מס רכישה נפרד לבני זוג למרות מגוריהם המשותפים בדירה

רמי אריה, עו"ד רו"ח

כאשר בין בני זוג יש הסכם יחסי ממון ויש ביניהם הפרדה רכושית, הם זכאים לחישוב מס רכישה נפרד בגין רכישת דירת מגורים. כך שאם לאחד מהם אין דירה אחרת, הוא יהיה זכאי לפטור ממס רכישה או למדרגות המס המופחתות. זאת אפילו אם הם גרים ביחד בדירה של אחד מהם.

כך נקבע בעניין ר וזנבוים (ו"ע 16836-03-17,קרן רוזנבוים נ' מדינת ישראל, ניתן ביום 30.1.2019), בהקשר למס רכישה שיחול על בני זוג, אשר רכשו יחד דירת מגורים.

בבעלות הבעל הייתה בעת הרכישה דירת מגורים נוספת, אשר בהתאם להסכם ממון בין הצדדים שייכת רק לו. לכן, בני הזוג טענו כי בעת רכישת הדירה החדשה זכאית האשה לשלם מס רכישה על מחצית הדירה השייכת לה, רק בשיעור החל בעת רכישת דירת מגורים יחידה.  

ערב נישואיהם, ביום 3.1.2007 חתמו בני הזוג על הסכם ממון. ההסכם מתייחס באופן ספציפי לשני נכסים אשר בבעלות הבעל: דירה ברמת גן אשר נרכשה בשנת 2001 ע"י הבעל, וחשבון בבנק לאומי.

הסכם הממון קובע כי דירתו של הבעל והתמורה אשר תתקבל ממכירתה, שייכים לבעל בלבד. באשר לחשבון הבנק, ההסכם קובע כי הוא שייך לבעל בלבד, אולם לצד זה נקבעו הוראות המקנות לרוזנבוים חלק הולך וגדל בכספים שבחשבון בהתאם לאורך חיי הנישואים שלהם.

בנוסף, ניהלו בני הזוג חשבון בנק משותף, אליו נכנסו משכורותיהם וממנו מומנו חייהם וחיי ילדיהם המשותפים. 

ביום 29.9.2009 רכש הבעל דירה חלופית בקריית אונו. לצורך מימון הרכישה מכר הבעל ביום 16.11.2009 את הדירה ברמת גן אשר בבעלותו טרם הנישואים. בני הזוג וילדיהם התגוררו בדירה ברמת גן וכן בדירה בקריית אונו, בלי שרוזנבוים שילמה דמי שכירות לבעל עבור השימוש בדירותיו.

מנהל מיסוי מקרקעין לא חלק על העובדה שמבחינת דיני הקנין, הדירות הללו אשר רכש הבעל הינן דירות השייכות לו בלבד.

ביום 5.9.2016 רכשו בני הזוג דירה משותפת, נשוא הערר. מימון הרכישה נעשה מחשבונם המשותף של בני הזוג. בחוזה הרכישה צוין שמה של רוזנבוים בלבד. זאת לטענת בני הזוג, כדי לאפשר לרוזנבוים להירשם להגרלה במסגרתה הוענקה הטבה למחזיקי דירה יחידה. עם זאת, בדיווח למיסוי מקרקעין, דיווחו בני הזוג על הדירה כשייכת לשניהם – מחצית לאשה ומחצית לבעל.

רוזנבוים טענה, ביחס למחצית הדירה השייכת לה, כי זוהי דירתה היחידה ולכן שיעור מס הרכישה על מחצית זו צריך להיות בהתאם לשיעור החל בעת רכישת דירה יחידה.

ההלכה בעניין " חזקת התא המשפחתי ", ניתנה על ידי ביהמ"ש העליון בעניין שלמי ( ע"א 3178/12, יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה , ניתן ביום 17.11.2014), אשר קבע כי חזקת התא המשפחתי שקבע המחוקק, היא חזקה הניתנת לסתירה. נטל ההוכחה מוטל על נישום המבקש לסטות מחזקה זו.

כדי לסטות מהחזקה שבחוק, יש לעמוד בשני תנאים מצטברים:

1. קיומו של הסכם ממון תקף בין בני הזוג, במסגרתו נקבעה חלוקת הזכויות בדירות המגורים אשר ברשות בני הזוג.
2. הוכחה כי הסכם הממון מיושם בפועל, כך שמתקיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג בכל הנוגע לדירות נשוא הסכם הממון. 

בעניין רוזנבוים, היה הסכם ממון תקף ומחייב. לפיכך, התנאי הראשון אשר נקבע בעניין שלמי מתקיים.

באשר לתנאי השני, קבע בית המשפט בעניין שלמי, כי לבדיקת הפרדה הרכושית "ניתן להשתמש במבחני העזר אשר נהוגים בדיני המשפחה לבחינת השיתוף שנוצר בנכסים חיצוניים, ואשר מופיעים ממילא בהוראת הביצוע 5/2011..."

בין מבחני העזר, יש לבחון את שאלת ה- " מגורים במשותף ", כדי לוודא שהסכם הממון אכן מיושם בפועל, וכי מטרתו אינה תכנון מס גרידא. מגורים משותפים בדירה, עלולים ללמד כי אין להחריג את הדירה מחזקת התא המשפחתי אשר קבע המחוקק.

במקרה שלפנינו, אין ספק כי הדירות של הבעל שימשו למגורים משותפים של בני הזוג וילדיהם, וכי הבעל לא גבה דמי שכירות מבת הזוג עבור מגורים אלה.  

לאחר שמיעת הראיות בתיק ובחינת טענות הצדדים, קבעה ועדת הערר כי אין ספק בדבר התקיימות " הפרדה רכושית " אמיתית בין בני הזוג. הפרדה זו, מעוגנת בהסכם ממון אשר נחתם קודם לנישואין. שנים רבות לפני אירוע המס.

מהעדויות, אשר הוצגו באופן עקבי, הוכח כי בני הזוג הקפידו במרוצת השנים, הרבה לפני אירוע המס הנוכחי, על החלוקה אשר נקבעה בהסכם הממון. כך, לגבי דירות המגורים וגם לגבי חשבון הבנק אשר בבעלות של הבעל. חשבון זה לא שימש להתנהלות היומיומית של בני הזוג.

ועדת הערר קבעה בדעת רוב, כי אין ספק שהסכם הממון אשר קבע " הפרדה רכושית " קניינית ביחס לדירות אשר בבעלות של הבעל, כובד ע"י הצדדים, וכי יישומו לא נבע מ-" תכנון מס " או הפרדת רכוש מלאכותית כלשהי.

לאור האמור לעיל, ובהתאם להלכת שלמי, רוזנבוים הצליחה להוכיח כי אין להחיל לגביה את הפיקציה הקבועה במסגרת חזקת התא המשפחתי. לפיכך, יש לראות את רוזנבוים כמי שרכשה מחצית מדירה יחידה, ולהשית עליה מס רכישה החל לגבי דירה יחידה - בהתאם.