עדכונים במיסוי מקרקעין,

מס הכנסה ומס ערך מוסף

נובמבר 2019

מאיר מזרחי ושות', משרד עורכי דין

עדכונים במיסוי מקרקעין

ו"ע (מחוזי ת"א) 052894-03-17 שטיין נ' מדינת ישראל – פגם תכנוני אינו מונע בהכרח מדירה להיחשב כדירת מגורים לצורך מס שבח

בדעת רוב נקבע, כנגד דעתו החולקת של כב' השופט קירש, כי מבחן הייעוד התכנוני של הדירה למגורים, אינו מהווה מבחן עצמאי ולכן פגם תכנוני איננו שולל בהכרח מהדירה את סיווגה כ"דירת מגורים". במקרה זה הנכס נרשם בטאבו כדירת מגורים, סווג כדירת מגורים לצרכי ארנונה, כלל את כל המתקנים הנדרשים, נעשה בו שימוש למגורים במשך 20 שנה ורק לעת המכירה נתגלה בהיתר ההיסטורי כי הנכס יועד לשמש כמחסן וחדר הסקה. במהלך השנים לא ננקטו כל פעולות אכיפה על ידי העיריה, ואף נמצא כי קיימות דרכים להכשרת השימוש למגורים. חברי הוועדה פרידמן ולזר קבעו, בדעת רוב, כי בניגוד לעניין גיא (ו"ע 34577-08-17) שנדון באותו הרכב, בו הנסיבות היו שונות והמסקנה הפוכה, הרי שבמקרה זה, אין חשש להפרת העיקרון לפיו חוטא אינו יוצא נשכר, ועל כן, ניתן לסווג את הנכס כדירת מגורים לצורך מס שבח.

 ו"ע (מחוזי חי') 26722-09-17 רבץ השקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – סיווג עסקה למתן שירותי מימון, שיווק וניהול כעסקה במקרקעין; דחיית טענת נאמנות; התיישנות שומה במקרה של משלוח דרישת הצהרה; הודעה למען הזהירות

נקבע, כי עסקה למתן שירותי מימון, שיווק וניהול, שבמסגרתה נושאים שני הצדדים בסיכויים ובסיכונים של הפרויקט, וקיים ביניהם שיתוף פעולה הדוק, מהווה עסקה במקרקעין; נדחתה טענת נאמנות, בין היתר לאור אי הגשת הודעה נאמנות ואי הצגת הסכם נאמנות, וכן בשל היותה של הטענה בגדר טענה עובדתית חלופית. כן נקבע, בהסתמך על הלכת חזון, כי כאשר קיימת מניעות לרכישת המקרקעין (במקרה זה לאחת העוררות לא היה סיווג קבלני מתאים להשתתפות במכרז לרכישת הקרקע), לא ניתן לקבל את טענת הנאמנות ויש לראות באותה עוררת כאילו רכשה את חלקה בקרקע מהצד שזכה במכרז; בנוסף, נכללה התייחסות בפסק הדין לסוגיית הגשת הודעה למען הזהירות ולסוגיית המועד לקביעת השומה במקרה של דרישת הצהרה.

ו"ע (מחוזי חי') 1702-01-18 ק. אלמוג יזמות והשקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה – אי חיוב במס בעסקת סיחור אופציה לקבוצת רוכשים

ועדת הערר דחתה את עמדת המנהל לפיה יש לראות בעוררת, אשר רכשה אופציה מבעלי קרקע וסיחרה אותה לקבוצת רוכשים, כמי שמימשה את האופציה בעצמה, רכשה את המקרקעין מהבעלים ומכרה לרוכשים יחידות דיור ומסחר, וקבעה, כי העוררת פטורה מתשלום מס רכישה ומס שבח. הוועדה פסקה למשיב הוצאות בסך 80,000 ₪. יצוין, כי זהו פסק הדין הרביעי שניתן בסוגיה זו בו נדחית עמדת המנהל.

ו"ע (מחוזי חי') 61916-11-14 מרכז מסחר (אזו-ריט בע"מ) נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – סיווג איגוד שהפעיל פארק שעשועים בקניון שבבעלותו כאיגוד מקרקעין

העוררת רכשה מניות בחברה אשר בבעלותה קניון בחיפה. בקניון הופעל פארק שעשועים שהיה מושכר במשך השנים לגורם חיצוני ולאחר מכן הופעל על ידי החברה עצמה. ועדת הערר קבעה, כי החברה היא בגדר איגוד מקרקעין, הן משום שלא הוצגו ראיות לכך שחלק ניכר ממתקני הפארק הם מיטלטלין היכולים למנוע את סיווג האיגוד כאיגוד מקרקעין, והן משום שהפעלת הפארק היתה פעילות נלווית וטפלה להפעלת מרכז הקניות, ולכן מהווה חלק בלתי נפרד מהמקרקעין.

ו"ע (מחוזי ת"א) 63288-03-19 בוק נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א – הטלת קנס אי הצהרה במועד בעסקת תמ"א 38

נדחתה בקשת העוררים, בעלי זכויות במקרקעין, לביטול קנס אי הצהרה במועד שהוטל עליהם בגין איחור בדיווח על עסקת תמ"א 38. יום המכירה הנדחה נקבע למועד הוצאת היתר הבנייה והדיווח הוגש באיחור ביחס למועד זה, ועל כן נקבע כי הקנס הוטל כדין.

ו"ע (מחוזי מרכז) 60830-11-17 אריה נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז – הפחתת קנס אי הצהרה במועד מטעמים של חוסר סבירות

ועדת הערר התערבה בהחלטת מנהל מיסוי מקרקעין והפחיתה קנס אי הצהרה במועד שעמד במקור על סך של 1,000,000 ₪ והופחת כבר על ידי המנהל לסך של 500,000 ₪. נימוקי הוועדה להפחתה של הקנס לסך של 250,000 ₪ – הקנס נבע מאי דיווח על עסקה שצד לה היה אביהם המנוח של העוררים ולא העוררים עצמם; ההשלכות של תיקון 70 אשר שינה את מנגנון חישוב הקנס ואשר לו היה חל במקרה הנדון היה מביא לקנס נמוך לאין שיעור מהקנס שנקבע לפי המנגנון הישן שחל על העוררים.

ו"ע (מחוזי חי') 40914-11-13 נאג'י יחזקאל בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה -  סילוק זכות כספית שהיתה לידועה בציבור במניות שהיו שייכות לבן זוגה לשעבר, אינה מהווה עסקה במקרקעין

ידועה בציבור היתה זכאית, בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, למחצית משווי המניות של בן זוגה לשעבר בחברה שבבעלותו, אשר סווגה כאיגוד מקרקעין. נקבע כי בשל העובדה שמדובר בחיוב כספי ולא בזכאות למניות עצמן, העברת שוויין הכספי של המניות לידי האישה בפועל, אינה מהווה עסקה במקרקעין במסגרתה מוכרת האישה את מניותיה.

ו"ע (מחוזי ת"א) 11233-10-19 שפנר נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א – לא ניתן להאריך מועד מהותי הקבוע בחוק לפי סעיף 107 לחוק

העוררת הגישה ערר במסגרתו ביקשה לדחות את המועד למכירת דירה ישנה על מנת לקבל זכאות למדרגות מס רכישה של דירה יחידה ברכישת דירה חלופית, בשל נסיבות שונות שמנעו ממנה את מכירת הדירה הישנה במועד. בצעד חריג נתן כב' השופט אלטוביה מגן החלטה לפיה על העוררת לשקול, עוד בטרם הוצג הערר בפני הוועדה, את המשך ניהול הערר, וזאת מאחר שלעמדתו, מועד מהותי, מן הסוג שהארכתו משפיעה על סכום המס, אינו ניתן להארכה לפי סעיף 107 לחוק.

תוספת 1 לה"ב 4/11 – הטיפול בבקשה לחישוב מס שבח בדרך של פריסה

שינוי בנוהל הטיפול בבקשות פריסה - לפי הנוהל החדש, כל בקשה לפריסת השבח הריאלי שהוגשה עם הגשת הדו"ח השנתי בשנת המס של המכירה או לאחר הגשתו, תטופל על ידי פקיד השומה בלבד, ולא תועבר לטיפול מנהל מיסוי מקרקעין. כל עוד לא הוגש הדו"ח השנתי לשנת המכירה למס הכנסה, תטופל הבקשה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, בין אם במסגרת שומה עצמית ובין אם במסגרת בקשה לתיקון שומה.

עדכונים במס הכנסה

ע"מ (מחוזי ת"א) 27431-04-17 ארביב נ' פקיד שומה – סיווג הכנסה מהשכרת דירות כהכנסה מעסק; ייחוס הכנסה מהשכרת דירות שנרשמו על שם ילדי המערער למערער עצמו

בבעלות המערער ובניו לפחות עשרה נכסי נדל"ן (רובם דירות). מרבית הנכסים נרכשו על ידי המערער (2 דירות הועברו בירושה), חלקם נרשמו על שם ילדיו, ורובם פוצלו ליחידות דיור קטנות. המערער היה אחראי להשכרת הנכסים. המחלוקת עסקה בשאלת סיווג ההכנסות מדמי השכירות והיקף ההכנסות שיש ליחס למערער באופן אישי. נקבע, כי בנסיבות העניין יש לראות בפעילות המערער ביחס להשכרת יחידות הדיור כפעילות עסקית אקטיבית, וזאת, בין היתר, לנוכח היקף הדירות והטיפול הנדרש בהשכרתן, ביצוע פעולות השבחה לצורך הגדלת פוטנציאל ההכנסה מההשכרה, הבקיאות של המערער בהשכרת נדל"ן, הסיכונים שלקח המערער על עצמו בפעילות ההשכרה וכדומה. בנוסף נקבע, כי דמי השכירות מכלל הנכסים שהיו בבעלות המערער ובבעלות ילדיו הם בבחינת הכנסה בידי המערער עצמו.

עדכונים במס ערך מוסף

ע"מ (מחוזי מרכז) 49963-03-17 מוגוגו בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף - האם שולחנות מעוצבים הם בגדר נכס בלתי מוחשי אשר מכירתו תהנה משיעור מע"מ אפס

האם ייצור ומכירה של שולחנות מעוצבים שפיתוחם ועיצובם נעשה על ידי חברה ישראלית בישראל, עבור תושבי חוץ, עשויים להיחשב כמכירת נכס בלתי מוחשי לתושב חוץ, החוסה תחת סעיף 30(א)(2) לחוק מע"מ, כך שיחול מע"מ בשיעור אפס ויותר ניכוי תשומות בגין העסקה. נקבע, כי בנכסים רבים מוטמעים אלמנטים עיצוביים, אך אין בכך כדי להפוך את הנכסים לבלתי מוחשיים. לכן, פרשנות לפיה כל מכירה של  מוצר בו מוטמע עיצוב כלשהו תיחשב כמכירת נכס בלתי מוחשי, אינה סבירה. במקרה זה הוכרע, כי פיתוח ועיצוב אינם בבחינת נכסים בלתי מוחשיים, וכי המרכיב העיקרי בעסקאות מכירת השולחנות, הוא הנכס המוחשי, ולא רכיב העיצוב המוטמע בהם. מכאן, כי אין מקום להחיל את סעיף 30(א)(2) לחוק ולהתיר למערערת את ניכוי מס התשומות. בנוסף נקבע, כי נסיבות המקרה אינן דומות לנסיבות בהן עוסקת החלטת מיסוי 2625/15, הפותחת פתח לחברות ישראליות שעיסוקן מתמקד בפיתוח מוצר בארץ, אך מרכזי היצור שלהן בחו"ל, ועל כן אין להחילה במקרה דנן.

ע״מ (מחוזי ת"א) 9652-01-17 בטחון שירותים אבידר בע"מ נ' מנהל מע"מ ת"א 3 - ניכוי מס תשומות בשל ארוחות לעובדים ובגין שכירת כלי רכב פרטיים

בפסק הדין נדונה השאלה, האם המערערת היתה רשאית לנכות מס תשומות בגין רכישת תלושים לארוחות לעובדיה, לאור תקנה 15א לתקנות מע"מ, ובגין שכירת כלי רכב פרטיים, נוכח תקנה 14(א) לתקנות מע"מ. בית המשפט קבע, כי הזכות לניכוי מס תשומות בשל עובד, מוגבלת לעסקאות שבין המעביד לעובד כצרכן סופי, ואינה חלה על עסקאות שבין המעביד ללקוחותיו העסקיים. כמו כן, הואיל והנהנה העיקרי והדומיננטי מצריכת הארוחות היה העובד, יש לראות ברכישת התלושים כ"תשומה בשל עובד" לפי תקנה 15א, אשר אסורה בניכוי ע"י המערערת. באשר לשכירת הרכבים, נקבע כי תקנה 14(א) חלה על המערערת , היות שהיא קובעת מפורשות, שאין להכיר בתשומות השכירות של רכב פרטי, אף אם שימש בעסק, אך אין בכך כדי למנוע הכרה בהוצאות התחזוקה השוטפות. בנוסף, המערערת אינה נכנסת לגדר החריגים שבתקנה 14(ב), המתירים ניכוי תשומות השכירות בידיה. כן קבע בית המשפט, כי תקנות 15א ו-14 גוברות על תקנה 18 לתקנות מע"מ, המאפשרת ניכוי יחסי של מס התשומות.