חיוב במע"מ בגין הוצאות פיתוח במקרקעין שטרם בוצעו

רמי אריה, עו"ד רו"ח

תשלום תמורה כולל מע"מ, בגין ביצוע עבודות פיתוח במגרשים, חלף ביצועם על ידי הרשות המקומית, וחלף תשלום אגרות והיטלי פיתוח לרשות המקומית, אינו מזכה בהחזר המע"מ שנכלל בתשלום. מנגד, מקבל התשלום חייב במע"מ.

בעניין קרן פז (ע"מ 15954-04-13,קרן פז חברה לבנין בע"מ נגד רשות המסים, ניתן ביום 25.10.2018), נקבע שוב כי התשלום אשר קיבלה קרן פז בהתאם להתחייבותה במכרז של רשות מקרקעי ישראל, חייב במע"מ, למרות שהחיוב הינו בגין הוצאות פיתוח שטרם בוצעו.

בשנת 2006 השתתפה קרן פז במכרז אשר פורסם על ידי מינהל מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה במגרשים לבנייה בישוב להבים. על פי תנאי המכרז, לסכום המוצע על ידי היזם (המציע במכרז) יתווסף מע"מ כנגד חשבונית מס כדין של המינהל, הניתן לקיזוז במסגרת עסקו של המציע. במכרז נקבע עוד כי בנוסף, ישלם היזם למינהל באמצעות חברת מבני תעשיה בע"מ את הוצאות הפיתוח של המגרשים בהם זכה, כולל מע"מ.

קרן פז זכתה במכרז ושילמה למבני תעשיה את התמורה בגין עבודות הפיתוח, כולל מע"מ, וקיבלה קבלה ממבני תעשיה. קרן פז לא חייבה את המע"מ הכלול בתמורה ששולמה למבני תעשיה בטענה כי מדובר רק בהחזר הוצאות פיתוח שעל הרוכשים ממנה לשלם למבני תעשיה ולא בעסקה עצמאית.

החל משנת 2008 מכרה קרן פז לרוכשים שונים את זכויות החכירה במספר מגרשים, בלא שבוצעה בהם, לטענתה, בנייה כלשהי ובטרם בוצעו בהם עבודות הפיתוח.

בהסכמי המכר אשר נחתמו בין רוכשי המגרשים לבין קרן פז, הפרידה קרן פז מן התמורה המשולמת בגין רכישת זכויות החכירה במגרש את רכיב הוצאות הפיתוח וכן את המקדמה אשר שילמה למבני תעשיה עבור חיבור לחברת החשמל מאחר ולטענתה החזר ההוצאות לא מהווה חלק מהתמורה בגין מכירת הזכויות במגרשים ואינו מהווה עסקה החייבת במע"מ.

בית המשפט קבע, כי התמורה הכוללת מע"מ, אותה שילמה קרן פז למבני תעשיה, הייתה בגין ביצוע עבודות פיתוח במגרשים, חלף ביצועם על ידי הרשות המקומית, וכי בתמורה לתשלום הוצאות הפיתוח הופטרה קרן פז מתשלום אגרות והיטלי פיתוח לרשות המקומית.

כמו כן, נקבע כי פיצול התמורה בעסקאות למכירת המגרשים לצדדים שלישיים הינו פיצול מלאכותי ויש לראות בשני רכיבי התשלום כסך המחיר הכולל של עסקת המכר בין קרן פז לבין כל אחד מהרוכשים, וכי בדין חייבה רשות המסים את קרן פז במס עסקאות בגין מלוא הסכום, לרבות בגין הוצאות הפיתוח.