אישורים לטאבו יינתנו רק אם מקדמות מס שבח שולמו בפועל

רמי אריה, עו"ד רו"ח

ערבויות בנקאיות אינן תחליף לתשלום מקדמות מס שבח בפועל. לפיכך, צדק מנהל מיסוי מקרקעין כשסרב להנפיק אישורי מס, על מנת לאפשר רישום מכירת זכויות במקרקעין בפנקס המקרקעין, רק כנגד הערבויות.  

בענין וינברג (ו"ע 40550-01-18,ד"ר משה וינברג נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 7.1.2019) נדונה טענתו של וינברג לפיה קיימת הצדקה להקטין את גובה המקדמה עד לאפס, הוא הציע לתת בידי מנהל מיסוי מקרקעין ערבויות בנקאיות בגובה המקדמות הדרושות לפי סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

מנהל מיסוי מקרקעין סרב לקבל ערבויות בנקאיות בגובה סכומי המקדמות, כתחליף למילוי התנאי להנפקת אישורים לרישום הדירות ע"ש הרוכשים. מנהל מיסוי מקרקעין היה נכון לקבל אחד מאלה:

1. תשלום בפועל של סכומי המקדמות ע"י וינברג (למרות שהרוכשים לא שילמו מקדמות במועד כנדרש).
2. הפקדת ערבות בנקאית בגובה 20% משווי התמורה בשלוש העסקאות.
3. הפקדת ערבות בנקאית בגובה מלוא מס השבח בהתאם לשומות אשר הוצאו על ידו לשלוש העסקאות.

סך מס השבח בהתאם לשומות מנהל מיסוי מקרקעין לשלוש המכירות היה כ-3.5 מיליון ש"ח ואילו 20% מסך התמורה בשלוש העסקאות הם 3.45 מיליון ש"ח. דהיינו, אין הבדל מעשי בין שתי החלופות האחרונות אותן מוכן היה מנהל מיסוי מקרקעין לקבל כתנאי להנפקת האישורים (וזאת לעומת סך של כ-2.33 מיליון ש"ח שמנהל מיסוי מקרקעין מוכן לקבל במזומן כתשלום מקדמות).

רוכשי הדירות לא העבירו לידי המנהל מקדמות כמשמעותן בסעיף 15 לחוק אלא שילמו את מלוא התמורה החוזית לידי וינברג עצמו. ניתן אפוא לומר, כי לגבי שלוש הדירות הנדונות אין כל נפקות להוראות סעיף 15, בבחינת "עבר יומו בטל קורבנו". עם זאת, כאמור, מנהל מיסוי מקרקעין היה מוכן לקבל את תשלום סכום המקדמות מידי וינברג.

במקרה דנן, נערכו שומות לפי סעיף 78(ב)(2) לחוק לגבי כל שלוש המכירות. לכאורה, במצב דברים זה, אישור המנהל לפי סעיף 16(א)(2) לחוק יונפק אך ורק אם שולם כל המס המגיע לפי השומות.

בית המשפט קבע, כי אין כל דופי בעמדת מנהל מיסוי מקרקעין. שכן, סעיף 15(ב) לחוק (בניגוד לסעיף 16 לחוק) כלל איננו מזכיר אפשרות של החלפת העברת המקדמה הכספית בהעמדת ערובה כלשהי תחתיה. מנגנון המקדמות שבסעיף 15 לחוק הוא אמצעי גבייה אשר נועד בין היתר להבטיח, ולו באופן חלקי, את פירעון המס המגיע מן המוכר.

בהתחשב בשלבים בהם נמצאו השומות בקשר לשלוש המכירות, לא ניתן לחייב את מנהל מיסוי מקרקעין לקבל ערובה במקום תשלום מס השבח בפועל, וקל וחומר לא ניתן להורות לו להסתפק בערובה בגובה המקדמות ולא בגובה המס על פי השומות (או בגובה 20% מן התמורה, כפי שהוצע).