אין הקלות במס שבח למחסן או ל-"דירות" מאולתרות

רמי אריה, עו"ד רו"ח

פטור ממס שבח הניתן לדירת מגורים מזכה, לא יינתן לנכס שאינו מאושר כדירת מגורים לפי חוק התכנון והבנייה במועד מכירתו, כגון מחסן אשר הפך במשך השנים לדירת מגורים. אפילו אם מדובר במחסן שיש בו את כל המתקנים המשמשים למגורים והוא משמש למגורים בפועל ואפילו אם הנכס אושר למגורים לאחר מועד מכירתו.

בעניין דוד (ו"ע 34577-08-17, דוד גיא נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 12.8.2019), סרב מנהל מיסוי מקרקעין לתת פטור לינארי מוטב לשבח שנוצר ממכירת מחסן אשר שימש בפועל שנים רבות כדירת מגורים.

הנכס נרכש בשנת 1993, כשהוא מוגדר על פי חוקי התכנון והבנייה כ-"מחסן" ו-"חדר כביסה". בתקופת ההחזקה פוצל הנכס לשתי יחידות קטנות, והוסב לשימוש כמקום מגורים על ידי התקנת המתקנים הדרושים למגורים. כל זאת, בלי שנעשה כל שינוי במעמד התכנוני של המקום.

משנת 1994 חייבה עיריית תל אביב את הנכס, בארנונה לפי "מגורים".

דוד ביקש כי מס השבח בגין מכירת הנכס, ייקבע בהתאם ל-"חישוב לינארי מוטב". הסדר שחל אך ורק על מכירתה של "דירת מגורים מזכה".

המנהל טען, כי הנכס איננו "דירה" או "דירת מגורים". לכן, חישוב מס השבח צריך להיעשות באופן רגיל ומיטיב פחות. זאת למרות שלא הייתה מחלוקת עובדתית כי השימוש בנכס היה למגורים על פני תקופה של שנים.

מסתבר, כי בשנת 2008 נכנסה לתוקף תכנית בניין ערים 2650ב, והבניין בו נמצא הנכס סווג כמבנה לשימור ללא הגבלות מחמירות. עם כניסת התב"ע החדשה לתוקף, נוצרה לראשונה אפשרות עקרונית להסב את הנכס הנדון לדירת מגורים.  

אלא שדוד השתהה, ורק לאחר שהוגש נגדו כתב אישום בגין "שימוש חורג" בנכס, פנה בשנת 2014 והגיש למינהל התכנון בעיריית תל אביב-יפו, בקשה ל-"שימוש חורג למגורים".

כנגד הבקשה לשימוש חורג הוגשו התנגדויות, והוחלט שלא לאשר את הבקשה. בין היתר, בגלל בעיה בגובה החלל, שלא היה מספיק לצרכי מגורים.

רק לאחר מכירת הנכס על ידי דוד, פנו שוב הרוכשים והצליחו לקבל את אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה להסבת המרתף למגורים.

המונח "דירת מגורים" מוגדר בסעיף 1 לחוק: "דירה או חלק מדירה, שבנייתה נסתיימה והיא בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים לפי טיבה, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לענין מס הכנסה".

ועדת הערר קבעה, כי היסוד הראשון להגדרה הנ"ל איננו מתקיים במקרה זה. היות והנכס כלל איננו בבחינת "דירה". לשיטתה, יש לפרש את המונח "דירה", לפי חוק מיסוי מקרקעין, רק אם בעת מכירתו השימוש בו למגורי אדם מותר על פי דין.

פעמים רבות, במכירת או רכישת "דירה", נוצרת מחלוקת עם מנהל מיסוי מקרקעין, לגבי מצבה הפיזי של הדירה והמתקנים הכלולים בה או הנעדרים ממנה, או לחלופין - לגבי השימוש למגורים שנעשה או שלא נעשה בה. היות וככל שאין בה מתקנים המשמשים ברגיל למגורים, היא לא תחשב "דירה".

אולם, בעניין פרדריק חכים הודגש ההיבט התכנוני ואפשרות המגורים על פי דין, ונמצא כי יסודות ההגדרה אינם מתקיימים. הייחוד בערר הנוכחי (בדומה לעניין חכים) הוא שהנכס הנדון איננו "דירה" או "מקום מגורים" לפי חוקי התכנון והבניה.

המסקנה במקרה דנן, היא כי אין בפנינו "דירה", ולא כל שכן "דירת מגורים" או "דירת מגורים מזכה".

רו"ח צבי פרידמן (חבר ועדת הערר), הסכים לתוצאה אליה הגיע השופט ה' קירש לעיל, כי דין הערר להידחות (לרבות לעניין הטלת ההוצאות). אולם, לדעתו יש לדחותו מהנימוק העיקרי של אימוץ הכלל הידוע "שלא יהא חוטא נשכר", המעוגן אף הוא בתקנת הציבור, לפיה אין זה מן הראוי שמפר חוק ייהנה מפירות הפרתו.

רו"ח מיכה לזר , (חבר ועדת הערר) הסכים לתוצאה אליה הגיע השופט ה' קירש לעיל, כי דין הערר להידחות (לרבות לעניין הטלת ההוצאות), היות והנכס במקרה הנדון לא ענה על הגדרת "דירה" גם במשמעות הרגילה והפשוטה.

שימו לב, כי ההחלטה דנן, ניתנה למרות שהעירייה הגדירה את הנכס לצורך ארנונה כדירה, ולמרות שבסופו של יום, הרוכשים הצליחו להביא לאישור הנכס כדירת מגורים. החשיבות ניתנה למצבו התכנוני של הנכס במועד מכירתו.