רכישת מקרקעין עבור קרובי משפחה מחייבת דיווח על נאמנות

רמי אריה, עו"ד רו"ח

רכישת מקרקעין, כמו גם קבלת נכסים, מזומנים, זכויות וכדומה, יכול שתעשה על ידי אדם אחד, באופן זמני, עד העברת הבעלות בהם לאדם אחר. אלא, שמדובר בנאמנות, אשר לפחות במקרקעין דורשת הודעה למנהל מיסוי מקרקעין. בנכסים אחרים היא דורשת גיבוי ראייתי על קיומה של הנאמנות לצורך הצגתה לפי הצורך לפקיד השומה, ו/או לרשות להלבנת הון. כך לגבי נאמנות שנעשתה בעבר ובוודאי לגבי נאמנות עתידית.

טענה להחזקה בנאמנות אשר לא דווחה למיסוי מקרקעין לא תתקבל בקלות, בהיעדר אינדיקציות המעידות על נאמנות בין הצדדים. נטל הוכחה גדול במיוחד יחול על הטוען לנאמנות בעל פה. כך קבע בית המשפט העליון בעניין כהן (ע"א 7395/17, אברהם כהן נ' רשות המיסים, ניתן ביום 21.2.2019).

מדובר בערעור של בני משפחה אחת, הורים ושני ילדיהם הבגירים, על החלטת בית המשפט המחוזי אשר דחה את טענתם כי שתי דירות אשר היו רשומות בבעלות כהן ואשתו, נרכשו והוחזקו על ידם בנאמנות עבור ילדיהם.

לכהן חובות מס לרשות המסים. במסגרת ההליכים לגביית החוב, רשות המסים ביקשה לממש שתי דירות אשר נרכשו על ידי כהן ואשתו. לטענת כהן, לא ניתן לממש את הדירות מאחר והן נרכשו בנאמנות עבור ילדיהם-הנהנים.

בית המשפט העליון קבע, כי התזה אשר הציג כהן, בהיבט המשפטי, גובלת באבסורד. לשיטתו, די בכך שהחייב יטען כי נכס אשר בבעלותו מוחזק בנאמנות עבור צד שלישי, במקרה זה קרוב משפחה מדרגה ראשונה, ודי בכך שהצד השלישי יסכים לכך בהתלהבות, כדי להוכיח קיומה של נאמנות.

בית המשפט העליון הוסיף וקבע, כי הנטל להוכיח נאמנות מוטל על הטוען, והנטל על הטוען לנאמנות בעל פה גדול עוד יותר. כהן לא הוכיח כי הייתה הסכמה ליצירת נאמנות בזמן אמת, להבדיל מאשר בדיעבד, כאשר התגלעה המחלוקת מול רשויות המס. לפיכך, כהן לא עמד כלל בנטל.

בית המשפט קבע כי העובדה שילדיו של כהן מתגוררים בדירות ומשלמים את הארנונה בגינן (כמו כל שוכר דירה), אין בה כדי להוכיח נאמנות ואין בה כדי לקבוע כי הדירות הן בבעלות הילדים, בניגוד לרישום. גם הטענה להשקעות ושיפוצים של הילדים לא הוכחה במידה הנדרשת, הקבלות אשר הוצגו היו על שם משרד עורכי הדין של אחד מילדיו של כהן.

בית המשפט העליון, מנה מספר אינדיקציות המעידות על היעדר נאמנות בין הצדדים, כפי שצוינו בפסק הדין של בית המשפט המחוזי, ובין היתר:

1.       ניהול המשא ומתן לרכישת הדירות בוצע על ידי כהן.

2.       החוזים לרכישות הדירות נחתמו על ידי כהן ואשתו.

3.       הדירות נרכשו באמצעות כספיהם של כהן ואשתו. 

4.       הערות אזהרה נרשמו בטאבו לזכות כהן ואשתו.

5.       מימון הרכישה בוצע על ידי נטילת משכנתא כל ידי כהן ואשתו.

6.       לא דווח לרשויות המס כי הדירות נרכשו בנאמנות לפי סעיף 74 לחוק.

7.    לא ניתן הסבר מדוע מלכתחילה הדירות לא נרשמו על שמם של הילדים, ומדוע לא   נרשמו במהלך השנים על שם הילדים. כמו כן, אף הערת האזהרה לא נרשמה על   שמם. 

8.   אחד מילדיו של כהן הגיש הצהרת הון בשנת 2014, ולא כלל בה אף אחת מהדירות.

9.      כאשר הדירות הושכרו, דמי השכירות שולמו להורים.

10.  במהלך ההתדיינות עם רשויות המס, הסכים כהן לרישום שעבוד על הדירות לטובת   רשויות המס. ולכל אורך הדרך, לא טען כי הדירות אינן בבעלותו.

כפי שבדיני המס בוחנים את מה שעשה הנישום בפועל, להבדיל ממה שיכול היה לעשות, כך גם בענייננו, כהן ואשתו יכולים היו לרכוש את הדירות ולרשום אותן על שם ילדיהם. משלא עשו כן, ומשלא העבירו את הבעלות בדירות על שם ילדיהם, יש להתנהלותם זו נפקות משפטית.

אולם, מקביעות אלו של בית המשפט העליון ניתן גם ללמוד, כי אילו כהן היה מוכיח את הנאמנות בראיות נוספות ועדים נוספים, ייתכן והיה מצליח להוכיח את קיומה. ללמדנו, כי אף אם הנאמנות לא דווחה בזמן אמת עדיין אין לשלול אותה לחלוטין, בכפוף לנטל הוכחה מוגבר לקיומה.