פריסת שבח ליחיד או חברה - במכירת זכות במקרקעין

רמי אריה, עו"ד רו"ח

יחיד או חברה, זכאים לבקש את הטבת הפחתת מס השבח, על ידי פריסת השבח על פני ארבע שנים המסתיימות בשנת המכירה, ובכך להביא להפחתת חבות מס השבח המוטלת עליהם במכירת זכות במקרקעין. כדאי לבדוק ולנצל הטבה זו, לפי תנאיה במיוחד לאור העלייה הצפויה במס חברות ובמס יחידים בעתיד הקרוב.

סוגית פריסת השבח גם לחברה, נדונה בוועדת ערר מיסוי מקרקעין, בעניין חברת יוניון (ו"ע 14375-12-17, יוניון נכסים בע"מ נ' מס שבח נתניה, ניתן ביום 12.5.2019), אשר מכרה בשנת 2015 מקרקעין וביקשה כי חישוב מס השבח יבוצע בפריסה על פני ארבע שנים, בהתאם להוראת סעיף 48א(ה) לחוק מיסוי מקרקעין.

סעיף 48א(א) לחוק קובע, כי מס השבח החל על חברות הוא בהתאם לשיעור מס החברות. שיעור מס החברות השתנה בשנת 2014, ובמקום 25% הוא עמד על שיעור של 26.5%.

חברת יוניון ביקשה כי חישוב המס יערך תוך ביצוע פריסה, כך שהשבח אשר ייוחס לשנים 2012 ו-2013 ממוסה בשיעור מס של 25% בלבד, ואילו השבח אשר ייוחס לשנים 2014 ו-2015 ממוסה בשיעור מס של 26.5%. החלת הוראת הפריסה חוסכת לחברה סך של 894,148 ₪.

סעיף 48א(ה)(1) לחוק קובע זכות ורשות לבקש פריסת השבח הריאלי, כדלקמן:

"המוכר רשאי לבקש כי המס על השבח הריאלי יחושב כאילו נבע השבח בחלקים שנתיים שווים, תוך תקופה שאינה עולה על ארבע שנות מס ... "

כפי שפרסמנו במאמרנו בנושא " חברה או יחיד זכאים לפריסת השבח ", סוגית זכות הפריסה לחברות, ולא רק ליחידים, נדונה בוועדת הערר בעניין חברת טוונטי האנדרד (ו"ע 44202-05-16, טוונטי האנדרד נהריה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ניתן ביום 19.1.2019), אשר קבעה כי הוראות הפריסה רלבנטיות הן ליחיד והן לחברה.

תכלית החקיקה של הוראת הפריסה, נועד למתן את "אפקט הדחיסה", הנובע מכך שעליית ערך המקרקעין, נוצרה על-פני כל שנות ההחזקה בנכס, אך המס משולם בגינה רק בעת המכירה לפי "עיקרון המימוש", לפיו אין מטילים מס בגין עליית ערך נכסים אלא במועד מימושם. "אפקט הדחיסה" מביא לכך שכל הרווח ("השבח"), נדחס למועד אחד, הוא יום המכירה.

ועדת הערר קבעה, כי תכלית החקיקה של פריסת השבח, נועדה להתמודד עם "אפקט הדחיסה" אצל יחידים. אולם, משעה שנחקק החוק, הוא עשוי לחול גם במקרים השכיחים פחות, אשר באופן טבעי, לא עמדו במוקד תשומת ליבו של המחוקק, וכך להיטיב גם עם חברות.

ביהמ"ש קבע, כי "אפקט הדחיסה" עלול במקרים מסוימים, כבענייננו, להשפיע באופן שלילי גם על חברה הממוסה בשיעורי מס קבועים. במקרה זה, ובהינתן לשון החוק אשר העניקה את ההטבה באופן ברור לכל "מוכר" – יחיד וחברה, אין לשלול את זכות הפריסה מידי חברה.

נציין, כי לאור הגירעון הנוכחי בשנת 2019 בתקציב המדינה, צפוי כי שיעור מס החברות והמס על יחידים יעלה בשנת הכספים הנוכחית או הבאה, כך שגם מס השבח ממכירת מקרקעין על ידי חברה או יחיד, לאחר ששיעור המס יעלה, יופחת ככל שתעשה פריסת השבח. לכן, להחלטת ועדת הערר דנן, יש חשיבות גם לעתיד.