הכול כלול בהגדרת "איגוד מקרקעין" – גם מרכזי הקניות

רמי אריה, עו"ד רו"ח

חברות שעיקר הנכסים שלהן הם מקרקעין, חשופות מעתה הרבה יותר לחיובי מס לפי חוק מיסוי מקרקעין, כ-"איגוד מקרקעין", אפילו אם יש להן גם פעילויות עסקיות אחרות נלוות. החשיפה היא בעיקר לתשלומי מס רכישה בעת רכישת מניות או זכויות בחברות אלו.

בעניין אלדר קבע בית המשפט העליון (ע"א 74/15) כי צדק מנהל מיסוי מקרקעין, כאשר קבע כי גם חברות שהן בעלים של מרכזי קניות וקניונים כגון: קניון בת ים, וקניון "חוצות המפרץ" בחיפה, הן איגודי מקרקעין. ולכן, עסקה למכירת מניותיהן במרכזי הקניות חייבת במס לפי חוק מיסוי מקרקעין.

על קביעה זו, הוגשה בקשה לדיון נוסף בבית המשפט העליון בעניין אלדר (דנ"א 1032/18, אלדר נכסים בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 18.9.2018), אשר נדחתה.

נזכיר כי במועדים הרלוונטיים לבקשה דנן, הוגדר איגוד מקרקעין בסעיף 1 לחוק כך:

"'איגוד מקרקעין' – איגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין, למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה כהגדרתה בפקודה; ולענין זה לא יראו כנכסיו של האיגוד – מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך אחרים, ומטלטלין, שאינם משמשים לאיגוד לייצור הכנסתו, או שהם משמשים לייצור הכנסתו אולם לדעת המנהל הם טפלים למטרות העיקריות של האיגוד המבוצעות למעשה ולא בדרך ארעית."

על פי הגדרה זו, נדרש לכאורה כי כל נכסי החברה יהיו מקרקעין, למעט, מזומנים, שווה מזומנים או מיטלטלין, על מנת שהיא תחשב לאיגוד מקרקעין.  

אולם, ביהמ"ש העליון לאחר שסקר את הפעילויות העסקיות במרכזי הקניות ואת הפסיקה הזרה הענפה בהקשר זה, קבע כי בלי לקבוע מסמרות בשאלה האם יש לקלוט את התיאוריה של "עסק חי" לדיני המס בישראל, היא אינה ישימה למרכזי קניות שעיקר פעילותם הוא השכרת נכסים הטבועה במקרקעין וזהו השימוש הרגיל המבוצע בהם. על כן, קבע כי "ככלל איגודים שפעילותם מאופיינת בהשכרת מקרקעין ראוי שייחשבו לאיגוד מקרקעין, וזאת אף אם חלק גדול מפעילותם מסווג כעסקית".

ביהמ"ש מסייג את הקביעה לבחינה של כל מקרה ומקרה, לבחון על פי נסיבותיו האם הפעילות המבוצעת בחברה חורגות מאלה המבוצעות על ידי בעל מקרקעין לשם השכרתם ויוצרות עסק עצמאי, נפרד ושונה המעניק לשוכרים שירותים נפרדים ומשמעותיים פרט להשכרה ולכרוך בה.

נקבע כי במרכזי קניות, השירותים הנלווים הם הכרחיים, או נובעים ממהות הקשר בין בעלי המקרקעין לשוכריהם, והפעילות העסקית הכרוכה במתן שירותים אלה טבועה במרכז הקניות ומהווה חלק בלתי נפרד מהמקרקעין.

עם זאת, ציין ביהמ"ש, כי אין משמעות הדבר שלמרכזי קניות לעולם לא יכול להיות מוניטין נפרד מהמקרקעין ומדובר בשאלה שבעובדה.

בעתירה לדיון נוסף בעליון, טענו החברות כי הפרשנות אשר ניתנה בפסק הדין של העליון לתכלית חקיקת מיסוי איגודי מקרקעין היא שגויה. נטען כי בית המשפט קבע "קביעה חדשנית ומהפכנית" בכך שהרחיב את הגדרת המונח "מקרקעין" הרבה מעבר לפרשנות אשר ניתנה לו עד היום וקבע כי נכס מסוג "עסק חי" נטמע במקרקעין ואין לראותו כנכס נפרד.

כעת קבע ביהמ"ש, כי יש לדחות את הבקשה לדיון נוסף. בפסק הדין בעניין אלדר אכן נפסקה הלכה בשאלה האם חברה המחזיקה במרכז קניות מהווה "איגוד מקרקעין" כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין ובתוך כך התבררו שאלות שונות העוסקות בהגדרה. אולם, נקבע כי המקרה דנן אינו עונה לתנאים שבחוק לאישור דיון נוסף, או כי מדובר באחד מן המקרים הנדירים והחריגים אשר יש להורות בהם על קיומו של דיון נוסף.

לשיטת בהמ"ש פסק הדין אינו חורג, בוודאי שלא במובהק, מן הפסיקה אשר קדמה לו בעניין עירית ירושלים (דנ"א 3113/03, א.מ. חנויות ירושלים 1993 בע"מ נ' עירית ירושלים, ניתן ביום 10.7.2003), וצודקת המדינה כי הוא מהווה במידה רבה פיתוח של הפסיקה הקודמת בעניין וילאר (ע"א 6340/08, וילאר נכסים (1985) בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, 2010) ובעניין אספן (ע"א 924/12, מדינת ישראל מנהל מס שבח חיפה נ' אספן בניה לפיתוח בע"מ, ניתן ביום 13.1.2014).

למצער, נקבע בפסק הדין כי עניינם של איגודים אחרים אינו ניצב בפני בית המשפט ולא ייקבעו לגביהם מסמרות.