קרן לתחזוקה של פרויקט "פינוי בינוי" והסדרי המיסוי לגביה

רמי אריה, עו"ד רו"ח

בפרויקטים להתחדשות עירונית בעסקאות של "פינוי בינוי", מקבלים הדיירים המקוריים של הפרויקט דירה חדשה וגדולה יותר חלף דירתם הישנה. מעבר זה כרוך בעלייה משמעותית בתשלומים הנדרשים עבור עלויות התחזוקה של הבניין החדש, אשר על היזם לממן ע"י הקמת "קרן תחזוקה".

כספי קרן התחזוקה נועדו לסייע לדיירים להתמודד עם השינוי בעלויות התחזוקה, בגובה הפער בין עלויות התחזוקה בבניין החדש, לבין הסכום הנמוך לתחזוקה אותו נהגו הדיירים המקוריים לשלם בבניין הישן .

סעיף 19(ב) לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016 (להלן: "החוק"), קובע מנגנון המחייב את היזם בתשלום תוספת התחזוקה לתקופה של חמש שנים, מיום מסירת החזקה בדירה החלופית, בנוגע לאוכלוסיית הדיירים הממשיכים העונים לתנאים הקבועים בסעיף .

לאור ההכרה בצורך לסיוע רחב יותר במימון פערי עלויות התחזוקה, פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במשרד הבינוי והשיכון, בתיאום עם משרד המשפטים, עקרונות למודל חדש של "קרן תחזוקה הונית", כדלקמן:

1.    היזם יפקיד לפני מסירת הדירות החדשות, סכום כספי כולל מע"מ (להלן: "סכום הבסיס") בקרן מיוחדת שתנוהל על ידי עו"ד או חברת נאמנויות שישמשו כנאמן .

2.      זהות הנאמן תיקבע בהסכמת היזם ונציגות הדיירים .

3.   סכום הבסיס יהיה צמוד למדד המחירים לצרכן, החל ממועד חתימת ההסכם ועד למועד   ההפקדה בפועל (להלן: "כספי הקרן") .

4.    כספי הקרן שיצטברו לרבות הפירות בגין השקעתם, ישמשו אך ורק לצורך השתתפות בתשלום הוצאות ועד הבית לצורך הבטחת תחזוקת המבנה והתחזוקה השוטפת של הרכוש המשותף בפרויקט, עבור הדיירים הממשיכים .

5.    סכום ההשתתפות של כספי הקרן בתשלומי ועד הבית של הדיירים הממשיכים יעמוד על סכום חודשי קבוע מראש כפי שיקבע בהסכם פינוי הבינוי לתקופה שתקבע כאמור, או עד ניצול כספי הקרן, המאוחר מבניהם .

6.    ככל שמי מבין הדיירים הממשיכים יחליט שלא להתגורר בפרויקט, לא יחול כל שינוי בסכום הקרן המוחזק בחשבון הנאמנות, וזה ישמש את כל יתר הדיירים הממשיכים אשר ימשיכו להתגורר בפרויקט בפועל .

רשות המיסים תרמה את חלקה להסדרת היבטי המיסוי שיחולו על קרן התחזוקה ההונית, בהחלטת מיסוי 9093/18 אשר פורסמה בנושא ביום 18.7.2018, כדלהלן:  

1.    כל תשלום שמשלם היזם לדיירים במסגרת הסכם פינוי בינוי, בכסף או בשווה כסף, לרבות תשלום לקרן תחזוקה הונית, לאור עקרון מכלול התמורות, מהווה חלק משווי המכירה לצורך מס .

2.   תשלום שמשלם יזם במסגרת קרן תחזוקה הונית, כמפורט לעיל, הינו תשלום עבור הוצאות הדייר אשר אין לדייר שליטה מעשית בכספים אלו, לא במישרין ולא בעקיפין ואין בכוחו לעשות שימוש בכספים אלו מלבד כיסוי עלויות האחזקה של הבניין החדש. לפיכך, תשלום שמשלם יזם במסגרת קרן תחזוקה הונית יסווג כתשלום עבור הוצאות הכרוכות במעבר מהבניין הישן לבניין החדש, ויחולו ההוראות הבאות :

1.     

2.     

2.1.  לצורך חישוב תקרת הפטור הקבועה בסעיף 49כב(א) לפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, תשלום שמפקיד יזם לקרן תחזוקה הונית כאמור, עבור דייר ממשיך, לא יהווה חלק מתקרת הפטור, אלא יתווסף לתקרה כאמור .

2.2.   הסדר זה מותנה בכך שבמכירת זכויות על ידי דייר ממשיך בפרויקט לדייר חדש, לא יחול כל שינוי בסכום הקרן המוחזק בחשבון הנאמנות, וכל יתרת הקרן הקיימת במועד המכירה לדייר החדש, תעמוד לרשות יתר הדיירים הממשיכים המתגוררים בפרויקט בפועל .

2.3.   דייר חדש נכנס במקום דייר ממשיך לא יוכל ליהנות מכספי הקרן וישלם את חלקו בעלויות תחזוקת הבניין .

3.  יובהר, כי שווי המכירה של הזכות במקרקעין שרכש היזם לצורך חישוב מס רכישה, הוא כלל התמורות שנדרש לשלם בשל רכישת הזכות במתחם בהתאם לסעיף 49כה לחוק מיסוי מקרקעין, לרבות תמורה ששילם לדיירים במסגרת קרן תחזוקה הונית .