מחלוקת בדבר חובת תשלומי שכירות בימי קורונה

רמי אריה עו"ד רו"ח,        שחר נח עו"ד

מסתבר שבתי המשפט חלוקים בשאלה האם מותר לשוכר עסקי לא לשלם דמי שכירות למשכיר בגין תקופת הקורונה. זאת, כאשר משבר הקורונה מונע מעסקים רבים לפעול בכלל או מאפשר רק פעילות חלקית ביותר, ומנגד הם נדרשים לשלם עבור ההתחייבויות השוטפות לרבות את שכר הדירה של העסק.

מרבית חוזי שכירות הם ארוכי טווח, אשר אינם כוללים התייחסות לכוח עליון בדמות מגיפה אשר מביאה לסגירת העסק ואובדן הכנסות משמעותי. שהרי לא ניתן היה לצפות את מגפת הקורונה. יתרה מכך, השוכרים מוצאים עצמם כאשר ידם על התחתונה. שכן, מרבית הסכמי השכירות כוללים ערבויות בנקאיות ולעיתים גם אישיות, להבטחת הוראות החוזה ובמיוחד את התשלומים לפיו.

בעניין חברת טוראי קליבר אשר נדון בבית משפט השלום בירושלים ( ת"א 20-04-10815, טוראי קליבר בע"מ נ' די.ג'יי. אסושיאטס, אינק , ניתן ביום 20.4.2020), נתן בית המשפט צו מניעה זמני כנגד כוונת המשכירה לממש את הערבות הבנקאית שניתנה על ידי השוכרת, עקב אי תשלום השכירות על ידי השוכרת.

חברת טוראי קליבר מפעילה מסבאה בשם "תרל"ח" בפתח תקווה בנכס שאותו היא שוכרת. היא שילמה את דמי השכירות לחודש מרץ 2020 במלואם, אך דמי השכירות של חודש אפריל 2020 שהיו אמורים להיות משולמים ביום 1 באפריל, לא שולמו על ידה. בהמשך לכך, הודיעה המשכירה לשוכרת כי תפעל למימוש הערבות הבנקאית בתוך 7 ימים.

השוכרת הגישה בקשה להוצאת צו מניעה זמני שימנע את מימוש הערבות הבנקאית. השוכרת טענה כי המציאות בה אנו מצויים היום בשל התפשטות נגיף הקורונה היא חסרת תקדים. שכן היא מנועה מהפעלת העסק. מצב עובדתי זה מהווה סיכול אשר יש בו כדי לפטור אותה מהתחייבויותיה. עוד טענה כי בעוד הסכם השכירות קובע כי על המשכירה להתריע 14 יום טרם מימוש הערבות הבנקאית, המשכירה התריעה רק 7 ימים קודם לפעולת המימוש.

בהמ"ש קבע כי: "....... אין ספק כי הימים אינם ימים רגילים...נכון לכתיבת שורות אלה, ישנם בישראל כבר למעלה מ-13 אלף חולים. בשעה שמהדורות החדשות נפתחות מדי ערב בספירת מתינו, ורוב מדינות העולם חדלו משגרתן ומניין הנספים עולה מיום ליום, ובמיוחד כאשר כל המסעדות במדינת ישראל, ובתוכן המבקשת, סגורות זה למעלה מחודש ועד להודעה חדשה שאינה צפויה להתקבל למצער בשבועיים הקרובים, כך שלמעשה המדינה אינה מאפשרת למבקשת לנהל את עסקיה בשום צורה שהיא, ניתן היה לצפות להתנהלות אחרת ולכל הפחות לכך שהמשיבה (המשכירה-ל.ד) תפעל בהתאם לתנאי הסכם השכירות שמכוחו מבקשת היא לממש הערבות. זאת לא נעשה, היות והמשיבה לא פעלה בהתאם להסכם השכירות ולא מסרה למבקשת התראה בת 14 יום...

אני נעתרת לבקשה ומורה כי מימוש הערבות הבנקאית יעוכב עד להכרעה בהליך העיקרי ".

אולם, מסתבר כי מספר ימים קודם לכן, דחה בית משפט השלום בתל-אביב בעניין רב בריח (בה"פ 12741-04-20, רב בריח (08) תעשיות בע"מ נ' פ.ל.א.ר. נהול נכסים בע"מ ואח', ניתן ביום 16.4.2020) את בקשתה של חברת רב-בריח להוציא צו שימנע מבעלת הנכס פ.ל.א.ר ניהול נכסים לחלט ערבות בנקאית שנתנה רב-בריח, כחלק מחוזה השכירות.

כאן קבע ביהמ"ש כי: "רב-בריח לא נימקה מדוע דמה סמוק יותר מדמה של המשיבה, ומדוע הנזק שייגרם לה מתשלום דמי השכירות במועד, גדול יותר מהנזק שייגרם למשיבה מדחיית תשלום דמי השכירות ופריסתם".

שתי ההחלטות הסותרות מעידות על הסוגיה המשפטית הסבוכה, לקבוע עד כמה הקורונה מהווה כוח עליון וגורם מסכל לפי דיני החוזים.

סעיף 18 לחוק החוזים תרופות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 דן בפטור מקיום חוזי, עקב אונס או סיכול חוזה, בהאי לישנא:

"18.  (א)  היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

 (ב)  במקרים האמורים בסעיף קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או, על פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו.

דהיינו, קיימים שלושה תנאים מצטברים שעל בעל העסק יהיה להוכיח כדי ליהנות מהגנה של סיכול החוזה:

1.       העדר ידיעה או צפייה של המפר בדבר הנסיבות המשכלות – ברי, השוכר לא יכול     היה לצפות את מגפת הקורונה .

2.       אי יכולת של המפר למנוע את הנסיבות הללו – ברי אין לשוכר יכולת למנוע את       המגיפה.

3.       הנסיבות מסכלות את קיום החוזה – ברי, המגיפה היא אשר מסכלת את החוזה .

לאחרונה, הקים משרד המשפטים ועדה לבחינת הדברים , ולשכת עורכי הדין שלחה למשרד המשפטים מסמך מפורט המציע לחלק את ההתייחסות לחוזי השכירות לפי מיהות השוכרים ומידת יכולתם לעשות שימוש בנכסים המושכרים בימי הסגר (לצפייה במסמך –לחץ כאן).

בנוסף, פורסם עתה מתווה פיצוי לעסקים על בסיס ירידת הכנסות והוצאות קבועות, אשר ייתכן שגם הוא ייתן מענה לסוגיה, בדרך של תשלום פיצוי לשוכר העסקי, אשר ממנו הוא יוכל לשלם למשכיר.

אנו מציעים לשוכרים ולמשכירים להמתין עם הסוגיה ועם העימותים שכבר מתפתחים או יתפתחו ביניהם, בדבר תשלום דמי השכירות בגין תקופת משבר הקורונה, עד התבהרות הפתרונות האפשריים לה בדרך של חקיקה, או פסיקת בהמ"ש או מתווה פיצוי נכון.