זכות חוזית גוברת על שעבוד מקרקעין ע"י רשות המיסים

רמי אריה, עו"ד רו"ח

חבות מס של מוכר מקרקעין, עלולה להביא להטלת שעבודים ואף למכירת המקרקעין, למרות שהמקרקעין כבר נמכרו על ידו לצד ג'. שכן, פקודת המסים (גביה) מסמיכה את גובה המס לעקל נכסים של מי שיש לו חובות מס. הוא אף רשאי למכור נכסי מקרקעין, כדי לכסות את חוב המס של בעליהם. בין שהמקרקעין רשומים על שמו ובין שאינם רשומים על שמו. אך לא כאשר הם רשומים על שמו בספרי המקרקעין, אך בפועל הם אינם בבעלותו.

זו סיבה נוספת לקונה מקרקעין, למהר ולבסס את זכותו במקרקעין, על ידי רישום בלשכת רישום מקרקעין (הטאבו). אמנם, קיימות סיבות רבות ומגוונות בגינן לא מעט עסקאות במקרקעין לא נרשמות. אך כתוצאה מכך, חובות מס של הבעלים הרשום, שכבר מכר את המקרקעין ואינו הבעלים ביושר של המקרקעין, עלולים להיפרע על ידי מכירת המקרקעין השייכים כבר למי שרכש את המקרקעין וחובות המס כלל לא שלו.

בהקשר זה, נדון עניינו של עבד אל ג'ני ( ת"א 4759-12-17 , עבד אל ג'ני נ' פקיד שומה חיפה , ניתן ביום 17.9.2018), אשר טען כי מקרקעין עליהם הוטלו שעבודים בגין חובות צד ג' כלפי רשות המסים, הם בבעלותו ולכן אין מקום כי גובה המס יטיל עליהם עיקולים בגין חובות המוכר.

לטענת עבד אל ג'ני, זכויות צד ג' במקרקעין הועברו, עוד בשנת 1969, לסבתו, בעסקת חליפין במסגרתה אף נחתם יפוי כוח בלתי חוזר, ואשר בעקבותיה הועברה החזקה במקרקעין לידי הסבתא.

עבד אל ג'ני טען, כי בשנת 2005 הקנתה הסבתא את זכויותיה במקרקעין לו ולדודו, וזאת במסגרת הסכם מתנה אשר דווח לרשויות המס. גם עסקת החליפין משנת 1969 דווחה בסופו של יום (בשנת 2008!) לרשויות המס.

לשיטת עבד אל ג'ני, אין תוקף לשעבודים אשר רשמה רשות המסים על זכויות צד ג' במקרקעין, שכן במועד רישום השעבודים, הזכויות במקרקעין היו שייכות לסבתם, ולאחר מכן להם ולא לצד ג'.

עבד אל ג'ני ביקש סעד הצהרתי אשר משמעותו הכרה בכך שזכויותיו במקרקעין גוברות על השעבודים שרשמה רשות המסים.

רשות המסים לא הגישה כתב הגנה. במקום זאת, הגישה הודעה קצרה בה צוין שככל ובית המשפט ייעתר לבקשת עבד אל ג'ני ויקבע כי הוא זכאי להירשם כבעל הזכויות במקרקעין, תסיר רשות המסים את השעבודים אשר הוטלו.

נפסק כי עבד אל ג'ני זכאי לסעד ההצהרתי אשר יכיר בכך שזכויותיו במקרקעין גוברות על השעבודים שנרשמו.

משמעות טיעוניו העובדתיים של עבד אל ג'ני היא, שלסבתו הוקנתה זכות אובליגטורית במקרקעין (אשר לא השתכללה לכדי זכות בעלות בשל אי השלמת עסקת החליפין ברישום), וזאת עוד בשנת 1969.

כמו כן, ביהמ"ש קבע, כי די בכך שצד ג' התחייב להעביר לסבתו של עבד אל ג'ני את זכויותיו במקרקעין במסגרת עסקת החליפין משנת 1969, ובכך שזכויות הסבתא מכוח עסקת החליפין הוקנו לעבד אל ג'ני בשנת 2005, ועסקאות אלו דווחו למנהל מיסוי מקרקעין כדין, כדי להביא לתוצאה לפיה זכויות עבד אל ג'ני במקרקעין, אף שלא נגמרו ברישום, גוברות על השעבודים אשר נרשמו לטובת רשות המסים.

ללמדנו, עד כמה חשוב לסיים עסקה במקרקעין ברישום בלשכת רשם המקרקעין, או לפחות לדווח על העסקה למנהל מיסוי מקרקעין כחוק, כדי למנוע הטלת שעבודים על המקרקעין על ידי רשות המיסים בגין חובות המוכר.