עירוב השגות על שומות מיסוי מקרקעין לא יתאפשר

רמי אריה, עו"ד רו"ח

כאשר מנהל מיסוי מקרקעין מוציא שומה לפי מיטב השפיטה לצד אשר עשה עסקה במקרקעין, רשאי אותו צד להגיש השגה על שומה זו. אלא, שההשגה שיגיש צריכה להיות ברורה, מנומקת ומובחנת מהשגות אחרות אשר הוגשו בגין אותה עסקה על ידי צדדים אחרים ובוודאי לעדכן על החלפת מייצגיו בעניין השומה.  

כך נדחתה ההשגה אשר הגישה חברת ס.ב. (ו"ע 62332-08-18, ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ נ' מס שבח תל אביב 1, ניתן ביום 18.2.2020), אשר רכשה ביום 21.3.2016 זכויות במקרקעין בפרויקט המכונה "יונייטד שרונה" בתל אביב. החברה רכשה את הזכויות כחלק מקבוצה גדולה של רוכשים אשר ניגשה בצוותא למכרז אשר נערך על ידי רשות מקרקעי ישראל.

רכישת הזכויות על ידי חברי כל הקבוצה הרוכשת, בוצעה באמצעות נאמן, שהוא בעל מניות ומנהל החברה.

החברה טענה כי שווי הרכישה אשר נקבע על ידי מנהל מיסוי מקרקעין מופרז. כמו כן, החברה טענה כי דין ההשגה שהוגשה ביום 30.3.2017 להתקבל, זאת בהעדר החלטה בהשגה תוך פרק הזמן שהוקצב לכך בסעיף 87 לחוק (שמונה חודשים, ולכל היותר שנה אחת אם התקופה הוארכה מטעמים מיוחדים).

מסתבר, כי ביום 29.3.2017 הוגשה השגה בשם כל קבוצת הרוכשים ("ההשגה הכללית"). הטיפול בהשגה הכללית ארך זמן, והתנהלו מגעים לפשרה בין הצדדים.

על פי דין, מנהל מיסוי מקרקעין מוגבל בזמן למתן החלטתו בהשגה. אם ההחלטה אינה ניתנת בזמן הקצוב "יראו את ההשגה כאילו התקבלה" (סעיף 87(ו) לחוק). לנוכח התמשכות הדיונים, נחתם בין המנהל לרוכשים, באמצעות עורך הדין אשר ייצגם, הסדר לפיו הוסכם כי "יראו [את ההשגות] כאילו הוגשו ביום 1.10.2017". "לפיכך המועד למתן החלטה בהשגות בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין - הינו 8 חודשים מיום הגשת ההשגות היינו 1.6.2018".

דהיינו, על מנת לחלץ את המנהל מסד הזמנים הקבוע בחוק, חברו הצדדים בהסכמה לשנות למפרע את מועד הגשת ההשגה הכללית ועל ידי כך להקנות למנהל ארכה למתן החלטתו.

תוספת הזמן לא הספיקה לצדדים למיצוי המשא ומתן על הפשרה, ובעוד שתי הזדמנויות נוספות הוארך המועד למתן החלטה בהשגה, תחילה עד ליום 1.7.2018 ולאחר מכן עד ליום 21.7.2018 – שוב בטכניקה של שינוי כביכול במועד הגשת ההשגות.

לגבי רוכשים אשר לא נתנו את הסכמתם לפשרה הכללית המוצעת, ניתנה החלטה בהשגה כללית ביום 19.7.2018. בהחלטה זו נקבע כי יש לשום את הזכויות הנרכשות כיחידות מגורים מוגמרות.

ביום 30.3.2017 (יום אחד לאחר הגשת ההשגה הכללית) הגישה החברה שלושה טפסי השגה (טופס 7013) המתייחסים לשלוש שומות מס רכישה. לטפסי ההשגה נלוו מכתבים בני ארבעה עמודים כל אחד, אשר כותרתם "נימוקי ההשגה לשומת מס הרכישה...".

ההשגות הפרטניות לא זכו למענה מצד המנהל, אך עצם הגשתן אינה מוכחשת. ככל הנראה "הלכה לאיבוד" במשרדי מיסוי מקרקעין, ממילא לא נערך כל דיון נפרד בהשגות הפרטניות.

ביום 3.6.2018, בחלוף למעלה מארבעה עשר חודשים מאז הגשת ההשגות הפרטניות, שלחה החברה מכתב למנהל בו דרשה לראות את ההשגות כאילו התקבלו, לאור הוראות סעיפים 87(ה) ו-87(ו) לחוק.

ועדת הערר קבעה, כי החברה לא יצרה כל אבחנה ברורה בין ההשגה הכללית לבין ההשגות הפרטניות אשר הגישה ביוזמתה. בהשגות הפרטניות לא פורט כי המינוי של עורכי הדין אשר ייצגו את קבוצת הרוכשים בוטל. ככל שסברה החברה כי היא מתנהלת במסלול נפרד מקבוצת הרוכשים בנושא מס רכישה, היה עליה לבקש ארכה משלה להגשת השגה ולא להישען על הארכה אשר התבקשה על ידי כלל הקבוצה. ניכר מההשגה הכללית כי היא מתיימרת להקיף גם את העסקאות שנעשו על ידי החברה.

לפיכך, נקבע כי החברה אינה יכולה מחד לטעון כי המנהל חרג ממסגרת הזמן לדון בהשגות ולפיכך יש לראות את ההשגות כנתקבלו, ומאידך באותה נשימה, להתעלם מכך שההשגות הפרטניות הוגשו בחלוף 30 הימים כקבוע בסעיף 87(א) לחוק, מבלי שביקשה ארכה למועד. ועדת הערר קבעה כי את תתקבל עמדת החברה, אזי באותה מידה יש לראות את ההשגות הפרטניות אשר הגישה החברה לאחר 30 הימים כאילו לא הוגשו.

ללמדנו, כי אם רוצה צד לעסקה להחליף את עורכי הדין שייצגו אותו, ולטפל בהשגה הפרטנית שלו בנפרד, עליו להודיע על כך באופן ברור וחד-משמעי למנהל מיסוי מקרקעין או לפקיד השומה המטפל.