העברת דירה בשימוש בעל מניות רק עד 31.12.2018

רמי אריה, עו"ד רו"ח

בעלי מניות בחברות המתגוררים בדירות בבעלות החברה שבבעלותם, צריכים לשים לב כי חלון העברת הדירה לבעלותם הפרטית ללא מס, עומד להיסגר ביום 31.12.2018. ככל שהם לא ייפנו את הדירה או יפנו בבקשה להעברת הדירה לבעלותם הפרטית עד סוף השנה, הם עלולים להתחייב במס גבוה ביותר, כאילו משכו את תשלומי הרכישה של הדירה, כדיבידנדים או כמשכורת או כהכנסה מעסק.

ש ימו לב כי הוראה זו חלה גם לגבי דירה בבנייה אשר מיועדת לשימוש בעתיד על ידי בעל המניות באופן אישי. כך לפי החלטת מיסוי מיום 6.12.2018 החלטת מיסוי בהסכם מס' 4401/18, העוסקת בהעברת דירה בבנייה שנרכשה על ידי חברה, לבעל מניות מהותי המתכנן לגור בה.

מדובר בעניינו של פלוני, המחזיק במלוא הון המניות, בחברה אשר רכשה בשנת 2014 דירת מגורים בבניין בבנייה רוויה מקבלן. הבנייה טרם הסתיימה ולא צפויה להסתיים עד 31.12.2018, אלא רק במהלך שנת 2019. כמו כן, טרם שולמה מלוא התמורה עבור רכישת הדירה.

על פי הצהרת בעל המניות, הדירה תשמש למגורי משפחתו עם גמר הבנייה.

במסגרת החלטת המיסוי נקבע, כי הוראות המעבר הפוטרות ממס שבח וממס רכישה בעת העברת דירה לבעל המניות, יחולו גם על העברת דירה שבנייתה טרם הסתיימה, בתנאי שהזכויות לגביה יועברו לבעל המניות עד ליום 31.12.18.

הואיל והדירה נרכשה ערב כניסת החוק לתוקף (לפני 31.12.2016) והואיל והדירה מיועדת למגורי בעל המניות המהותי, אושר כי הוראות המעבר יחולו על הדירה, אם יתקיימו, בין היתר, התנאים הבאים:

1.       בניית הדירה תסתיים עד תום חמש שנים ממועד רכישת הדירה.

2.     בעל המניות יעבור להתגורר בדירה עם סיום בנייתה.

3.       השימוש הראשון בדירה ייעשה על ידי בעל המניות המהותי ולא על ידי שוכר או צד ג'.

4.       בעל המניות המהותי ומשפחתו יתגוררו בדירה עם סיום בנייתה למשך חמש שנים לפחות.

5.    לאחר גמר הבנייה, בעל המניות המהותי יודיע למנהל מיסוי מקרקעין ולפקיד השומה על גמר בניית הדירה וכן יגיש תצהיר חתום ומאומת כדין אשר יצורף לדוח המס השנתי, מדי שנה במהלך חמש השנים. בתצהיר יפורט מקום מגוריהם של בעל המניות ומשפחתו ואישורו כי הם עומדים בכל תנאי החלטת מיסוי זו. העתק מהתצהיר יוגש בנוסף למנהל מיסוי מקרקעין מדי שנה.

במקרה של הפסקת השימוש הפרטי בידי בעל המניות המהותי בטרם חלוף חמש שנים, או מכירת הדירה לצד ג' או לקרוב (בין בתמורה ובין שלא בתמורה), לא יחול הפטור מכח הוראות המעבר וישולמו מס שבח ומס רכישה על ידי בעל המניות המהותי לרבות ריבית והפרשי הצמדה.

בגין העברת הדירה לבעל המניות המהותי, יוגש דיווח למנהל מיסוי מקרקעין ולפקיד השומה ומנהל מיסוי מקרקעין יוציא שומת מס שבח ומס רכישה חייבות אשר גבייתן תוקפא עד להשלמת התנאים כאמור או הפרתם.

גובה ההכנסה שתיוחס לבעל המניות המהותי יקבע לאחר ניכוי התשלומים, אשר טרם שולמו על ידי החברה לטובת רכישת הדירה. זאת כפוף לכך כי ממועד העברת הדירה לבעל המניות המהותי, בעל המניות המהותי הוא שיישא ביתרת התשלומים שטרם שולמו לרכישת הדירה.

עד למועד העברת הדירה לבעל המניות המהותי, יחולו הוראות סעיף 3(ט1) לפקודה, לרבות חיוב בהכנסה בגין השימוש בדירה עד ליום העברת הדירה לבעל המניות המהותי.

נזכיר כי בהוראת המעבר נקבע כי השבח שנצבר בגין הדירה בתקופה שהיא הייתה בבעלות החברה, יחוייב במס שולי מירבי שיחול בשנת המכירה. אולם, לפחות לגבי התקופה שמיום ההעברה לבעל המניות ואילך יחול פטור ממס שבח או פטור לינארי מוטב, לפי העניין. כך או כך, נראה כי בהחלט יש כדאיות כלכלית – מיסויית, להעביר דירות בבעלות חברות, לרבות חברות גוש חלקה או חברות שקופות (חברה משפחתית או חברה בית), בשימוש בעלי מניות, לבעלות בעל המניות – עד ליום 31.12.2018 לפי הוראות המעבר לסעיף 3(ט1) לפקודת מס הכנסה.