"איגוד מקרקעין" מוגדר לפי נכסיו ולא לפי הכנסותיו

רמי אריה, עו"ד רו"ח

רכישת מניות של חברה המוגדרת כ-"איגוד מקרקעין" על פי חוק מיסוי מקרקעין, תחייב את הרוכש בתשלום מס רכישה ומע"מ. ההגדרה כ- "איגוד מקרקעין" תעשה לפי נכסי האיגוד לרבות נכסים נלווים לנכסי המקרקעין ולמעט נכסים טפלים אשר אין לו מהם הכנסות משמעותיות. 

סוגיה זו של רכישת מניות בחברה שהיא "איגוד מקרקעין" נדונה בעניין חברת ב.ס.ט (ו"ע 31189-11-14, ב.ס.ט. בנייה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת, ניתן ביום 16.06.2019).

המחלוקת המרכזית בין הצדדים, היא בשאלה האם מניות אפריקה ישראל בחברת ארמון ההגמון, אשר נמכרו לשלוש חברות, וביניהן חברת ב.ס.ט, הן מניות בתאגיד שהינו "איגוד מקרקעין" בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין ?

לטענת ב.ס.ט ויתר החברות הרוכשות, ארמון אינה "איגוד מקרקעין" משום שלא כל נכסיה הן זכויות במקרקעין.

אך ועדת הערר מנתה את מצבת הנכסים הריאליים המוחזקים ע"י חב' ארמון, טרם העסקה אשר בוצעה בחודש אוקטובר 2011, בין חברת אפריקה ישראל לבין החברות הרוכשות, ומצאה כי נכסיה הם: מקרקעין, השקעה בחברת בת - 63% ממניות חברת המרכז המסחרי "ביג פאשן" בנצרת, 91% בזכויות בנייה לבניית משרדים בשטח של 6000 מ"ר, ו- 82% מזכויות בנייה נוספות לניוד.

בפסק דינו של בית המשפט העליון בפרשת מליסרון (ע"א 1346/15, מליסרון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ניתן ביום 14.12.2017), נקבע בין היתר, כי מקום שכל נכסיו של איגוד מסוים הם נכסי מקרקעין הרי שאין נפקא מינה לאופן שבו תסווג פעילותו של האיגוד כעסקית או פאסיבית. "איגוד מקרקעין יחשב, בהתעלם מהאופן שסווגו הכנסותיו השוטפות ככל שמתקיימים בו התנאים המופיעים בהגדרה של איגוד מקרקעין".

פסק הדין בפרשת מליסרון אושרר בעניין אלדר (דנ"א 1032/18, אלדר נכסים בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א, ניתן ביום 18.09.2018).

בפרשת מליסרון נקבע, כי בשלב הראשון יש להרכיב רשימה של כל הנכסים אשר בבעלותו של האיגוד, ולבחון אם כולם זכויות במקרקעין. ככלל, די בקיומו של נכס אחד שאיננו "זכויות במקרקעין" כדי להוציא את אותו איגוד מתחולת ההגדרה שבסעיף 1 לחוק.

אולם, עשויים להיות איגודים אשר בהם, על אף הימצאותם של נכסים אחרים אשר אינם זכויות במקרקעין בידי התאגיד, עדיין התוצאה המשפטית תהיה, כי האיגוד הרלוונטי יוגדר כ-"איגוד מקרקעין" כיוון, שקיומם של נכסים נוספים אלו במועד העסקה, אינם מונעים את סיווגו ככזה.

הגדרת המונח "איגוד מקרקעין" בסעיף 1 לחוק נוקטת בלשון הווה ולא בלשון עתיד. כלומר, יש לבחון את מצבת נכסי האיגוד נכון למועד ביצוע העסקה הרלוונטית נשוא השומה.

בענייננו, ועדת הערר קבעה, כי במועד העסקה, כל נכסיה וזכויותיה של חב' ההגמון הינן זכויות במקרקעין. לפיכך, יש לקבוע כי מדובר ב- "איגוד מקרקעין".

חב' ב.ס.ט ויתר הרוכשות טענו, כי לחב' ארמון יש נכס נוסף שהוא "זכויות לפיצויים", ביחס לזכויותיה של חב' ארמון לקבלת כספים בגין תביעות הפיצויים בקשר עם הליכי ההפקעה ובגין סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

ועדת הערר קבעה, כי תביעת הפיצויים בגין סעיף 197, מתייחסת לאירוע פגיעה בשווי המקרקעין כאשר המקרקעין נותרים בידי האיגוד והוא לא נפרד מהם. על כן, תביעה זו איננה נכס נפרד ועצמאי, אלא קשורה קשר ישיר ואינטגרלי לאותם מקרקעין אשר נותרו בידי התאגיד.

כמו כן, ועדת הערר קבעה, כי אף הזכות לפיצויי ההפקעה אין בה כדי לחריג את חב' ארמון מהיותה "איגוד מקרקעין", זאת, כיוון שמדובר בכספים או זכויות ניטרליים אשר אינם משמשים את האיגוד בייצור הכנסתו.

חברת ב.ס.ט טענה כי זכויותיה של חב' ארמון במקרקעין, כולן או חלק מהותי מהן, הן בבחינת "מלאי עסקי" בידיה.

אולם, ועדת הערר קבעה, כי בהתאם להלכת מליסרון, אין בסיווג זכויות במקרקעין כ-"מלאי עיסקי" כשלעצמו, כדי לשלול מתאגיד את סיווגו כאיגוד מקרקעין. בעניין ש.י.י (ו"ע 1015-07, ש.י.י. נכסים נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה), נקבע כי העובדה שבידי איגוד "מלאי עסקי" של מקרקעין אינה פוטרת את רוכש מניותיה ממס רכישה. כך גם אינה פוטרת ממע"מ.