דיווח על עסקת תמ"א 38 – כדי למנוע קנסות על הדיירים והיזמים

רמי אריה, עו"ד רו"ח

יזמים, קבלנים ודיירים העורכים עסקאות תמ"א 38, כדאי שישימו לב למועד הדיווח ומועד חבות המס בגין העסקה וביצועה, כדי למנוע הטלת קנסות בגין אי הדיווח במועד, בהתאמה להוראת סעיף 49לב1 לחוק, הקובעת כי "יום המכירה" בעסקת תמ"א יקבע לפי המוקדם בין המועד בו יתמלא התנאי המתלה - קבלת היתר בנייה, לבין מועד תחילת שירותי הבנייה בפועל לפי תכנית התמ"א. הדיירים עלולים לשלם את הקנס, אף אם החיוב במס והדיווח הוטלו בהסכם התמ"א על היזם !

בעניין בוק (ו"ע 63288-03-19, אריה בוק נ' אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 3.10.2019) נדונה החלטת מנהל מיסוי מקרקעין להטיל קנס על אי הצהרה במועד על מספר דיירים בגין התקשרותם בעסקת תמ"א 38, במסגרתה מכרו את זכויות הבנייה בגין חלקם בבניין ליזם, בתמורה לחיזוק הבניין כנגד רעידות אדמה, שיפוץ הבניין ותוספות לדיירים.

הקנס שולם על ידי הדיירים (תחת מחאה) והם ביקשו בערר את ביטולו והשבת הכספים אשר שילמו.

הטלת קנס על אי הצהרה במועד, לפי סעיף 94א לחוק מיסוי מקרקעין, היא פועל יוצא של קביעת "יום המכירה" בעסקת התמ"א.

מנהל מסמ"ק קבע את "יום המכירה" בעסקה לתאריך 1.6.2015. הצהרה על העסקה יש להגיש תוך 40 ימים (באותה עת). דהיינו, עד לתאריך 12.7.2015. מאחר והעסקה דווחה ע"י היזם בתאריך 29.5.2016, ומשלא נמצא טעם מוצדק לאיחור, חויבו הדיירים בקנס על אי הצהרה במועד.

בוק טען, כי "יום המכירה" אשר נקבע על ידי מנהל מסמ"ק בתאריך 1.6.2015 נקבע שלא כדין, היות והסכם התמ"א היה מותנה בתנאי מתלה של קבלת היתר בנייה, כאשר היתר הבניה ניתן רק בתאריך 12.1.2017. עם זאת, בוק אישר כי עבודות התמ"א בוצעו בפועל בטרם ניתן היתר בנייה.

אלא, שהוראת סעיף 49לב1 לחוק קובעת, כי "יום המכירה" בעסקת תמ"א יקבע לפי המוקדם בין המועד בו יתמלא התנאי המתלה, קרי, קבלת היתר בנייה, לבין מועד תחילת שירותי הבנייה בפועל לפי תכנית התמ"א.

היות ובוק אישר כי תחילת שירותי הבנייה קדמה למועד בו קבע מנהל מסמ"ק את "יום המכירה", בתאריך 1.6.2015, הרי לפי סעיף 49לב1(2) לחוק מיסוי מקרקעין, ככל שמועד תחילת שירותי הבנייה קדם למועד בו התמלא התנאי המתלה שבהסכם המכר, כי אז "יום המכירה" בעסקה ייקבע לפי "המועד שבו הוחל במתן שירותי בנייה".

נמצא, כי עמדת מנהל מסמ"ק בקביעת "יום המכירה" בתאריך 1.6.2015 הקלה עם בוק בקביעת סכום הקנס. הערר נדחה והקנס אשר הוטל על הדיירים נשאר בתוקפו.