מס רכישה לא יחול על רכישת זכות לתקופה לא מחייבת

רמי אריה, עו"ד רו"ח

רכישת זכות במקרקעין לתקופה של עד 25 שנים אינה חייבת במס רכישה, היות ורכישה לתקופה כזו אינה נחשבת כרכישת "זכות במקרקעין" לפי החוק. אולם, כאשר יחד עם הרכישה יש אופציות להאריך את התקופה, נבדקת התקופה הכוללת את תקופות האופציות. למעט, כשמדובר באופציות לא מחייבות ומותנות בתנאים.

חברת גבע (ו"ע 37859-04-15 כץ גבע איצקוביץ קי גי אי בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, ניתן ביום 17.7.2018) רכשה זכות חכירה לתקופה של 12 שנים. במועד הרכישה, היה ידוע לחברה הרוכשת על הצעה פומבית של עיריית תל אביב להארכת הסכם החכירה לשתי תקופות נוספות בנות 25 שנים כל אחת תמורת שיפוץ חזיתות המבנים, ובכפוף לתנאים אשר פורטו במדריך לחוכר שפרסמה העירייה.

מנהל מיסוי מקרקעין הוציא לחברה שומת מס רכישה, הכוללת את תקופת החכירה ואת שתי תקופות האופציות, שהגיעו בסה"כ ל- 62 שנים, בטענה כי הרכישה כאמור עולה כדי רכישת "זכות במקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין, המוגדרת בסעיף 1 לחוק, כ-:  "'זכות במקרקעין' – בעלות, או חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, בין שבדין ובין שביושר..."

בית המשפט קבע, כי הצעת העירייה אמנם מחייבת את העירייה, אך "הקיבול" שלה מחייב את החוכר לעמוד במספר תנאים. בין היתר, הגשת בקשת הצטרפות מסודרת למבצע השיפוץ עד למועד שנקבע, בדיקת הבקשה על ידי העירייה לכך שהחוכר אכן זכאי להצטרף למבצע השיפוץ, הצטרפות חוכרים נוספים למבצע השיפוץ, אישור גורמי העירייה וחתימה על חוזה השיפוץ. לפיכך, ה-"קיבול" מתחיל עם הגשת הבקשה ומסתיים עם אישור העירייה וחתימה על חוזה השיפוץ.

במועד חתימת הסכם הרכישה, טרם נעשה "קיבול" של החברה הרוכשת. לפיכך, אין מדובר (במועד הסכם המכר) באופציה להארכת החכירה מכוח הסכם. 

בנוסף, טען מנהל מיסוי מקרקעין, כי סכום התמורה המוסכמת (9 מיליון ₪), מגלם, לא רק שכירות לתקופה של 12 שנים אלא גם "זכות אחרת" להארכת תקופת החכירה.

אולם, בית המשפט קבע, כי אותה "זכות אחרת" אינה "זכות במקרקעין" אלא תשלום עבור הציפייה לעתיד, כי אכן התוכנית לשיפוץ המבנים והארכת החכירה תצא אל הפועל. אך גם אם ציפייה זו היא הגיונית ובעלת סבירות גבוהה, עדיין אין בפנינו, במועד חתימת הסכם המכר, זכות ברורה שהבשילה לכדי הסכם ולבשה צורה משפטית מחייבת.

מנהל מיסוי מקרקעין, הוסיף וטען כי מיד לאחר החתימה על הסכם המכר, הצהירה החברה על רכישת "זכות במקרקעין" ובכך גילתה את דעתה כי רכשה "זכות במקרקעין", ואינה יכולה לטעון כעת אחרת.

בית המשפט קבע, כי הדיווח הראשוני למיסוי מקרקעין נעשה בטעות, ולאחר שהחברה "עלתה" על הטעות, הגישה בקשה לתיקון השומה לפי סעיף 85 לחוק.

בכל מקרה, אין חולק כי ככל וייחתם הסכם חכירה חדש עם עיריית תל אביב יש לשלם בגינו מס רכישה.

עולה שכדאי לבדוק, אם יש מקום לתקן את הדיווחים שנעשו בעבר למנהל מיסוי מקרקעין, ולקבל החזרי מס שבח או מס רכישה.