גם "דירות" מאולתרות יכולות להיחשב כדירות מגורים  

רמי אריה, עו"ד רו"ח

לאחרונה ניתנו מספר פסקי דין סותרים בעניין מתן הטבות המס ופטורים ממס לדירות מגורים, כאשר מדובר בדירות מאולתרות שאין להם אישור ייעוד לשימוש למגורים. כך לעמדת מיסוי מקרקעין לא יינתן פטור מלא או לינארי ממס שבח לנכס מאולתר שאינו מאושר כדירת מגורים לפי חוק התכנון והבנייה במועד מכירתו, אך ועדות הערר אינן מאמצות אוטומטית גישה זו.

כך בעניין שטיין (ו"ע 52894-03-17, שינל שטיין נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 19.11.2019) התקבל ערר על חיובו במס שבח, בגין מכירת נכס אשר הוגדר על ידו כדירת מגורים, למרות שייעודו הוא למחסן.

בחודש נובמבר 2015 מכר שטיין את זכויות הבעלות שהיו לו בנכס מקרקעין המצוי בקומת הקרקע של בניין מגורים בעיר תל אביב. הנכס הנמכר הוגדר על ידי שטיין כדירת מגורים מזכה כמשמעות מונח זה בחוק מיסוי מקרקעין.

לא הייתה מחלוקת, כי הנכס אכן שימש למגורים במשך עשרות שנים והיו קיימים בו אותם מתקנים הדרושים למגורים (מטבח, מקלחת וכדומה).

מנהל מיסוי מקרקעין הסתייג מסיווג הנכס הנמכר כדירת מגורים. לטענתו, היות וחלקי הבניין הכלולים בנכס מוגדרים לפי ייעודם התכנוני המקורי כמחסן, חדר ההסקה, "גרז'" (מוסך) ואף כשטח פתוח, אין אפשרות להחשיבם כ-"דירת מגורים" לצורך מתן הקלה במסגרת החוק.

שטיין טען, כי רכש את הנכס כדירת מגורים, ובמרוצת השנים כל הגורמים הנוגעים בעניין התייחסו אליו כאל דירה המשמשת למגורים. במשך תקופה ארוכה הם לא היו מודעים לייעוד התכנוני המקורי של הנכס וכי הייעוד ההיסטורי איננו מצדיק את שלילת הטבת המס כיום. שטיין הוסיף וטען כי לאחרונה נמצאה ראיה לכך כי מלכתחילה ניתן היתר להקים במקום דירה, כך שאין כלל בעיה של ייעוד תכנוני.

לאחרונה, ניתן ע"י ועדת הערר (באותו הרכב) פסק דין בעניין גיא (ו"ע 34577-18-17, דוד גיא נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 12.8.2019), הדן בסוגיה של השלכות הייעוד התכנוני של נכס על מעמדו כ-"דירה מגורים" לצורך החוק. שם נדונה מכירתו של חלק מבניין שמיועד היה למחסן וחדר כביסה לאחר שימוש במשך עשרות שנים למגורים וגם שם נתבע פטור לינארי מוטב. הערר בעניין גיא נדחה פה אחד.

ועדת הערר מצאה כי קיימים אמנם קווי דמיון בין המקרה שנדון בעניין גיא לבין המקרה הנוכחי, אך מדובר בנסיבות שאינן זהות.

יו"ר הוועדה כב' השופט ה' קירש קבע (בדעת מיעוט ), כי זהות הנכס נגזרת בהתאם לייעוד התכנוני המפורש לפיו הוא נבנה - למחסן, "גרז'" וחדר הסקה. העובדה שמאן דהוא החליט, בניגוד לדין לבנות במקום יחידה המתאימה למגורי אדם איננה הופכת את הנכס ל-"דירה" לצורך החוק.

אולם, חבר ועדת ערר, רו"ח צבי פרידמן קבע (בדעת רוב), כי אין בחוק הגדרה מהי "דירה" שבהתבסס עליה ניתן לקבוע מהי "דירת מגורים".

בויקיפדיה מוגדרת "דירה" כ-"יחידת מגורים, ובדרך כלל נקראת גם 'דירת מגורים' והיא מהווה יחידה בתוך בית משותף. דירה יכולה לשמש למגורים או למטרות אחרות, כגון פעילות עסקית, תשתית בדירה כגון צנרת מים, ביוב ורשת החשמל מחוברת לאלה של שאר הדירות בבית המשותף".

בחוק המכר (דירות) מוגדרת "דירה" כ-"חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". הגדרה דומה קיימת גם בסעיף 52 לחוק המקרקעין.

במשמעות הרגילה של המונח "דירה" לא מעניינת "זהותו" של הנכס מבחינת דיני התכנון והבנייה.

ההסתמכות על פס"ד של בית המשפט העליון בעניין חכים , אינה במקומה. שכן, ההיבט התכנוני שם נבחן במסגרת פירוש המונח "מגורים". ו-"מגורים" פורש כ-"מגורי קבע" ואילו "דירת נופש" אינה עונה בהיבט התכנוני שלה ל-"מגורי קבע" ומשכך אינה מהווה "דירת מגורים".

בעניין חכים, המוכרים טענו, כי גם "דירת נופש" הינה בגדר "דירת מגורים" הזכאית להקלה ממס שבח המוענקת לדירת מגורים.

אולם, יש לבחון את הערר דנן, לאור הכלל "שלא יהא חוטא נשכר". לפיו, אין זה ראוי שמפר חוק ייהנה מפרותיו. השאלה היא האם במקרה דנן יש להפעיל כלל זה, והכל בהתאם לנסיבות חומרת העבירה והאינטרס הציבורי.

בעניין גיא, העורר הסב מחסן לדירת מגורים בניגוד לחוקי בתכנון והבנייה, לא שעה לדרישות הרשויות להסיר מחדל זה ואף נתבע על כך בהליכים פליליים. משכך, אין ספק שמדובר בהפרת חוק בוטה שיש להפעיל לגביה את הכלל ש-"לא יהא חוטא נשכר" ולשלול ממנו את ההקלה ממס שבח הניתנת למגורי אדם.

ואולם המקרה דנן שונה מהותית, הרישום בטאבו וגם הרישום בעירייה הוא של דירת מגורים. גם תשריט הבית המשותף שבצו הבית המשותף רשום כדירה.

שטיין רכש את הדירה בשנת 1992 כ-"דירת מגורים". בהסכם הרכישה משנת 1992 מתואר הנכס כ-"דירת מגורים". שולם מס רכישה לפי מדרגות המס שחלו באותה עת ברכישת דירה מגורים. המנהל קיבל הצהרה זו ולא הסתייג ממנה.

הנכס שימש למגורי אדם במשך עשרות שנים והיו קיימים בו, כל אותם המתקנים הדרושים כרגיל למגורים.

במשך תקופה ארוכה שטיין לא היה מודע כלל וכלל לייעוד התכנוני המקורי של הנכס ורק בעת ניסיון המכירה בשנת 2012 גילה הרוכש הפוטנציאלי כי ע"פ היתר בניה היסטורי משנת 1945 – ייעוד הנכס היה לגרז', מחסן, חדר הסקה ומעולם לא אושר כדירת מגורים. דהיינו שטיין התוועד לפגם התכנוני רק כעבור 20 שנה לאחר רכישת הנכס.

מיד עם היוודע בעיית הייעוד התכנוני המקורי של הנכס, שטיין פנה לרשויות המתאימות בבקשה להסדרת פגם זה ולשינוי יעוד הנכס לדירת מגורים. בקשה שינוי זו לא צלחה בידם היות ולטענתם האדריכל מטעמם, אשר הגיש את הבקשה ל-"שימוש חורג" טעה בגישתו.

בכל מקרה ניתן להכשיר את יעוד הנכס למגורים מכח תמ"א 38 או מכח תוכנית הרובעים.

לפיכך, נקבע כי זה לא המקרה שיש להפעיל לגביו את הכלל "שלא יהא חוטא נשכר". אשר על כן הערר התקבל ברוב דעות חברי הועדה.