חיוב במס רכישה בגין זכות חכירה של קרקע עם בית מגורים

רמי אריה, עו"ד רו"ח

בדרך כלל, לפי חוק המקרקעין ולפי חוק מיסוי מקרקעין, רואים את הקרקע ככוללת את כל הבנוי עליה. אולם, בפסק דין אשר לנו קשה לעכל אותו, יצר בית המשפט הפרדה בין רכישת זכות החכירה בקרקע מרשות מקרקעי ישראל, לבין הבית הבנוי עליה.

ועדת הערר שעל יד ביהמ"ש המחוזי חיפה, קבעה הפרדה כזו, בעניין עזבון רולידר (ו"ע 2262-03-17, עזבון המנוחה הלגה רולידר ז"ל נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ניתן ביום 21.8.2018).

הנכס נשוא הערר הינו "מגרש מבונה". על המגרש בנוי בית מגורים המוגדר כ-"בית מקצועי", אשר הוקם בתקופה שקדמה ליום החתימה על חוזה החכירה בין המנוחה לבין רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"). המנוחה התגוררה בבית זה משנת 1947 ועד ליום פטירתה.

לבקשת רמ"י, נערך ביקור במגרש ע"י שמאית אשר העריכה את שווי מרכיב הקרקע במגרש בסך של 1,178,000 ₪ (ללא מע"מ). המנוחה הודיעה לרמ"י, כי תסכים לביצוע עסקת הקצאה לפי ערך קרקע של 1,200,315 ₪. המגרש הוחכר למנוחה יחד עם כל הבנוי עליו לרבות בית המגורים.

לטענת העיזבון, יש לסווג את הנכס אשר נרכש על ידי המנוחה, כמקשה אחת של קרקע שעליה יש בית מגורים בנוי - כדירת מגורים יחידה. לפיכך, מנהל מיסוי מקרקעין שגה בהחלטתו בהשגה, עת קבע כי המנוחה רכשה מגרש, ושגיאתו נעוצה בכך שהתמקד בזהות המוכר – רמ"י.

ביהמ"ש קבע כי נשוא הסכם החכירה הוא המגרש, על כל המחוברים אליו, לרבות מבנה הניצב על המגרש אשר הוקם טרם החתימה על הסכם זה. מטרת החכירה היא למגורים.

אולם, דמי החכירה המהוונים ושווי המגרש נקבעו בהסתמך על חוות דעתה של השמאית. בחוות הדעת ציינה השמאית את מטרת השומה כדלקמן: "נתבקשתי להעריך את שווי מרכיב הקרקע של מגרש בשטח 1,281 מ"ר ליח"ד אחת במגרש למטרת דמי היוון." כמו כן, ציינה כי "על המגרש נשוא השומה קיים בית מגורים חד משפחתי", וכי השווי בסך 1,178,000 ₪ מתייחס ל-"קרקע" ולא ל-"מחוברים".

דהיינו, השמאית העריכה את שווי הקרקע בלבד, תוך שהיא מציינת כי על קרקע זו, המיועדת למגורים, על פי התב"ע החלה עליה, ניתן לבנות יחידת דיור אחת.

בחוות הדעת אין התייחסות לבית המגורים הקיים במגרש, ואין הערכה לשוויו של בית המגורים עצמו, להבדיל מהקרקע. השמאית העריכה את שווי הקרקע בהתאם למלוא פוטנציאל השימוש המותר בה.

ביהמ"ש קבע, כי בהתאם להוראות החוק, רמ"י אינה עוסקת בהחכרת בתי מגורים, אלא עוסקת בהחכרת קרקעות, וכך עשתה גם במקרה דנן. אין מחלוקת כי על המגרש בנוי בית מגורים, ואף אין מחלוקת כי המנוחה התגוררה בו שנים רבות עד פטירתה. עם זאת, נקבע כי ההכרעה בערר לא תיעשה על בסיס "תחושתה" של המנוחה (או העיזבון אשר בא בנעליה) בדבר הנכס אשר רכשה, אלא על בסיס הנכס אשר רכשה מבחינה משפטית, קרי זכויות חכירה במגרש.

לדעתנו, נפלה בידי ביהמ"ש טעות קשה, בהסתמכו על אופן בניית חוות הדעת השמאית, ועל חוזה החכירה, אך בהתעלם מהכלל החל בדיני המקרקעין בישראל, לפיו אין הפרדה בין הקרקע למבונה עליה. אומנם, הסכם החכירה אינו עוסק גם בהחכרת בית המגורים והשווי שנקבע עם רמ"י הוא רק לגבי זכות החכירה, אך אי אפשר לשלול את המציאות הממשית הקיימת, לפיה יש על המגרש בית מגורים לכל דבר. נראה מה תהיה הכרעת ביהמ"ש העליון בערעור על פסק הדין, ככל שיוגש.