מנהל מיסוי מקרקעין חייב לאפשר תיקון שומת מס שבח מוטעית

רמי אריה, עו"ד רו"ח

כאשר שומת מס השבח הופקה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין ללא הכרה בהוצאות הבנייה ובהוצאות נוספות, כסוג של סנקציה על דיווח מוטעה, קובע ביהמ"ש כי המנהל חייב לתקן את השומה, אפילו אם חלפו ארבע שנים מאז שנערכה.

אמנם סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר תיקון דיווח למיסוי מקרקעין, בתוך ארבע שנים מהמועד שהדיווח אושר כשומה עצמית, או מהמועד שהוצאה שומה לפי מיטב השפיטה, אולם סעיף 107 לחוק מעניק סמכות למנהל להאריך את התקופה במקרים חריגים.

בעניין קופל (ו"ע 29094-05-18, שרית קופל נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז, ניתן ביום 2.12.2018), קבע ביהמ"ש כי בגדר המקרים החריגים המצדיקים את הארכת התקופה, תיכנס גם שומה אשר הוצאה על ידי המנהל בלי שהוכרו בה הוצאות מהותיות המותרות לניכוי מהשבח.

בשנת 2012 מכרה קופל בית מגורים בסביון וחויבה במס שבח (את הפטור במכירת דירה אחת ל-4 שנים אשר היה קבוע בחוק באותה תקופה, ניצלה בגין דירה אחרת אשר מכרה לפני כן). בשנת 2018 ביקשה לתקן את השומה בגין הבית בסביון אולם סורבה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין בשל טענת התיישנות.

טענת ההתיישנות מבוססת על כך שהשומה נקבעה לפני למעלה מארבע השנים הקבועות לתיקון שומה בסעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין, ועל הטענה כי סעיף 107 לחוק, הקובע כי המנהל רשאי להאריך כל מועד הקבוע בחוק, אינו חל על המועד אשר נקבע בסעיף 85 לחוק.

אופן הדיווח על מכירת הבית בסביון הביא לאחרונה להרשעתו של עו"ד דן, בבית משפט השלום בתל אביב-יפו (ת"פ 52875-09-16). עורך הדין הורשע בביצוע עבירות של מסירת הצהרה כוזבת במטרה להתחמק ממס או לעזור לאחר להתחמק ממס ועשיית שימוש במרמה ערמה או תחבולה לצורך עזרה לאחר להתחמק ממס.

בהכרעת הדין בתיק הפלילי מיום 15.7.18, נקבע כי עורך הדין מסר בטופס הדיווח הצהרה כוזבת אשר באה לידי ביטוי בכך שהדיווח נעשה על גבי טופס מס שבח שמספרו 7000 (צבע ורוד), המשמש להצהרה על מכירת דירת מגורים בפטור ממס למרות שהנכס כלל זכויות לבניה לא מנוצלות.

בית המשפט בהליך הפלילי קבע, כי מאחר ונדרש פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה, לא נדרשו הוצאות הרכישה והבנייה של הבית. בבוא מנהל מיסוי מקרקעין לקבוע שומה נכונה למכר הבית עם זכויות הבנייה, היה עליו להביא בחשבון גם הוצאות אלו.

ביום 21.3.18 הגישה קופל שוב בקשה לתיקון שומה לפי סעיף 85 לחוק, למרות שחלפו למעלה מארבע שנים מאז יצאה השומה בגין המכר, בטענה כי על המנהל להאריך את התקופה האפשרית לתיקון השומה, לפי סעיף 107 לחוק.

בעניין כספי (ע"א 7759/07, רות כספי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, ניתן ביום 12.4.2010) קבע כבוד השופט אליקים רובינשטיין כי לדעתו "ניתן להאריך את המועד המופיע בסעיף 85 באמצעות סעיף 107".

בעניין קופל, קבע ביהמ"ש כי, אמנם הארכת התקופה לתיקון דיווח שומתי, תינתן במקרים חריגים בלבד, אולם יש לאפשר גמישות של הארכת התקופה בהתאם לסעיף 107 לחוק, ולאפשר תיקון טעות בשומה גם בחלוף ארבע שנים. גמישות זו, אשר לשון החוק מאפשרת, עשויה לצמצם מקרים בהם נגרם נזק קשה לאדם, אשר עלול לבוא לידי ביטוי בהטלת מס אשר אינו מס אמת. קביעה זו רלבנטית בעיקר לתיקון שומה ביוזמתו של הנישום.

בהכרעת הדין בתיק הפלילי, נקבע באופן ברור, כי השבח לגביו חויבה קופל במס, אינו משקף שומת מס אמת, היות ובשומה לא נלקחו בחשבון הוצאות בניה וככל הנראה אף עניינים נוספים אותם היה הכרחי לקחת בחשבון.

ביהמ"ש קבע, כי חובה על המנהל להוציא שומת מס אמת. על פניו, חלק מהטעויות בעריכת השומה היו צריכות להיות ידועות למנהל, וחובה היה עליו לתקנם ביוזמתו הוא, אפילו אם מתקיים הליך פלילי. אלה נסיבות המצדיקות את הארכת המועד מכוח סעיף 107 לחוק.

בנסיבות בהן הוצאה שומה גבוהה מהנדרש, ובהתחשב בכך שכזכור הוגשה בעוד מועד על ידי קופל בקשה להמרת פטור בחיוב, על המנהל לאפשר את תיקון השומה.