהוסדר בחוק הוא מתן אפשרות לדחות את המועד לתשלום עיצום כספי או קנס אזרחי שהוטל מכוח חוק מס (חיקוק הדן בהטלת מס או תשלום חובה, ששר האוצר ממונה על ביצועו או על הגביה לפיו), כך שהתקופה שמיום 25.6.20 ועד 30.9.20 לא תבוא במניין, וזאת בהתקיים התנאים הבאים: המועד לתשלום הקנס או העיצום, ואם חולק לתשלומים – מועד אחד התשלומים, חל בתקופה שמיום 25.6.20 ועד 30.9.20; הנישום הגיש בקשה לדחיית מועד התשלום.

מענה לפניות הבהרה - מתוך דו"ח סיכום פעילות לשנת המס 2019 שפרסמה רשות המיסים

חישוב ליניארי מוטב במכירת דירה חלופית לפי פרק חמישי 3 (חילוף זכויות במקרקעין)

יורשים מבקשים למכור דירת ירושה שנרכשה על ידי המורישה כדירה חלופית לפי פרק חמישי 3 לחוק. הוראות פרק זה קובעות כי במכירת הדירה החלופית לא יחול פטור ממס, כולו או חלקו, שיעור מס מופחת, דחיית מס או פטור לפי פרק חמישי 1. לכן, במכירת דירת הירושה יחול מס מלא והיורשים אינם זכאים לשימוש בשיעור המס הליניארי המוטב.

מכירת דירת מגורים קודמת לצורך קבלת שיעור מס רכישה של דירה יחידה

רוכש דירה חדשה שבבעלותו דירה ישנה אחת אחרת, ואשר מתחייב למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים מרכישת הדירה החדשה, זכאי למדרגות דירה יחידה ברכישת הדירה החדשה. לצורך כך עליו למכור את מלוא הזכויות בדירה הישנה. מכירת 2/3 מהזכויות בדירה הישנה, על מנת להיוותר עם 1/3 ממנה, אינה מקיימת את התנאי המאפשר קבלת ההקלה במס רכישה.

הובהר, כי ההטבות לרוכש דירה יחידה הן חלופיות – חלופה אחת היא כי ביום הרכישה הדירה הנרכשת היתה דירתו היחידה כהגדרתה בסעיף 9(ג1ג)(4)א4), כאשר יראו בדירה כיחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת 1.1.1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש, ולגבי דירה שהתקבלה בירושה - אינו עולה על מחצית; החלופה השנייה היא כי על הרוכש לעמוד בדרישות סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק, דהיינו למכור את מלוא הזכויות בדירה אחרת שהיתה דירתו היחידה עד רכישת הדירה החדשה בתוך 18 חודשים מהרכישה של הדירה החדשה.

מכר דירת מגורים ללא תמורה לפי תקנה 21 לתקנות מס רכישה

בבעלות בני זוג דירת מגורים בחלקים שווים. בני הזוג מתגוררים בדירה רק חלק מימות השנה, וביתר  הזמן הם מתגוררים בחו"ל. במכירת חלקו של אחד מבני הזוג בדירה לבן הזוג השני לא תחול תקנה 21 המקנה פטור ממס רכישה במכירה לבן זוג המתגורר עם המוכר ביחד בדירה, שכן לא ניתן לראות בשהות בדירה בזמן ביקורים בארץ רק חלק מהשנה כמגורים יחד בדירת המגורים כנדרש לפי התקנה, ולכן לא יוקנה פטור ממס רכישה במכירה מבן הזוג.

עדכונים במס הכנסה

ע"מ (מחוזי מרכז) 67285-01-18 זימרמן נ' פקיד שומה נתניה – מיסוי הכנסה מעודפים כהכנסת דיבידנד

המערער משך בשנת 2009 עודפים מחברה שבבעלותו מבלי שדיווח על כך לפקיד השומה (להלן: "המשיב") ומבלי שחויב במס. בשנת 2012 הוצאה למערער שומה לפיה חויב במס בגין העודפים כעל הכנסת דיבידנד ועל סכום הריבית הרעיונית בגין עודפים אלו, כהכנסת עבודה. ביהמ"ש דחה את טענת המערער כי העודפים נמשכו כהלוואה וכי לא היה מסוגל להחזירם בשל מצבו הבריאותי הקשה, וזאת, בין היתר, משום שלא נכרת הסכם הלוואה מפורט בין המערער לחברה, לא בוצע כל החזר כספי ולא שולמה ריבית רעיונית על יתרת המשיכה. עוד נקבע, כי קביעת המשיב שהעודפים נמשכו כדיבידנד, מחייבת לזקוף את ההכנסה מהריבית הרעיונית על העודפים כהכנסה מריבית לפי סעיף 2(4) לפקודה, בהתאם לסעיף 3(ט)(1)(ג) לפקודה, ולחייבה במס לפי שיעור המס השולי מכוח סעיף 125ג(ד)(3) לפקודה. יצוין, כי הערעור עסק בסיווג משיכות כספים על-ידי בעל מניות מהותי שעליהן חל הדין שקדם לתיקון 235 לפקודה מיום 29/12/2016, לפיו, בעל מניות מהותי שמשך מחברה שבבעלותו סכום העולה על 100,000 ₪, יחויב במס על משיכה זו כהכנסת דיבידנד, אם לא ישיב את הכסף לחברה עד לתום שנת המס שלאחר השנה שבה נמשכו הכספים, ככל שישנם רווחים בחברה המאפשרים חלוקה של דיבידנד.