מועד הזכאות לפטור ממס בעסקאות "פינוי בינוי"

רמי אריה, עו"ד רו"ח

במסגרת הפרויקטים להתחדשות עירונית נפוצות עסקאות של "פינוי בינוי". בעסקאות אלו, בעל הזכות בנכס הקיים, מוכר את זכותו בנכס הקיים ליזם, תמורת קבלת יחידת מגורים חלופית אחת ותמורה כספית אחרת שיקבל מיזם הפרויקט.

בעל הנכס הנמכר זכאי לפטור ממס בעסקאות אלו וזאת מכוח סעיף 49כב לחוק מיסוי מקרקעין, בתנאים שפורטו בו.

בעסקאות אלו, קיימים תנאים מתלים רבים, אשר מתנים את ביצוע העסקה, בין היתר, באישור התוכנית וקבלת היתרי בנייה. סעיף 49כ לחוק קובע את "יום המכירה" לעסקאות אלו, בהתחשב בקיומם של התנאים המתלים (להלן: "יום מכירה נדחה").

אלא, שמצבו המיסויי של בעל הנכס הנמכר אשר ידוע בבירור במועד חתימת הסכם הפינוי בינוי, יכול והשתנה במהלך השנים, עד התקיימותם של התנאים המתלים.

כך ייתכן, כי בתקופה אשר בין יום חתימת החוזה עם היזם, לבין יום המכירה הנדחה, בעל הזכות הנמכרת בנכס המגורים הקיים (להלן: "הדייר המקורי"), יערוך עסקאות מכר נוספות בנכס או בזכויות מקרקעין אחרות. לפיכך, ייתכן כי במועד יום המכירה הנדחה, בעל הזכות בנכס הקיים לא יהיה הדייר המקורי, אלא אחר שרכש את הזכות.  

לפיכך, עולה שאלה מהותית: מהו המועד הקובע לקביעה של זהות הזכאי לפטור ממס בעסקאות פינוי בינוי מכוח סעיף 49כב לחוק ? 

ביום 18.7.2018 פורסמה החלטת מיסוי 1239/18 הקובעת כי הזכאות לפטור של אותו דייר מקורי מכוח סעיף 49כב לחוק, תבחן ליום חתימת הדייר על הסכם פינוי בינוי עם היזם, וכי יום המכירה הנדחה על פי סעיף 49כ לחוק, יחול לעניין חישוב השבח והמס בלבד ולא לעניין זכאות הדייר לפטור ממס.