השבת מקרקעין לרשות מקרקעי ישראל אינה "הפקעה"  

רמי אריה, עו"ד רו"ח

העברת מקרקעין בכפיה לרשויות המדינה, תיחשב כ-"הפקעה" ותזכה את בעל המקרקעין בהטבת מס משמעותית בחישוב מס השבח אשר יחול על התמורה שקיבל עקב ההפקעה. אך לא כל העברת מקרקעין לרשויות המדינה תיחשב הפקעה. תנאי להיות האירוע בבחינת הפקעה, הוא קיומו של יסוד הכפייה, ולא בדרך של הסכמה.

בעניין וינטר (ו"ע 32465-05-18, פנינה וינטר נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, ניתן ביום 24.11.19), נדונה החבות במס שבח בגין תקבולים אשר התקבלו בעקבות הסכם שכותרתו "הסכם להשבה ופיצוי", אשר נחתם בין רשות מקרקעין ישראל (להלן: "רמ"י") לבין וינטר.

לפי ההסכם, השיבה וינטר מקרקעין שהיו ברשותה לידי רמ"י. הסוגיה אשר נדונה בערר הייתה האם השבה זו היא בבחינת "הפקעה", הזכאית להקלת המס הקבועה בסעיף 48ג(א) לחוק מיסוי מקרקעין.

וינטר החזיקה במקרקעין משנת 1970 בחכירה לצורך גידול גפנים. בהתאם לסעיף 15 להסכם החכירה, במקרה של שינוי ייעוד השטח המוחכר, רמ"י תהא רשאית להביא לסיום החכירה, והקרקע תושב לרמ"י בתמורה לתשלום פיצוי כספי מרמ"י.

ביום 19.11.2012 הגישה רמ"י הודעה לבית המשפט, במסגרתה ציינה כי בעקבות מתן תוקף לתוכנית מח/286, שונה ייעוד המקרקעין מ-"חקלאי" ל-"כריה וחציבה". בעקבות שינוי הייעוד, לא ניתן לחדש את הסכם החכירה. החוכרים יוכלו לקבל פיצוי כספי, בהתאם למתווה הקבוע בהחלטת מועצת מקרקע ישראל מס' 1023 או כל החלטה אחרת שתבוא במקומה.

רמ"י התחייבה לשלם לוינטר פיצוי בסך של 508,631 ₪, וזאת כנגד חתימה על הסכם להשבת המקרקעין לרמ"י.

השבת המקרקעין לרמ"י, היא "מכירה", כמשמעותה בחוק. לטענת וינטר, יש לראות בהשבה זו כהפקעה, ולכן יש להחיל עליה את הקלת המס הקבועה בסעיף 48ג(א) לחוק, לפיה חל על פיצויי הפקעה שיעור מס מקל (50% משיעור המס הרגיל).

מנהל מיסוי מקרקעין טען, כי אין מדובר בפיצוי בגין הפקעה, אלא בהשבה הנובעת מהזכויות והחובות החוזיות אשר נקבעו בהסכם החכירה.

סעיף 48ג לחוק, קובע הקלה בשיעור המס, במקרה בו שולם פיצוי בגין הפקעת מקרקעין. כדי לזכות בתחולתה של הוראת המס המקילה, על וינטר היה הנטל להוכיח כי היא עומדת בתנאים לקבלת הטבת המס.

בחוק אין הגדרה למונח "הפקעה". בעניין רפאלי (ע"א 261/84, שמעון רפאלי נ' יצחק חנניה, ניתן ביום 7.12.1986) ניתנה הגדרה, "הפקעה הינה רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין, המתבצעת על-ידי המדינה או מטעמה, למטרה ציבורית, ומתלווה בתשלום פיצויים".

לפיכך, תנאי להיות האירוע בבחינת הפקעה, הוא קיומו של יסוד הכפייה. כדי שהמקרקעין יחשבו ככאלה שהופקעו, נדרש כי הם יילקחו בכפייה ולא בדרך של הסכמה.

השבת המקרקעין לרמ"י נעשתה לפי סעיף 15 להסכם החכירה, המשקף את רצון הצדדים עת התקשרו ביניהם בהסכם הראשוני ביניהם, בו נקבע: "בהתאם להסכמה חוזית זו, בעקבות שינויי ייעוד המקרקעין, רמ"י רשאית להביא לסיום החכירה ולשלם מנגד פיצוי לחוכר".

דהיינו, אם קרקע מושבת לרמ"י כתוצאה משינויי ייעוד השימוש בקרקע ועל סמך סעיף בהסכם החכירה אשר קבע מראש בהסכמת הצדדים כי כך יהיה. אין המדובר בפעולה שלטונית חד צדדית הכופה את מכירת הקרקע על הבעלים, אלא ביישום זכות חוזית. לפיכך, במקרה שלפנינו אין מדובר בהפקעה כי לא התקיים יסוד הכפיה. על כן, וינטר אינה זכאית להטבת המס בגין הפקעה.